수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 6층 602호입니다. 감정평가 이용상태상 5층부터 7층까지는 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 이 물건도 6층에 위치합니다. 등기부상 현 소유자는 정태일이고, 2013.07.05 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 1,032,000,000원이 말소기준권리입니다.
이후 수원시 압류 3건과 수협은행의 임의경매개시결정이 등기돼 있으나 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 단순히 등기부만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 현황조사상 임차인이 32명이고, 그중 10명이 배당요구를 했으며 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당관계를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 6층 602호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 · 6층 602호 |
| 소유자 | 정태일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,048,573,508원 |
| 말소기준권리 | 2013.07.05 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 · 채권최고액 1,032,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013.07.05 근저당
말소기준권리는 2013.07.05 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 2014.02.06 정태일에게 소유권이 이전되면서 같은 날 근저당 채무자도 정태일로 변경됐습니다. 이후 2023.10.17·2025.12.23·2026.06.22 수원시 압류가 차례로 등기됐고, 2025.06.18 수협은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 압류들과 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 32명, 전원 말소기준 이후 전입
현황조사 등에 확인된 임차인은 32명이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 대상은 없습니다. 전입일은 모두 2013.07.05 말소기준 근저당보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 이 임차인들의 보증금이 매수인에게 대항력으로 승계되는 구조는 아닙니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 특히 지승호·임아현·유영민·윤미옥·전계옥·박경환·서원일·한재훈·권소희·송명관은 배당요구 사실이 확인돼 실제 배당표 작성 시 보증금, 확정일자, 최우선변제 해당 여부를 함께 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021-07-22 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지승호 | 2021-11-15 | 2025-09-03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진태영 | 2022-11-18 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2017-12-26 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두철 | 2013-07-09 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임아현 | 2022-11-30 | 2025-07-28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017-06-29 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU JINYU | 2017-06-28 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 2021-04-05 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤선 | 2021-04-08 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 2013-11-01 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 2022-06-24 | 2025-07-07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022-06-29 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미옥 | 2017-12-18 | 2025-07-25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024-06-11 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MEILAN | 2023-07-07 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한준 | 2021-10-25 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전계옥 | 2017-07-03 | 2025-07-22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경환 | 2022-11-30 | 2025-07-08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정교현 | 2017-06-09 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태희 | 2021-10-05 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우섭 | 2019-12-11 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN BO | 2019-06-12 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019-08-21 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원일 | 2022-03-03 | 2025-07-10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재훈 | 2021-12-20 | 2025-07-29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현태 | 2021-12-13 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2022-06-27 | 2025-08-14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은지 | 2019-11-18 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022-09-28 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGYI | 2021-05-11 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송명관 | 2023-09-15 | 2025-08-29 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 2. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 86,998,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 945,002,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,002,000원과 근저당 배당 86,998,000원으로 매각대금 89,000,000원이 전액 소진되는 구조입니다. 지방세 압류가 당해세에 해당하거나 임차인의 최우선변제가 인정되는 경우 실제 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다.
감정가와 최저가는 현재 모두 89,000,000원이고 아직 유찰은 없습니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 71,200,000원, 2회 유찰 시 56,960,000원입니다. 매각가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근으로, 주변은 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대입니다.
- 이용상태. 샤인팰리스 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 대상 물건은 6층 602호입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전 및 화재경보 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 10m 포장도로와 북동측 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 32명 점유관계 확인. 전입일상 대항력은 없지만 실제 점유자와 사용 부분, 현재 퇴거 여부를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
- 배당요구 10명 서류 확인. 지승호·임아현·유영민·윤미옥·전계옥·박경환·서원일·한재훈·권소희·송명관의 배당요구가 확인됩니다. 보증금·확정일자와 최우선변제 가능성을 함께 대조해야 합니다.
- 지방세 압류 3건 확인. 수원시 압류가 2023.10.17, 2025.12.23, 2026.06.22 등기돼 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 근저당 공동담보 확인. 2013.07.05 근저당권에는 공동담보목록 제2013-289호가 기재돼 있습니다. 채권최고액 1,032,000,000원과 본건 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 신청채권 관계 확인. 신청채권자는 수협은행, 청구액은 1,048,573,508원이며 등기상 말소기준 근저당권자는 수산업협동조합중앙회로 기재돼 있습니다.
- 법정지상권·명시 인수권리. 매각물건명세서상 법정지상권과 명시 인수권리는 모두 해당사항없음입니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고했고, 상세 임대관계도 확인되지 않았으므로 현장과 원본 문서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 32명의 점유 확인
등기상 핵심은 명확합니다. 2013.07.05 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 32명의 전입도 모두 말소기준 이후라 제공된 판정상 대항력이 없고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없습니다. 따라서 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 임차인 수가 많고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서 10명이 배당요구를 했으며, 지방세 압류도 3건 존재합니다. 즉 이 사건의 부담은 대항력 보증금 승계보다 배당순위와 실제 점유·명도 확인에 집중됩니다. 신건 최저가는 89,000,000원이고 가격을 판단할 별도의 실거래 비교를 전제로 한 가점 없이, 권리상 인수 0원은 장점이지만 확인해야 할 사람이 많은 다세대 원룸형 물건으로 접근하는 것이 맞습니다.
