수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 4층 402호입니다. 감정평가 이용상태상 2층부터 4층은 주거용 오피스텔로 이용 중이므로 이 물건 역시 주거용 오피스텔로 보는 것이 맞습니다. 등기상 말소기준은 2013년 7월 5일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당으로 채권최고액은 1,032,000,000원입니다. 이후 압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

특이점은 권리의 선후보다 점유관계의 숫자입니다. 현황조사와 문건접수 등에 등장하는 임차·전입 관계인은 총 33명이고, 이 중 11명은 배당요구 사실이 확인됩니다. 다만 가장 빠른 전입도 김두철의 2013.07.09로 말소기준일 2013.07.05보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 이들 전입은 말소기준보다 후순위이고, 매수인에게 승계되는 대항력 임차인으로 계산되어 있지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준

말소기준권리는 2013.07.05 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액 1,032,000,000원으로 설정됐고, 이후 2014.02.06 정태일이 소유권을 취득하면서 근저당 채무자도 정태일로 계약인수됐습니다. 그 뒤 2023년부터 수원시·수원시팔달구청의 압류가 3건 붙었고, 2025.06.18 수협은행이 임의경매를 신청했습니다.

② 임차인·점유관계 — 인수 0이지만 명도 확인은 필수

조사된 임차·전입 관계인은 33명입니다. 이들은 모두 말소기준일 2013.07.05 이후 전입으로 기록되어 있어 대항력 승계 대상은 아닌 것으로 정리돼 있습니다. 다만 허금옥을 제외한 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 우선변제·최우선변제 여부는 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 대조할 필요가 있습니다.

허금옥은 건물 전부에 관해 임차권등기가 돼 있고, 임차보증금은 150,000,000원입니다. 최초 계약일과 주민등록일은 2017.06.28, 점유개시일은 2017.07.02이며, 2021.06.30 보증금이 20,000,000원 증액됐습니다. 130,000,000원에 대한 확정일자는 2017.06.28, 증액된 20,000,000원에 대한 확정일자는 2021.06.30입니다. 그러나 모두 2013.07.05 말소기준보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인으로 계산되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 3,544,000원을 제외한 192,456,000원이 근저당권자에게 배당되는 계산이며, 근저당 채권최고액 기준 839,544,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액일 뿐 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원

이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 떠안을 금액이 늘어나는 대항력 인수형이 아닙니다. 현재 계산상 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다. 다만 현재 196,000,000원이 시장가격보다 낮은지, 높은지는 별도 실거래 확인 없이는 판단할 수 없습니다. 신건이라는 이유나 감정가 대비 할인율만 가지고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 샤인팰리스 2층부터 4층은 주거용 오피스텔, 5층부터 7층은 다세대주택 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 본건은 4층 402호이므로 주거용 오피스텔입니다.
• 입지. 수원공업고등학교 서측 인근이며, 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교와 노변 근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물로 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측 약 10m 포장도로, 북동측 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 특정. 조사상 33명의 전입·임차 관계가 등장합니다. 실제 402호 점유자가 누구인지, 현재 퇴거 여부와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당요구자 확인. 지승호·임아현·유영민·윤미옥·전계옥·박경환·서원일·한재훈·권소희·송명관·허금옥의 배당요구 사실이 기록돼 있으므로 각 권원의 보증금·확정일자·점유 여부를 대조해야 합니다.
• 허금옥 임차권등기. 보증금 150,000,000원의 임차권등기가 있으나 말소기준 이후 권리입니다. 등기부와 매각물건명세서 원본에서 매각으로 소멸하는지 다시 확인하세요.
• 세금 압류. 수원시 및 수원시팔달구청 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당이 변동될 수 있습니다.
• 가격 검증. 감정가·최저가 196,000,000원이 실제 시장가격보다 유리한지 별도 실거래를 확인하기 전에는 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리 승계 0원, 점유 확인은 복잡”

이 사건의 말소기준은 2013.07.05 근저당이고, 조사된 모든 전입일은 그보다 늦습니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리와 법정지상권을 모두 해당사항 없음으로 표시하고 있어, 매수인 인수액은 0원으로 보는 구조입니다. 허금옥의 150,000,000원 임차권등기도 2017년 발생한 후순위 권리이므로 대항력 인수형 사건은 아닙니다.

다만 이 물건은 “인수액이 없다”는 한 문장만 보고 끝낼 사건도 아닙니다. 임차·전입 관계인 33명, 배당요구 11명, 보증금이 확인되지 않은 다수 점유자, 지방세 압류 3건이 동시에 존재합니다. 권리 승계 리스크보다 실제 명도·점유 확인과 배당 검증의 실무 부담이 더 큽니다. 또한 현재 최저가 196,000,000원을 시장가격과 비교할 근거가 확인되지 않으므로, 권리는 조건부 합격, 가격은 검증 전 보류가 이 사건의 핵심입니다.