부산지방법원 2024타경108052. 부산광역시 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 10층 1005씨호에 대한 임의경매입니다. 물건은 근린시설로 분류되어 있으나 매각물건명세서에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조의 19층 건물이며, 해당 호실은 10층에 위치합니다.

권리 구조를 보면 구덕신용협동조합의 채권최고액 2,704,900,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후 주택도시보증공사의 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그러나 단순히 후순위 권리가 소멸한다고 해서 바로 안전한 입찰 대상이라고 판단하기는 어렵습니다. 전입 등재자 22명 가운데 해당 호실의 실제 점유자가 누구인지 확인되지 않았고, 전원의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 더구나 신건 가격은 최근 실거래보다 높습니다. 이 사건은 가격 검증과 현장 점유관계 확인을 먼저 해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준

권리 흐름의 출발점은 2021.10.27. 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,704,900,000원이며 공동담보목록 제2021-275호가 기재되어 있습니다.

이후 2024.04.29. 주택도시보증공사의 2,000,000,000원 가압류, 2024.07.31. 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정, 2024.08.13. 국민건강보험공단 압류가 등기되었습니다. 이들 권리는 말소기준권리 이후 설정된 권리로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.

② 점유·임차인 분석 — 전입 등재 22명

현황조사 등에 나타난 전입 등재자는 22명입니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2021.10.27. 이후에 전입신고한 것으로 확인됩니다. 따라서 기재된 전입일만으로는 말소기준권리보다 앞서는 대항력이 확인되지 않습니다.

다만 전입 등재자 전원의 보증금과 확정일자가 미상이며 상당수는 점유 부분도 확인되지 않았습니다. 아래 인원은 조사자료에 등재된 인원이지, 1005씨호를 실제 점유하는 임차인 22명이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 해당 호실의 실제 임차인 수와 점유 범위는 별도로 확인해야 합니다.

대항력의 ‘기준 이후’ 표시는 기재된 전입신고일이 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 실제 대항력 및 보증금 인수 여부의 최종 법률 판단을 대체하지 않습니다. 우선변제는 확정일자와 보증금 등이 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다. 보증기관 승계·대위신고로 분류된 사람은 없습니다.

허찬·최윤하·전은경·문창욱·한종호·백지원은 배당요구 접수 사실이 확인됩니다. 다만 배당요구가 접수되었다는 사실과 우선변제권 인정 여부는 별개입니다. 보증금·확정일자·실제 임차 목적물 및 배당요구의 적법성을 매각기록과 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다

베스테이센트럴뷰의 최근 확인된 비교 거래는 2026.05.의 170,000,000원 거래입니다. 전용면적 27.78㎡, 19층 거래로, 경매 대상 호실의 시세비교 기준 면적 28.7788㎡ 및 10층 조건과 차이가 있습니다.

현재 최저매각가 203,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 170,000,000원의 119.4%입니다. 즉 확인된 최근 거래가격보다 높은 신건입니다.

다만 실거래 표본이 1건뿐이고, 거래 층과 면적이 대상 호실과 다르기 때문에 해당 거래가격이 1005씨호의 정확한 개별 시세라고 단정할 수는 없습니다. 그렇더라도 현재 확인 가능한 가격 근거만으로 신건을 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

매각가를 신건 최저가인 203,000,000원으로 가정하면, 집행비용 3,642,000원을 제외한 199,358,000원이 구덕신용협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 주택도시보증공사 가압류에 대한 예상배당은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다.

총 채권액 4,704,900,000원 중 예상 미배당액은 4,505,542,000원입니다. 이는 채권자에게 배당되지 않는 금액으로, 매수인이 동일 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당절차 및 채권 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오

현재 신건에서는 채권자의 청구금액을 전부 충족하지 못하며, 유찰로 매각가격이 내려갈수록 예상 미배당액이 늘어나는 구조입니다.

