수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 3층 301호 오피스텔입니다. 등기상 가장 먼저 잡힌 담보권은 2013.07.05. 수산업협동조합중앙회의 근저당권으로 채권최고액은 1,032,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 수원시 압류 3건과 경매개시결정, 2023년 이현정의 주택임차권은 매각으로 소멸합니다.
특히 임차권등기된 이현정의 보증금은 180,000,000원이지만 주민등록일자가 2017.12.26.으로 말소기준일 2013.07.05.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고, 매수인에게 승계되는 보증금도 없습니다. 나머지 현황조사상 전입자들 역시 모두 말소기준일 이후 전입으로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 정태일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 293,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,048,573,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013.07.05.
말소기준권리보다 앞서는 임차권은 확인되지 않습니다. 현황조사상 가장 이른 전입자는 2013.07.09.의 김두철로, 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 조사된 전입자 32명은 모두 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 전입자가 다수이므로, 실제 점유자와 현재 사용관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 숫자가 많다
현황조사 등에 나타난 전입자는 32명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 모두 실제 조사된 사람 기준입니다. 등기부 임차권자 이현정은 건물 전부에 보증금 180,000,000원, 주민등록일자 2017.12.26., 확정일자 2017.12.26.이 확인되지만 말소기준일 이후입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 미상 | 2025.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 미상 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 미상 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 미상 | 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 180,000,000원 | 2023.10.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 288,098,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 1,032,000,000원 중 288,098,000원이 배당되고 743,902,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 시세 자료 없이 단정하지 않는다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 293,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 현재 확인 가능한 가격 정보는 신건 최저가 293,000,000원, 1회 유찰 시 234,400,000원, 2회 유찰 시 187,520,000원이라는 회차별 매각가 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 3층은 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층이고, 위생·급배수·승강기·개별난방·소화전·화재경보 설비가 있습니다.
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근으로 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교, 노변 근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 10m 포장도로, 북동측 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·상대보호구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역· 과밀억제권역에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 구조는 건축물대장 도면을 참고했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 전입자 32명 중 실제 301호 현재 점유자가 누구인지, 공실인지 직접 확인해야 합니다.
- 이현정 임차권. 보증금 180,000,000원의 임차권등기가 있으나 대항력은 없고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 및 말소 여부를 매각기일 직전 원본으로 다시 확인하세요.
- 보증금 미상 전입자. 다수 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 배당관계와 실제 명도 협의에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 세금. 압류 3건이 있어 당해세 존재 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 유찰가만 보고 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 명도”는 같은 말이 아니다
이 사건은 권리 순서만 놓고 보면 명확합니다. 2013.07.05. 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·임차권·경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 전입자 32명도 모두 말소기준 뒤에 전입해 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다.
하지만 현장조사에서 상세 임대관계가 확인되지 않았고 전입자 숫자가 많습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수 위험”보다 누가 실제로 점유하고 있는지 확인하는 작업이 더 중요합니다. 시세 자료도 없으므로 가격 매력까지 단정할 수 없습니다. 결론은 등기상 인수는 없지만, 점유·명도와 가격 검증을 끝낸 뒤 접근해야 하는 오피스텔입니다.
