수원지방법원 2025타경1330. 인계동 샤인팰리스 3층 302호로, 감정평가상 2층부터 4층은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2013년 7월 5일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권으로 채권최고액은 1,032,000,000원입니다. 이후 수원시 압류와 경매개시결정, 추가 압류, 김두철의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리의 기준일 자체는 명확합니다. 문제는 점유관계입니다. 현황조사와 문건접수 등에 나타난 전입·임차 관계가 다수이고, 김두철을 제외하면 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 대부분입니다. 다만 제공된 전입일은 모두 말소기준인 2013.07.05 이후로 확인되어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013.07.05 근저당이 기준

말소기준권리는 2013.07.05 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채무자는 최초 이기환에서 2014.02.06 계약인수로 정태일로 변경됐습니다. 2023년 이후의 수원시 압류, 2025년 임의경매개시결정과 추가 압류, 2024.12.17 등기된 김두철의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.

② 임차인·전입 조사 — 대항력보다 점유 확인이 핵심

조사상 전입·임차 관계는 32명입니다. 보증금이 확인된 사람은 김두철이며, 임차보증금은 150,000,000원입니다. 김두철의 주민등록일·점유개시일은 2013.07.09로 말소기준일인 2013.07.05보다 뒤입니다. 나머지 조사 대상도 제공된 전입일이 모두 말소기준 이후여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 1,032,000,000원 중 192,456,000원이 배당되고 839,544,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 196,000,000원입니다. 매수인 인수금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 196,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 156,800,000원, 2회 유찰 시 125,440,000원으로 계산됩니다.

그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가나 최저가만으로 ‘시세보다 싸다’, ‘가격 메리트가 있다’고 평가하지 않습니다. 권리가 소멸형이라는 사실과 가격 경쟁력은 별개의 판단입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 샤인팰리스 2층부터 4층은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 본건 3층 302호도 이에 해당합니다.
• 주위환경. 수원공업고등학교 서측 인근으로 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측 약 10m 포장도로와 북동측 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·상대보호구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 재확인. 조사상 전입·임차 관계가 32명입니다. 실제 현재 점유자와 호실 사용관계를 현장에서 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
• 김두철 임차권. 보증금 150,000,000원, 주민등록·점유개시 2013.07.09, 임차권등기 2024.12.17입니다. 말소기준 이후로 인수되지 않는 구조인지 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 배당요구 확인. 지승호·임아현·유영민·윤미옥·전계옥·박경환·서원일·한재훈·권소희·송명관·김두철의 문건접수·배당요구 내용을 원문으로 확인하세요.
• 세금 압류. 수원시·수원시팔달구청 압류가 3건 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 자료 없이 감정가 196,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 현장 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고했습니다. 내부 상태와 수리비는 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수 0원”은 강점, “가격 적정성”은 미확정

이 사건의 권리 기준은 명확합니다. 2013.07.05 근저당권이 말소기준이고, 확인된 전입·임차 관계는 모두 그 이후입니다. 150,000,000원의 임차권등기를 가진 김두철 역시 주민등록일이 2013.07.09여서 현재 자료상 매수인 승계액은 없습니다. 권리 구조만 보면 인수 0원의 소멸형입니다.

다만 조사상 전입·임차 관계가 32명이고 보증금 미상자가 많다는 점은 명도·점유 확인 측면의 부담입니다. 또 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가 196,000,000원이 시장가격 대비 유리한지도 판단할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 점유 확인과 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.