수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 5층 503호로, 감정평가상 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2013.07.05 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권으로 채권최고액은 1,032,000,000원입니다. 이후 수원시 압류, 임차권등기, 임의경매개시결정과 추가 압류들은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 등기된 임차권자 유영민의 보증금은 80,000,000원이고, 전입일은 2022.06.24, 확정일자는 2022.06.02입니다. 하지만 전입 자체가 2013.07.05 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 해당 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 그 밖의 현황조사상 전입자 역시 모두 말소기준권리 이후 전입으로 판정돼 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 5층503호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 · 5층 503호 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,048,573,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인은 없다
말소기준인 2013.07.05 근저당권 이후 2023.10.17 수원시 압류, 2024.05.30 유영민 임차권등기, 2025.06.18 수협은행 임의경매개시결정, 2025.12.23 수원시팔달구청 압류, 2026.06.22 수원시 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·전입자 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요
현황조사·문건접수·등기부·매각물건명세서에서 확인되는 전입자·임차인은 32명입니다. 전입일은 모두 말소기준일 2013.07.05 뒤이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 유영민을 제외하면 보증금이 대부분 확인되지 않고, 감정평가에서도 이해관계인 부재로 상세 임대관계가 미상이라고 되어 있어, 누가 현재 실제 점유하는지와 명도 대상이 누구인지는 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 미상 | 2025.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 미상 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 미상 | 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 80,000,000원 | 2024.05.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 91,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 91,000,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 91,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 가격 자체에 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 943,038,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 960,910,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,240,000원 | 56,791,680원 | 975,208,320원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,038,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 88,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 1,032,000,000원 중 88,962,000원이 배당되고 943,038,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근으로 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 5층부터 7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물로 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 10m 포장도로와 북동측 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 확인. 현황조사에 다수 전입자가 확인되므로 실제 현점유자와 503호 점유관계를 직접 대조하세요.
- 임차관계 원본 대조. 유영민은 보증금 80,000,000원의 임차권등기가 확인되고, 그 밖의 다수 전입자는 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 대조하세요.
- 대항력 기준일 확인. 말소기준권리 2013.07.05와 각 전입일을 다시 확인하세요. 제공된 판정상 모두 후순위입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당순서에 영향을 줄 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 91,000,000원이 저렴하다고 단정하지 말고 인근 다세대·도시형생활주택 거래를 별도로 대조하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
등기와 대항력만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2013.07.05 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자와 유영민의 임차권등기는 모두 그보다 뒤라 매수인이 승계할 대항력 임차보증금은 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
다만 이 사건은 전입자·임차인 확인자가 32명이고 대부분 보증금이 미상이라는 점이 눈에 띕니다. 따라서 권리 자체보다 실제 점유·명도 확인이 더 중요합니다. 또 실거래 시세가 없어 감정가 91,000,000원의 가격 수준을 검증할 근거가 부족합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 점유관계는 확인 필요, 가격 판단은 유보입니다.
