수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 6층603호의 다세대 물건입니다. 감정평가상 이 건물의 5층~7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 권리관계의 기준점은 2013.07.05. 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권으로, 채권최고액은 1,032,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2013-289호가 기재돼 있으며, 이후 발생한 압류 4건과 임의경매개시결정, 2025.08.22. 등기된 김태희의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 소유자는 정태일이고 2014.02.06. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 기존 근저당의 채무자도 계약인수에 따라 정태일로 변경됐습니다. 등기 순서만 놓고 보면 후순위 권리가 매수인에게 넘어오는 구조는 아니며, 배당 계산에서도 매수인 인수 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 6층603호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 · 본건 6층603호 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,048,573,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.07.05. 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후 2023.10.17. 수원시 압류, 2024.05.24. 국 압류, 2025.06.18. 수협은행의 임의경매개시결정, 2025.08.22. 김태희의 주택임차권, 2025.12.23. 및 2026.06.22. 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 대항력 인수는 없지만 확인 명의가 많다
현황조사와 문건에서 확인되는 임차·점유 관련 명의는 32명입니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2013.07.05. 이후이고, 각 명의의 대항력 판단도 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 김태희를 제외한 다수 명의는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 실제 임대차 범위와 현재 점유 상태는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 미상 | 2025.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 미상 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 미상 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 미상 | 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 80,000,000원 | 2025.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·회차 구조 — 신건 91,000,000원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 91,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 72,800,000원, 2회 유찰 시 58,240,000원으로 계산됩니다. 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 금액은 확인되지 않았으므로, 91,000,000원이 시장가격 대비 싼지 비싼지는 별도 검증이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 943,038,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 960,910,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 58,240,000원 | 56,791,680원 | 975,208,320원 | 0원 |
유찰될수록 담보권자에게 배당되는 금액은 줄고 미배당액은 커집니다. 다만 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 근저당의 미배당액이 곧바로 낙찰자의 추가 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 88,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 1,032,000,000원 중 예상 배당액은 88,962,000원이고, 미배당액은 943,038,000원입니다. 국세·지방세 중 당해세 및 임차인의 최우선변제가 반영되면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근이며, 주변은 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 샤인팰리스 5층~7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 외벽은 석재타일붙임, 내부는 벽지·타일마감, 창호는 하이새시 이중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 10m 포장도로와 북동측 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2013.07.05. 수산업협동조합중앙회 근저당권이 기준이며, 이후 권리는 매각 소멸로 정리돼 있습니다.
- 김태희 임차권 확인. 보증금 80,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입·점유·확정일자는 모두 말소기준보다 늦습니다. 매각물건명세서 원문과 배당관계를 다시 대조하세요.
- 점유 현황 재확인. 임차·점유 관련 확인 명의가 32명입니다. 실제 603호의 현재 점유자와 계약관계를 현장 및 관리주체를 통해 확인하는 것이 중요합니다.
- 보증금 미상 명의 확인. 김태희 외 다수 명의는 보증금이 미상입니다. 인수 여부와 별개로 명도 협의 및 배당요구 여부를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2013-289호가 기재돼 있습니다. 채권최고액 1,032,000,000원을 이 한 호실의 실제 채무액으로 단순 해석해서는 안 됩니다.
- 가격 검증. 신건 최저가는 91,000,000원이나 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 값은 확인되지 않았습니다. 주변 동일 용도·규모 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “간단한 물건”은 다르다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2013.07.05. 근저당이 말소기준이고 이후 압류, 경매개시결정, 김태희의 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 현황조사·문건에서 확인되는 임차·점유 관련 명의가 32명이고 상당수 보증금과 상세 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 선순위 권리 인수가 아니라 누가 실제로 603호를 점유하고 있고, 낙찰 후 명도를 어떻게 진행해야 하는가입니다. 감정가와 최저가는 91,000,000원으로 같지만 시세 우위 여부를 단정할 근거는 없으므로, 권리는 인수 0원, 점유는 확인 필요, 가격은 별도 검증이라는 세 가지를 분리해서 판단해야 합니다.