1회 유찰 시 가정 최저가는 162,400,000원, 2회 유찰 시에는 129,920,000원입니다. 신건 최저가가 최근 실거래보다 높은 만큼, 가격만 놓고 보면 유찰 이후가 유리할 수 있습니다.

다만 유찰 이후에도 실제 점유자와 임대차관계가 불명확하다면 인도 및 추가 비용 위험이 남습니다. 가격이 내려가는 것과 매수인의 전체 취득 위험이 줄어드는 것은 별개의 문제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근입니다. 수영교차로 주변 상업용 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 사정은 양호합니다.
• 도로. 북서측 약 30m 및 북동측 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 19층 건물로, 위생·급배수·화재탐지·승강기·스프링클러·기계식 주차장·도시가스 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등으로 기재되어 있으며, 문화재 관련 검토대상구역도 포함됩니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 베스테이센트럴뷰는 2021.09.17. 사용승인된 것으로 파악되며 시세자료상 25세대입니다. 최근 비교 실거래는 1건이므로 거래 유동성과 적정 매도가격을 충분히 판단하기 어렵습니다. 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용관계도 매수층 및 금융조건 검토에 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 점검. 최저가 203,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원의 119.4%입니다. 비교 거래가 1건뿐이라는 한계를 감안하되, 신건 가격을 저렴하다고 가정하지 마세요.
• 실제 점유자 확인. 전입 등재 22명 중 누가 1005씨호를 실제 점유하고 있는지, 조사된 점유 부분이 해당 호실에 대응하는지 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 대조. 보증금·확정일자·임대차계약일·점유 개시일·배당요구 내역을 확인하세요. 현재 추정 인수 0원은 이 확인을 마친 후에야 신뢰할 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 검토. 2021.11.18. 민간임대주택등기와 임대의무기간·임대료 증액 제한의 매각 후 처리 여부를 관할기관 및 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 구덕신용협동조합 근저당권에 공동담보목록 제2021-275호가 기재되어 있으므로 공동담보의 범위와 경매 대상 호실에 관한 권리관계를 대조하세요.
• 후순위 압류 및 배당 확인. 주택도시보증공사 가압류와 국민건강보험공단 압류의 매각 후 말소 여부 및 배당에 영향을 주는 조세채권 등을 최종 확인하세요.
• 용도 확인. 근린시설 분류와 업무시설(주거용 오피스텔) 이용상태를 건축물대장·매각물건명세서와 대조하고, 입찰 목적에 적합한지 검토하세요.
• 관리비·인도비용. 체납 관리비, 기계식 주차장 이용조건, 실제 점유자의 인도 협의 및 관련 비용을 확인하세요.
• 회차별 접근. 단지 평균 유찰 2.0회와 가정 최저가 162,400,000원·129,920,000원을 참고하되, 실제 유찰 여부와 다음 매각조건을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
• 원본 서류 재확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 서류를 다시 대조하세요.

맺으며 — “말소되는 권리”와 “안전한 매수”는 다르다

이 사건은 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류·압류가 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기권리만 놓고 보면 기본적인 말소 구조는 비교적 명확합니다.

하지만 전입 등재자가 22명이고 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않았습니다. 민간임대주택등기에 따른 의무의 처리 역시 확인 과제로 남습니다. 따라서 단순히 인수 0원이라는 숫자만으로 권리상 안전하다고 확정할 수는 없습니다.

가격 면에서는 더욱 보수적으로 접근해야 합니다. 현재 최저매각가 203,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원보다 높고, 확인된 실거래 표본도 1건에 불과합니다. 신건의 가격 메리트는 부족하며, 단지 평균 유찰 2.0회라는 통계도 함께 고려할 필요가 있습니다.

결론은 신건 입찰 보류, 점유·임대차관계 및 민간임대주택등기 확인 우선입니다. 그 이후 유찰로 가격이 조정된다면, 확인된 실거래 수준과 실질취득 비용을 다시 비교하는 접근이 합리적입니다.