수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 6층 601호입니다. 감정 이용상태상 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 이 사건 601호도 6층에 위치합니다. 등기상 말소기준은 2013년 7월 5일 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 1,032,000,000원이고 공동담보목록 제2013-289호가 기재돼 있습니다.
현재 소유자는 정태일이고 2014년 2월 6일 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 기존 근저당의 채무자도 정태일로 계약인수됐습니다. 이후 수원시 압류 3건, 박경환의 주택임차권등기, 수협은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 현재 회차 89,000,000원 매각을 가정하면 근저당에 86,998,000원이 배당되고 945,002,000원의 미배당이 남지만, 이 미배당 근저당채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 6층 601호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,048,573,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 말소기준
핵심은 2013.07.05. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 압류·임차권·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 특히 박경환의 주택임차권은 보증금 70,000,000원, 임대차계약일 2022.11.04., 확정일자 2022.11.11., 전입·점유개시일 2022.11.30.로 확인되지만 말소기준보다 훨씬 뒤이므로 대항력이 없습니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 확인 대상이 많다
조사·신고된 인원은 32명입니다. 보증금이 확인되는 사람은 박경환 1명 (70,000,000원)이고 나머지 31명은 보증금 미상입니다. 전입일은 모두 2013.07.05. 말소기준 이후라 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 배당요구가 확인된 인원은 박경환을 포함해 10명입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 미상 | 2025.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 미상 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 미상 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 미상 | 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 70,000,000원 | 2024.11.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 86,998,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 미배당액은 945,002,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 89,000,000원 | 86,998,000원 | 945,002,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 71,200,000원 | 69,518,400원 | 962,481,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 56,960,000원 | 55,534,720원 | 976,465,280원 | 0원 |
근저당 채권최고액이 매각가보다 훨씬 크기 때문에 모든 회차에서 큰 미배당이 발생합니다. 그러나 이 권리는 말소기준권리 자체이므로 매각으로 소멸하고, 시나리오상 낙찰자 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 근저당의 미배당 규모를 낙찰자의 추가 부담으로 혼동하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 6층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) 이용 구간입니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층입니다.
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근으로 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 10m 포장도로와 북동측 폭 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 601호 실제 점유자 확인. 조사·신고 인원이 32명인 만큼 현장 점유자와 601호의 실제 임대차관계를 직접 대조하세요.
- 보증금 미상 31명. 대항력은 없지만 보증금·계약관계와 배당요구 상태를 매각물건명세서 및 접수문건에서 다시 확인해야 합니다.
- 박경환 임차권. 보증금 70,000,000원, 계약일 2022.11.04., 확정일자 2022.11.11., 전입·점유 2022.11.30.로 모두 말소기준 이후입니다.
- 세금 압류. 수원시 압류 3건 중 당해세 해당 금액이 있으면 배당표가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 89,000,000원과 유찰 시 가격만 확인될 뿐 실거래 비교 근거가 없으므로, 감정가만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 명도 비용. 인수권리 0원과 실제 인도 난도는 별개의 문제입니다. 점유 형태와 퇴거 협의 가능성을 사전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 점유 확인은 필수”
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2013.07.05. 수산업협동조합중앙회 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 가장 큰 임차보증금이 확인되는 박경환 70,000,000원 임차권도 전입과 확정일자가 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현황조사와 문건에 등장하는 인원은 32명이고 31명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “선순위 임차보증금을 떠안는 사건”은 아니지만, 누가 실제 601호를 점유하고 있고 어떤 계약관계로 사용 중인지를 확인해야 하는 사건입니다. 수원시 압류 3건도 배당표 변동요인이므로 세금 확인이 필요합니다. 결론은 권리 승계 위험은 낮고, 점유·명도와 배당 확인 난도는 높다. 가격은 별도의 시세 확인 없이 감정가 89,000,000원만으로 메리트를 단정하지 않는 편이 맞습니다.
