수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 6층 607호로, 감정 이용상태상 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 등기부의 첫 기준점은 2013.07.05 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권으로 채권최고액은 1,032,000,000원입니다. 이후 수원시 압류, 임차권등기, 경매개시결정과 추가 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 자리합니다.

권리의 결론 자체는 단순합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 문제는 권리의 순서보다 사람입니다. 현황조사 등에 등장하는 임차 관련 인원이 32명이고, 다수는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 점유세대와 퇴거 여부를 입찰 전에 현장에서 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준점

말소기준권리는 2013.07.05 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2023.10.17 수원시 압류, 2023.12.29 한재훈 주택임차권, 2025.06.18 임의경매개시결정, 2025.12.23 및 2026.06.22 수원시 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한재훈의 임차권등기 보증금은 80,000,000원이지만 전입일 2021.12.20로 말소기준보다 늦어 대항력은 없고 매수인 승계액도 0원입니다.

② 임차인·점유관계 — 대항력보다 명도 확인이 핵심

현황조사 등에 나타난 임차 관련 인원은 32명입니다. 전입일은 모두 말소기준일 2013.07.05보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 한재훈을 제외한 다수 인원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이 표의 핵심은 “누가 현재 실제로 점유하고 있는가”를 입찰 전에 확인하는 데 있습니다.

③ 가격 시나리오 — 인수 0원이므로 낙찰가가 실질취득가

현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 91,000,000원이고 매수인 인수가 0원이므로, 현재 기준 실질취득도 91,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각 시나리오는 72,800,000원, 2회 유찰 시 58,240,000원이며 각 시나리오에서도 인수액은 0원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)

현재 매각가 91,000,000원 가정에서는 집행비용 2,038,000원과 근저당 배당 88,962,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 근저당 미배당액은 943,038,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원공업고등학교 서측 인근이며, 주변은 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 샤인팰리스 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 본건은 6층 607호입니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측 폭 약 10m 포장도로와 북동측 폭 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며, 상대보호구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 특정. 임차 관련 인원 32명 중 현재 실제로 607호를 점유하는 사람이 누구인지 현장과 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 한재훈 임차권. 보증금 80,000,000원 임차권등기가 있으나 말소기준보다 후순위입니다. 등기 말소 여부와 배당관계는 매각 직전 원본을 다시 확인하세요.
• 보증금 미상자. 다수 인원의 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의 과정에서 사실관계 확인이 필요합니다.
• 세금 압류. 수원시 압류 3건이 있고 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서가 달라질 수 있습니다.
• 가격 검증. 현재 최저가 91,000,000원을 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 동일 건물·인근 다세대주택의 실제 거래 및 임대수익성을 별도로 대조해야 합니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고해 조사됐습니다. 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “명도 쉬움”은 같은 말이 아니다

이 사건의 권리 기준선은 명확합니다. 2013.07.05 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차 관련자들의 전입은 모두 그 이후입니다. 보증금 80,000,000원의 한재훈 임차권등기 역시 후순위이므로 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 실무 난도는 별개입니다. 임차 관련 인원이 32명이고 상세 임대관계가 미상으로 조사된 만큼, 낙찰 후 누구를 상대로 어떤 범위의 명도를 진행해야 하는지 확인 작업이 필요합니다. 또한 감정가와 최저가는 91,000,000원으로 같지만 시장 거래와 비교할 근거 없이 이를 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 권리 인수는 낮지만, 점유 확인 부담은 높고 가격 평가는 보류. 이 세 가지를 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.