수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 2층 203호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 등기부의 핵심은 2013년 7월 5일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 채권최고액 1,032,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 수원시·수원시팔달구청의 압류 3건, 2024년 김수현의 주택임차권, 2025년 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리의 순서만 보면 매수인이 등기상 떠안는 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기보다 점유관계에서 올라갑니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 이름이 확인되는 인원이 33명이며, 보증금이 숫자로 확인되는 사람은 김수현 170,000,000원입니다. 다만 33명 모두 전입일이 2013.07.05 말소기준일보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 기준

말소기준권리는 을구 1번 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 1,032,000,000원이고 공동담보목록 제2013-289호가 기재돼 있습니다. 2014.02.06에는 채무자가 이기환에서 정태일로 계약인수됐습니다. 이보다 뒤에 설정·등기된 김수현 임차권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 관계 — 실제 조사 인원 33명

보증기관 대위·승계로 중복된 사람은 없으므로 실제 조사 인원은 33명입니다. 이 가운데 등기된 임차권자는 김수현이며 임차보증금은 170,000,000원, 임대차계약일과 확정일자는 2022.01.17, 점유개시는 2022.02.05, 주민등록일은 2022.02.07입니다. 말소기준일 2013.07.05보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.

김수현은 전유부분 전부에 관한 주택임차권등기가 있고 확정일자 2022.01.17이 확인됩니다. 나머지 조사 인원은 보증금·확정일자가 확인되지 않은 경우가 다수입니다. 자료상 모든 전입일이 말소기준일 2013.07.05 이후여서 대항력은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

매각가 196,000,000원을 전제로 하면 집행비용 3,544,000원을 제외한 192,456,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 839,544,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

대항력 있는 임차보증금 인수형 사건은 아니므로 유찰에 따라 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없어 감정가 196,000,000원이 현재 시장 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건·1회·2회 유찰 가격만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 2층~4층은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 본건 2층 203호도 주거용 오피스텔입니다.
• 주위환경. 수원공업고등학교 서측 인근으로 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교, 노변 근린생활시설이 섞인 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물이며 승강기·개별난방·소화전·화재경보, 위생 및 급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측 약 10m 포장도로와 북동측 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·상대보호구역·비행안전제6구역·도시교통정비지역· 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않습니다.
• 임대관계. 현장조사 당시 폐문부재였고 이해관계인이 없어 상세 임대관계는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 203호 실제 점유자 확인. 조사 인원이 33명인 만큼 건물 전체 전입 정보와 본건 203호의 실제 점유관계를 구분해 확인하는 것이 중요합니다.
• 김수현 임차권 확인. 보증금 170,000,000원, 확정일자 2022.01.17, 주민등록일 2022.02.07, 임차권등기 2024.01.08입니다. 말소기준보다 뒤라 대항력은 없고 매각으로 소멸합니다.
• 보증금 미상 인원 확인. 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구·점유 형태를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 재확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 실제 배당순서와 후순위 배당액을 더 정확히 판단할 수 있습니다.
• 가격 원본 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 196,000,000원의 적정성은 별도의 동일·유사 오피스텔 거래 사례와 비교해야 합니다.

맺으며 — 권리는 소멸형, 실무 난도는 점유관계

이 물건은 등기만 보면 구조가 명확합니다. 2013.07.05 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 임차권·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수 0원입니다. 그러나 실제 조사 인원이 33명이고 보증금 미상 인원이 다수라서, 입찰 전에는 203호의 실제 점유와 배당관계를 정확히 좁혀야 합니다.

가격 측면에서는 신건 최저가가 196,000,000원이지만 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격은 별도 검증, 점유관계는 집중 확인”입니다.