수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 5층 504호로, 감정평가상 5층~7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 등기부의 출발점은 2013.07.05 이기환의 소유권보존과 같은 날 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당입니다. 이 근저당의 채권최고액은 1,032,000,000원이고, 이것이 경매 권리분석의 말소기준권리입니다.
정태일은 2013.12.20 매매를 원인으로 2014.02.06 소유권을 이전받았고 같은 날 기존 근저당의 채무자도 정태일로 변경됐습니다. 이후 수원시·수원시팔달구청의 압류 3건, 김유진의 임차권등기, 수협은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 후순위입니다. 현재 최저가와 감정가는 모두 91,000,000원으로 동일하며, 실질취득액도 인수액이 없어 91,000,000원입니다. 다만 이를 시세보다 싸다고 평가할 실거래 비교 근거는 두지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 5층 504호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 정태일 · 2013.12.20 매매, 2014.02.06 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,048,573,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당
말소기준권리는 2013.07.05 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 2023.10.17 압류, 2024.06.24 김유진 임차권등기, 2025.06.18 임의경매개시결정, 2025.12.23 압류, 2026.06.22 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음입니다.
② 임차·점유관계 — 대항력 인수는 없지만 명도 확인은 필수
조사된 전입·점유 관련자는 32명입니다. 전입일은 가장 이른 김두철의 2013.07.09부터 시작해 모두 말소기준일 2013.07.05보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만 김유진을 제외한 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 임대차관계, 현재 점유 여부와 명도 대상은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 2025.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 미상 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 미상 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 미상 | 미상 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 80,000,000원 | 2022.05.03 | 2024.06.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 88,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권최고액 기준 미배당은 943,038,000원입니다. 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 943,038,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 960,910,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 58,240,000원 | 56,791,680원 | 975,208,320원 | 0원 |
여기서 중요한 구분은 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 완전히 다르다는 점입니다. 현재 회차 미배당 943,038,000원이 커 보이지만 이를 낙찰자가 추가 부담하는 구조는 아닙니다. 반대로 유찰 시에도 인수액이 0원이라는 사실만으로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수는 없습니다. 입찰가격은 별도의 시장가격 검증을 거쳐 정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근으로, 단독·다가구·다세대주택과 오피스텔, 학교, 노변 근린생활시설이 함께 있는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 7층 건물 중 5층~7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 2층~4층은 주거용 오피스텔로 이용되는 복합 구성이 확인됩니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물로 외벽은 석재타일, 창호는 하이새시 이중창호이며 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 10m 포장도로와 북동측 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·상대보호구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 504호 실제 점유자 특정. 전입·점유 관련자가 32명인 만큼 현재 504호를 누가 실제 점유하는지 직접 확인하는 것이 최우선입니다.
- 보증금·확정일자 확인. 김유진 외 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당요구자 확인. 지승호·임아현·유영민·윤미옥·전계옥·박경환·서원일·한재훈·권소희·송명관 및 김유진의 배당요구와 실제 임대차관계를 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 압류 3건 중 당해세가 존재하는지와 실제 교부청구액을 확인해야 배당구조를 정확히 볼 수 있습니다.
- 김유진 임차권등기 확인. 보증금 80,000,000원, 임대차계약일 2022.05.03, 주민등록일 2022.06.29, 임차권등기 2024.06.24의 원문을 대조하세요.
- 현장 내부 확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조는 건축물대장 도면을 참고했습니다. 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 현재 최저가는 91,000,000원이나, 낙찰가의 적정성은 주변 동일 용도·면적의 실제 거래와 별도로 비교한 뒤 판단하세요.
맺으며 — “권리 인수는 단순, 점유관계는 복잡”
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2013.07.05 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입일은 모두 그 이후입니다. 보증금 80,000,000원의 김유진 임차권등기 역시 후순위라 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 별도의 인수권리도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘깨끗한 권리’ 물건으로만 보면 안 됩니다. 전입·점유 관련자가 32명이고 다수의 임대차 세부조건이 확인되지 않으며, 세금 압류도 3건 있습니다. 즉 낙찰자가 돈으로 인수할 권리는 없지만 누구를 상대로 어떤 명도절차를 밟아야 하는지는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 현재 감정가와 최저가는 91,000,000원, 실질취득액도 91,000,000원입니다. 권리는 인수 0원, 승부처는 점유 확인과 가격 검증. 이 사건의 핵심은 여기에 있습니다.
