수원지방법원 2025타경1330. 인계동 샤인팰리스 7층 703호로, 감정 이용상태상 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 말소기준은 2013.07.05 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권, 채권최고액은 1,032,000,000원입니다. 그 뒤 수원시 압류 3건, 정은지의 주택임차권, 수협은행의 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음입니다. 배당 추정에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 다만 인수 여부와 별개로 현황조사에는 다수의 전입자가 확인되고, 보증금이 확인되지 않은 인원이 많기 때문에 실제 점유와 명도 대상 확인은 단순하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층 703호 · 도로명 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 7층 703호 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 정태일 (2014.02.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,048,573,508원 |
| 말소기준 | 2013.07.05 수산업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 1,032,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2013.07.05 근저당권입니다. 2023.10.17 수원시 압류, 2023.12.13 정은지 주택임차권, 2025.06.18 수협은행 임의경매개시결정, 2025.12.23 수원시팔달구청 압류, 2026.06.22 수원시 압류는 모두 말소기준 뒤 권리입니다. 등기상 매각으로 소멸하는 구조이며 매수인에게 명시적으로 승계되는 권리는 없습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력 인수는 없지만 확인 대상이 많다
현황조사와 관련 문건에서 확인되는 임차인·전입자는 32명입니다. 가장 이른 김두철의 전입일도 2013.07.09로 말소기준일 2013.07.05보다 뒤이며, 자료상 32명 모두 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람도 없습니다.
다만 정은지를 제외한 31명은 보증금과 확정일자가 미상이고, 각 점유 부분도 특정되지 않은 경우가 많습니다. 정은지는 건물 전부에 관해 보증금 70,000,000원, 전입일·확정일자 2019.11.18인 임차권등기가 있으며 2023.12.13 배당요구가 확인됩니다. 이 임차권 역시 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 미상 | 미상 | 2025.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 미상 | 미상 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 미상 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 미상 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 미상 | 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 미상 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 미상 | 미상 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 70,000,000원 | 2019.11.18 | 2023.12.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·회차 — 실질취득은 최저가와 같다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 91,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 신건 기준 실질취득액 역시 91,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 72,800,000원, 2회 유찰 시 58,240,000원이며 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 943,038,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 960,910,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,240,000원 | 56,791,680원 | 975,208,320원 | 0원 |
신건 91,000,000원이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지는 실거래 비교 없이 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 실제 매매사례를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 2,038,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 88,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
현재 추정에서는 근저당권 채권최고액 1,032,000,000원 중 88,962,000원이 배당되고 943,038,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 샤인팰리스 5층~7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 본건은 7층 703호입니다.
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근으로 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교, 노변 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 10m 포장도로와 북동측 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 외벽 석재타일, 내벽·천장 벽지 및 타일, 하이새시 이중창호이며 승강기·개별난방·소화전·화재경보 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·상대보호구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 703호 실제 점유자 특정. 조사된 32명 가운데 대부분 점유 부분이 특정되지 않았으므로 현장과 관련 서류를 통해 현재 703호 점유자를 확인해야 합니다.
- 31명 임대차 내용 확인. 정은지를 제외한 31명은 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 인수는 없더라도 배당·명도 관계를 정확히 보려면 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 배당요구 11명 확인. 지승호·임아현·유영민·윤미옥·전계옥·박경환·서원일·한재훈·권소희·송명관·정은지의 배당요구가 확인됩니다.
- 정은지 임차권. 보증금 70,000,000원, 전입일·확정일자 2019.11.18, 임차권등기 2023.12.13입니다. 말소기준 뒤라 대항력 인수는 없습니다.
- 세금 압류 확인. 수원시 및 수원시팔달구청 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 별도 검증. 신건 실질취득액은 91,000,000원이지만, 감정가 자체가 시장가격보다 유리한지는 주변 실제 거래와 대조한 뒤 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 낮지만, 점유 실사는 가볍지 않다”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2013.07.05 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 임차권은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도의 인수권리와 법정지상권도 없으며 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 “권리 깨끗한 원룸형 다세대”로만 보면 부족합니다. 조사된 임차인·전입자가 32명이고, 31명의 보증금·확정일자가 미상이며, 11명은 배당요구까지 했습니다. 가장 중요한 작업은 이들 가운데 누가 현재 703호를 점유하고 있는지를 특정하는 것입니다. 결론적으로 인수금 리스크는 낮지만 점유·명도 실사 부담은 큰 사건이며, 신건 91,000,000원의 가격 메리트는 별도의 실거래 검증 뒤 판단해야 합니다.
