수원지방법원 2025타경1330. 인계동 샤인팰리스 4층401호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 권리의 기준점은 2013.07.05 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당으로 채권최고액은 1,032,000,000원입니다. 이후 2023년 수원시 압류, 2024년 차동희의 주택임차권, 2025년 임의경매개시결정과 추가 압류, 2026년 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 놓여 있습니다.
현재 가정배당에서는 293,000,000원의 매각대금 중 집행비용 4,902,000원을 제외한 288,098,000원이 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 743,902,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 4층401호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 7층 건물 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 293,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구액 | 수협은행 / 1,048,573,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013.07.05 근저당
말소기준권리는 2013.07.05 수산업협동조합중앙회 근저당입니다. 공동담보목록은 제2013-289호이고 채무자는 이기환, 채권최고액은 1,032,000,000원입니다. 2014.02.06 계약인수로 채무자는 정태일로 변경됐습니다. 이후 압류와 임차권, 경매개시결정은 모두 기준권리보다 후순위입니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 확인 인원이 많다
전입·임차 관련 확인자는 33명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리인 2013.07.05보다 뒤이며, 대항력 판정은 모두 없음입니다. 다만 차동희를 제외한 다수의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구가 확인되는 사람도 있어 실제 점유자와 임대차관계는 매각 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021-07-22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 지승호 | 2021-11-15 | 미상 | 2025-09-03 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 진태영 | 2022-11-18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이현정 | 2017-12-26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김두철 | 2013-07-09 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임아현 | 2022-11-30 | 미상 | 2025-07-28 | 없음 | 미상 | 아님 |
| HUANG LONGJIU | 2017-06-29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| XU JINYU | 2017-06-28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김미라 | 2021-04-05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이윤선 | 2021-04-08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김보경 | 2013-11-01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 유영민 | 2022-06-24 | 미상 | 2025-07-07 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김유진 | 2022-06-29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 윤미옥 | 2017-12-18 | 미상 | 2025-07-25 | 없음 | 미상 | 아님 |
| ZHENG GUANGLU | 2024-06-11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| LI MEILAN | 2023-07-07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김한준 | 2021-10-25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 전계옥 | 2017-07-03 | 미상 | 2025-07-22 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박경환 | 2022-11-30 | 미상 | 2025-07-08 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정교현 | 2017-06-09 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김태희 | 2021-10-05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이우섭 | 2019-12-11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| JIN BO | 2019-06-12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| PIAO LIANYU | 2019-08-21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 서원일 | 2022-03-03 | 미상 | 2025-07-10 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 한재훈 | 2021-12-20 | 미상 | 2025-07-29 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이현태 | 2021-12-13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 권소희 | 2022-06-27 | 미상 | 2025-08-14 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 정은지 | 2019-11-18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| YIN TAIJIN | 2022-09-28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| JIN LONGYI | 2021-05-11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 송명관 | 2023-09-15 | 미상 | 2025-08-29 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 차동희 | 2020-04-10 | 155,000,000원 | 2024-03-19 | 없음 | 미상 | 아님 |
현황조사에서 확인되는 다른 전입자들도 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없습니다. 다만 이들의 보증금이 대부분 미상이라는 점은 별개의 확인사항입니다. 대항력이 없어 매수인 인수로 연결되지는 않더라도 실제 점유 현황과 명도 대상은 입찰 전 특정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 288,098,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정배당에서는 근저당 채권최고액 1,032,000,000원 중 288,098,000원이 배당되고 743,902,000원이 미배당입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 293,000,000원 | 288,098,000원 | 743,902,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 234,400,000원 | 230,318,400원 | 801,681,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 187,520,000원 | 184,094,720원 | 847,905,280원 | 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근이며, 주변은 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교와 노변 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 이용상태. 2층부터 4층은 주거용 오피스텔, 5층부터 7층은 다세대주택 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 본건 4층401호는 주거용 오피스텔 구간입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물로 외벽은 석재타일, 내벽·천정은 벽지 및 타일, 창호는 하이새시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 10m 포장도로와 북동측 폭 약 5m 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2013.07.05 수산업협동조합중앙회 근저당이 기준이며, 이후 임차권·압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부와 최종 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 전입·점유 확인. 전입·임차 관련 확인자가 33명으로 많습니다. 대항력은 없지만 실제 점유자와 인도 대상은 별도 확인이 필요합니다.
- 보증금 미상 확인. 차동희의 155,000,000원을 제외한 다수 전입자의 보증금이 확인되지 않았으므로 임대차계약과 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 압류 3건 중 당해세가 있는 경우 배당표가 달라질 수 있으므로 체납세액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 차동희 임차권은 후순위로 대항력이 없고 매각으로 소멸하지만, 보증금 155,000,000원과 배당관계는 최종 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 확인된 실거래 비교자료가 없어 감정가 293,000,000원의 가격 메리트는 권리분석만으로 단정하기 어렵습니다. 권리 안전성과 가격 적정성은 분리해 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유 확인 부담”은 별개다
이 사건의 권리 구조 자체는 기준점이 분명합니다. 2013.07.05 근저당 이후의 임차권·압류는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 차동희의 155,000,000원 임차권 역시 전입과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
다만 권리가 소멸한다고 해서 확인할 일이 적다는 뜻은 아닙니다. 현황조사 등에서 전입·임차 관련 확인자가 33명이고, 다수의 보증금이 미상이며, 세금 압류도 3건입니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험은 낮지만 실제 임대·점유관계 확인 부담은 큰 유형입니다. 현재 확인 범위에서의 결론은 권리 인수 0원, 점유 확인은 필수입니다.
