수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 4층 403호로, 감정평가상 2층부터 4층은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2013.07.05 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 1,032,000,000원이고, 공동담보목록 제2013-289호가 기재돼 있습니다. 현재 소유자 정태일은 2014.02.06 소유권을 이전받았고, 같은 날 근저당 채무자도 정태일로 계약인수됐습니다.
말소기준 이후에는 수원시·수원시팔달구청 등의 압류 3건과 수협은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 핵심은 비교적 명료하지만, 이 사건에서는 등기보다 현황조사의 다수 전입자 기록을 어떻게 확인하느냐가 실제 입찰 난도를 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 4층403호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 4층 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 정태일 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 196,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,048,573,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.07.05 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 이후 2023.10.17 수원시 압류, 2025.06.18 수협은행 임의경매개시결정, 2025.12.23 수원시팔달구청 압류, 2026.06.22 수원시 압류가 이어졌으며 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
② 전입자 현황 — 대항력은 없지만 점유구분 확인이 핵심
현황조사에 전입자 32명이 기록돼 있습니다. 가장 빠른 전입일은 2013.07.09로, 말소기준일 2013.07.05보다 늦습니다. 따라서 기록상 전입자 전원은 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 각 전입자의 점유부분과 보증금은 확인되지 않았고, 확정일자와 우선변제 여부도 특정되지 않았습니다. 배당요구 기록이 있는 전입자는 10명입니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 미상 | 2025.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 미상 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 미상 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 미상 | 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 192,456,000원 |
| 근저당 미배당 | 1,032,000,000원 | 839,544,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 196,000,000원 가정 시 집행비용 3,544,000원을 제외한 192,456,000원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권에는 839,544,000원의 미배당이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 839,544,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 878,195,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 125,440,000원 | 122,883,840원 | 909,116,160원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 4층은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근이며, 주변은 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물이며, 승강기·개별난방·소화전·화재경보, 위생 및 급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 10m 포장도로, 북동측 폭 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·상대보호구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역· 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고해 조사됐고, 상세한 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 403호 실제 점유자 특정. 현황조사 전입자 32명의 점유부분이 구분되지 않으므로, 실제로 403호를 사용하는 사람과 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입자들의 보증금과 확정일자가 특정되지 않아 우선변제 관계는 미상입니다. 대항력은 없더라도 배당·명도 협의에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당요구자 확인. 지승호·임아현·유영민·윤미옥·전계옥·박경환·서원일·한재훈·권소희· 송명관의 배당요구 기록을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 수원시 및 수원시팔달구청 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 예상배당을 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 근저당에는 공동담보목록 제2013-289호가 기재돼 있으므로 해당 공동담보 범위와 배당관계를 원본에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재였으므로 내부 상태와 실제 사용상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 판단 분리. 권리가 비교적 안전하다는 이유만으로 감정가 196,000,000원의 가격 메리트까지 있다고 판단해서는 안 됩니다. 응찰가는 현장 시세와 임대수요를 별도로 확인한 뒤 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “점유 확인 완료”는 다르다
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2013.07.05 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 세금 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입자 32명의 전입일도 모두 말소기준보다 늦어 기록상 대항력 있는 선순위 임차인은 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘깨끗한 오피스텔’로 끝내기에는 현황조사 기록이 복잡합니다. 전입자별 보증금과 점유부분이 특정되지 않았고 10명은 배당요구를 했습니다. 따라서 권리 인수는 낮은 위험, 점유·명도 확인은 높은 중요도로 나눠 보는 것이 맞습니다. 신건 196,000,000원에 응찰하기 전, 403호의 실제 점유관계와 임대차관계를 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
