부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 수영로 700, 베스테이센트럴뷰 12층 1207비호에 대한 임의경매입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만, 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 물건으로 간주하거나, 용도 확인 없이 주거용 가격만 적용해서는 안 됩니다.

소유자는 주식회사한빛주택입니다. 2021년 10월 27일 구덕신용협동조합이 채권최고액 2,704,900,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있어 채권최고액 전부를 해당 호실만의 독립 채무로 해석해서는 안 됩니다.

문제는 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실보다 현재 입찰가격이 시세보다 높은 점, 그리고 임대차·점유관계가 복잡한 점입니다. 최근 확인된 동일 비교면적의 거래는 2026년 5월 19층 170,000,000원 한 건입니다. 비교 거래보다 낮은 12층 물건을 196,000,000원에 취득하는 판단은 별도의 가격 근거 없이는 정당화하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임대차는 확인 필요

말소기준은 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 이에 후행하는 주택도시보증공사의 가압류, 임의경매개시결정, 김상웅의 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 등기상의 신탁은 같은 날 소유권이전 과정에서 이미 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 22명 기재, 보증금 미상 21명

현황조사와 임차권등기 등에 등장하는 이름은 22명입니다. 이 중 등기부에 임차보증금이 명시된 사람은 김상웅이며, 나머지 21명의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 이름이 기재되었다는 사실만으로 22명이 모두 해당 호실의 독립된 임차인이거나 현재 점유 중이라고 확정할 수는 없습니다.

기재된 전입일은 모두 2021.10.27 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 분류하기 어렵습니다. 다만 계약관계, 정확한 점유부분, 임대차 성립 여부, 확정일자 등이 불분명한 사람들은 대항력 가능·미상으로 구분하여 추가 조사를 진행해야 합니다.

* '가능·미상'은 실제 임대차 성립, 점유, 보증금 및 확정일자 등 미확인 상태를 뜻하며 선순위 대항력 인정이나 매수인 인수를 확정한 표시가 아닙니다. 기재된 전입일은 모두 2021.10.27 말소기준 이후입니다. '비승계'는 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라는 의미이며, 보증금 인수위험이 절대 없다는 뜻은 아닙니다. 배당요구일 기재는 관련 문건 접수 내역 기준으로 실제 배당자격 인정과 구별해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

베스테이센트럴뷰의 비교 기준 전용면적은 27.7828㎡입니다. 최근 12개월 동안 확인되는 실거래는 2026년 5월 1건으로, 19층 거래가격이 170,000,000원입니다. 전체 실거래 평균 역시 같은 금액이지만 이는 표본이 한 건이기 때문입니다.

신건 가격은 최근 거래보다 26,000,000원 높습니다. 전체 실거래 평균과 비교해도 결과는 같지만, 가격 판단의 직접적인 근거는 최신 거래와 최근 12개월 평균입니다. 두 지표 모두 170,000,000원이므로 현재 196,000,000원에는 가격상 할인 여지가 없습니다.

현재 확인되는 매수인 인수액 0원 기준으로 실질취득 추정액은 196,000,000원입니다. 다만 이는 매각대금에 한정된 비교로, 취득세·명도비용·체납관리비 등 실제 부대비용까지 포함한 최종 취득원가는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

아래는 현재 최저가에 매각된다는 가정하에 계산된 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 구덕신용협동조합 근저당권에 나머지 금액이 배당되는 구조입니다.

집행비용은 매각대금의 약 1.8%에 대한 추정액입니다. 채권액은 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 하며, 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위 및 금액은 변동될 수 있습니다. 김상웅 임차권자의 배당액과 보증금 미상 관련자의 배당액도 확정된 결과가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 개선되지만 권리 확인은 그대로

* 매수인 인수 추정 0원은 현재 분류된 등기 권리 및 임대차 관계를 기준으로 합니다. 미확인 임차인의 실제 대항관계, 민간임대주택 관련 의무, 체납관리비 및 명도비용은 별도입니다. 유찰 시나리오는 예정 매각가격이 아니라 조건부 가격 비교입니다.

