수원지방법원 2025타경1330. 수원시 팔달구 인계동 샤인팰리스 7층 701호로, 감정평가 이용상태상 5층부터 7층까지는 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준권리는 2013.07.05. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권으로 채권최고액은 1,032,000,000원입니다. 현재 최저매각가 89,000,000원보다 훨씬 큰 공동담보 근저당이지만, 데이터상 매각으로 소멸하며 매수인에게 미배당 채권이 승계되는 구조는 아닙니다.
이 물건의 특징은 등기채권보다 점유·임차 신고의 규모입니다. 현황조사 등에 이름이 올라온 신고자는 32명이고, 모두 말소기준일인 2013.07.05.보다 늦은 전입일자로 정리돼 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 등기된 이현태의 주택임차권 역시 계약일 2021.11.23., 점유개시 2021.12.11., 주민등록 2021.12.13.으로 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 다만 다수 신고자의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 실제 점유 범위와 현재 거주 여부는 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1330 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 750-6 샤인팰리스 7층701호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로267번길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 5층-7층 다세대주택(도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 정태일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,048,573,508원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 말소기준권리 | 2013.07.05. 수산업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 1,032,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 뒤의 권리는 소멸
2013.07.05. 수산업협동조합중앙회 근저당이 말소기준입니다. 2014.02.06. 소유권이 정태일에게 이전되면서 같은 날 근저당 채무자가 정태일로 변경됐습니다. 이후 2023.10.17. 수원시 압류, 2023.12.20. 이현태의 주택임차권, 2025.06.18. 수협은행의 임의경매개시결정, 2025.12.23. 수원시팔달구청 압류, 2026.06.22. 수원시 압류가 이어졌습니다. 데이터상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
② 임차 관계 — 32명 모두 말소기준 이후 전입
임차 관련 신고자는 32명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 중복된 보증기관 신고를 제외할 필요 없이 신고자 수 자체가 32명입니다. 이현태는 등기부에 보증금 80,000,000원의 주택임차권이 확인되지만, 주민등록일 2021.12.13.이 말소기준 2013.07.05.보다 뒤여서 대항력 없음입니다. 나머지 신고자 역시 모두 전입신고가 말소기준 이후여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지윤 | 2021.07.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지승호 | 2021.11.15 | 미상 | 2025.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진태영 | 2022.11.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현정 | 2017.12.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김두철 | 2013.07.09 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임아현 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG LONGJIU | 2017.06.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU JINYU | 2017.06.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미라 | 2021.04.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이윤선 | 2021.04.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보경 | 2013.11.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유영민 | 2022.06.24 | 미상 | 2025.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.06.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤미옥 | 2017.12.18 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG GUANGLU | 2024.06.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI MEILAN | 2023.07.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한준 | 2021.10.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전계옥 | 2017.07.03 | 미상 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경환 | 2022.11.30 | 미상 | 2025.07.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정교현 | 2017.06.09 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태희 | 2021.10.05 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이우섭 | 2019.12.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN BO | 2019.06.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO LIANYU | 2019.08.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서원일 | 2022.03.03 | 미상 | 2025.07.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한재훈 | 2021.12.20 | 미상 | 2025.07.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권소희 | 2022.06.27 | 미상 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정은지 | 2019.11.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YIN TAIJIN | 2022.09.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGYI | 2021.05.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송명관 | 2023.09.15 | 미상 | 2025.08.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현태 | 2021.12.13 | 80,000,000원 | 2023.12.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 1,032,000,000원 | 86,998,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 채권최고액 1,032,000,000원 중 86,998,000원이 배당되고 945,002,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 1회 유찰 시 미배당 962,481,600원, 2회 유찰 시 976,465,280원으로 늘지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원공업고등학교 서측 인근이며, 단독·다가구·다세대주택, 오피스텔, 학교 및 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 샤인팰리스 5층-7층은 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 소화전, 화재경보 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 10m 포장도로와 북동측 약 5m 포장도로에 접한 세로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 특정. 임차 관련 신고가 32명인 만큼 실제 701호 점유자와 퇴거 대상이 누구인지 현황조사·매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
- 이현태 임차권. 보증금 80,000,000원, 계약일 2021.11.23., 점유개시 2021.12.11., 주민등록 2021.12.13., 확정일자 2021.11.23.으로 등기돼 있으나 말소기준보다 후순위입니다.
- 보증금 미상 신고 확인. 이현태를 제외한 신고자들의 보증금이 확인되지 않으므로 각 신고의 실제 임대차 여부와 현재 존속 여부를 대조해야 합니다.
- 세금압류 확인. 수원시 및 수원시팔달구청 압류 3건 중 당해세 존재 여부와 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 제시되지 않아 최저가 89,000,000원이 시세 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 단순히 신건 최저가만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 세금 및 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 32명의 점유관계
등기 순위만 보면 구조는 명확합니다. 2013.07.05. 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류, 이현태 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 ‘깨끗한 권리’ 물건으로만 보면 부족합니다. 현황조사 등에 등장하는 임차 관련 신고가 32명이고, 31명의 보증금은 확인되지 않습니다. 전입일은 모두 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유자와 명도 대상이 누구인지는 별도의 실무 문제입니다. 게다가 가격을 판단할 실거래 자료도 없어 신건 최저가 89,000,000원을 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 권리 승계는 0원, 점유관계 확인은 필수, 가격 판단은 보류. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