1회 유찰 시 최저가 156,800,000원은 최근 거래 170,000,000원의 약 92.2%가 됩니다. 2회 유찰 시 125,440,000원은 약 73.8%입니다. 이처럼 유찰 후에는 단순 매각가격이 최근 거래보다 낮아질 수 있지만, 미확인 임대차나 명도 부담이 자동으로 줄어드는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근입니다. 수영교차로 주변 광대로변의 상업·업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물로, 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 스프링클러, 기계식 주차장, 공동현관문 및 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가 대상 건물에는 주거용 오피스텔과 도시형생활주택이 함께 있으며, 본건은 매각물건명세서 비고에서 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중인 것으로 표시되어 있습니다. 사건상 근린시설 표기와의 관계는 건축물대장 및 호실별 용도로 확인해야 합니다.
• 토지. 대지면적 634.7㎡, 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다. 북서측 약 30m 도로와 북동측 약 8m 도로에 접하고 있습니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 역사문화환경 관련 규제 등이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 ㎡당 9,835,000원입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 개별 호실의 현 점유와 내부 상태가 모두 검증되었다는 뜻은 아닙니다.
• 환금성. 거래정보상 25세대 규모로 확인되고, 최근 12개월 비교 거래는 1건입니다. 역세권 입지에는 장점이 있으나 실제 거래 표본이 제한적이고 근린시설 표기와 주거용 오피스텔 이용상태를 구분해야 하므로 일반 대단지 아파트 수준의 환금성을 가정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세보다 높은 신건 가격. 현재 최저가 196,000,000원은 최근 거래 170,000,000원보다 26,000,000원 높습니다. 추가 거래와 실제 호실 상태로 이를 설명할 수 없다면 가격 프리미엄을 인정하기 어렵습니다.
• 22명 명단과 대상 호실 일치 여부. 각 사람의 실제 점유 호실, 점유부분, 계약 상대방 및 현재 거주 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다. 특히 단일 호실에 대한 조사인지 다른 호실의 내용이 함께 기재된 것인지 확인이 필요합니다.
• 보증금 미상 21명. 실제 임대차계약서, 확정일자, 보증금, 배당요구 및 점유 상태를 확인해야 합니다. 대항력 유무뿐 아니라 실제 명도 대상과 절차 부담도 검토해야 합니다.
• 김상웅 임차권등기. 보증금 120,000,000원, 확정일자 2024.02.23, 전입·점유개시 2024.02.29, 임차권등기 2026.02.25를 확인해야 합니다. 후순위 임차권등기의 말소 여부와 실제 인도 가능성을 최종 검증해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.11.18 등기된 등록임대 관련 내용과 매각 후 의무·등기 정리 문제를 확인해야 합니다. 일반 근저당 후순위 권리처럼 단순히 소멸한다고 가정해서는 안 됩니다.
• 공동담보 및 대규모 채권. 구덕신용협동조합 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있고, 채권최고액은 2,704,900,000원입니다. 공동담보 범위와 관련 경매 진행관계, 배당 계산의 전제조건을 확인해야 합니다.
• 실제 용도와 대장상 용도. 사건상 근린시설과 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔) 표시를 확인해야 합니다. 주거용 사용이 가능하다는 사실과 법적 공부상 용도는 구별해야 합니다.
• 실거래 비교의 한계. 비교 거래는 2026년 5월 19층 170,000,000원 한 건입니다. 본건 12층의 향·상태·용도·거래조건 차이와 추가 거래를 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자 확인, 인도 가능 여부, 체납관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목, 기계식 주차장 사용조건 등을 점검해야 합니다.
• 매각서류 최종 확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관련 임차인 문건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정”이 “좋은 경매물건”을 뜻하지 않는다

부산 베스테이센트럴뷰 1207비호는 말소기준 근저당권 이후의 가압류와 임차권등기가 소멸하는 구조입니다. 확인된 등기 및 임대차 권리에 따른 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

하지만 그것만으로 이 사건을 권리가 깨끗하고 입찰이 쉬운 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 현황조사에 이름이 기재된 22명 중 21명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 별도의 민간임대주택등기와 용도 확인 문제도 남아 있기 때문입니다. 이들의 실제 점유 및 계약관계가 확인되지 않는 한, 예상 인수액 0원을 확정 취득비용으로 믿어서는 안 됩니다.

가격도 우호적이지 않습니다. 신건 최저가 196,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원보다 15.3% 높습니다. 비교 표본은 한 건에 불과하지만, 그 한 건이 본건보다 높은 19층 거래라는 점까지 고려하면 현재 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.