부산지방법원 2024타경108052. 광안동 베스테이센트럴뷰 10층 1002디호는 물건 표기상 근린시설로 분류되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트를 전제로 접근하면 안 됩니다. 감정가와 최저가가 모두 203,000,000원인 신건이며, 아직 유찰 이력은 없습니다.

권리의 출발점은 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,704,900,000원이고 공동담보목록이 설정되어 있습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 경매개시결정, 박예진의 임차권등기가 이어졌습니다. 등기부상 임차권보다 근저당권이 선순위라는 점은 매수인에게 유리한 요소입니다. 다만 수많은 전입자의 실제 점유관계와 임대차 내용을 확인하기 전까지 명도와 권리 위험을 완전히 배제할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권보다 다수의 점유관계 확인이 중요하다

말소기준권리는 2021.10.27 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 주택도시보증공사의 2024.04.29 가압류(청구금액 2,000,000,000원)와 2024.07.31 임의경매개시결정은 후순위 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 박예진의 주택임차권등기 역시 2025.05.30에 이루어졌고, 관련 전입일 2023.11.29 또한 말소기준일 이후입니다.

임차인·점유관계 — 보증금 확인 1명, 나머지 전입관계는 추가 조사 필요

현황조사 및 등기부에서 확인되는 전입·임차권 조사 대상은 22명입니다. 이 중 박예진 1명은 보증금 140,000,000원의 임차권등기가 확인됩니다. 나머지 21명은 전입 사실 등이 확인되지만, 각자의 실제 임대차계약 여부와 보증금·확정일자는 확정하기 어렵습니다. 따라서 22명을 모두 독립된 임차계약의 당사자로 간주하거나 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다.

조사 대상자의 전입일은 모두 2021.10.27 말소기준권리 이후입니다. 단, 전입일만으로 계약관계·실제 점유 개시·기존 권리의 승계 가능성을 모두 확정할 수는 없습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 점유자는 대항력 유무를 최종 단정하지 않고 확인 대상으로 분류했습니다. 보증기관의 대위변제·승계 명의자는 별도로 확인되지 않습니다.

한편 2023.11.08 김현주 명의의 주택임차권등기에는 보증금 50,000,000원이 기재되어 있었지만, 2023.11.28 이미 말소되었습니다. 현재 등기된 박예진의 보증금에 해당 금액을 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 203,000,000원 신건은 최근 거래보다 높다

베스테이센트럴뷰의 최근 확인되는 비교 거래는 2026년 5월 170,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 170,000,000원이지만, 이는 거래 표본이 1건이기 때문에 평균과 최신 거래가 같은 것입니다. 여러 거래가 반복적으로 검증한 시세로 받아들이기에는 표본이 부족합니다.

본건의 최저가 203,000,000원은 최근 거래가 170,000,000원보다 33,000,000원 높습니다. 최근 실거래를 기준으로 하면 약 19.4% 높은 가격입니다. 최근 12개월 평균 역시 170,000,000원이므로, 현재 신건 최저가를 시세보다 저렴한 가격이라고 평가할 근거는 없습니다.

다만 비교 거래는 전용 27.78㎡, 19층이고 본건의 비교 기준 면적은 28.7648㎡, 10층입니다. 층과 면적, 개별 상태가 다르며 매매 사례도 1건뿐입니다. 따라서 170,000,000원을 본건의 확정 시가로 볼 수는 없지만, 203,000,000원의 가격 경쟁력을 입증할 만한 거래 자료도 충분하지 않습니다.

유찰 시 가격 변화 — 1회 유찰부터 최근 거래가 아래

현재 확인된 금전 인수액 0원을 전제로 하면 최저가 기준 실질취득금액은 신건 203,000,000원, 1회 유찰 시 162,400,000원, 2회 유찰 시 129,920,000원입니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 제외한 수치입니다.

1회 유찰 가격 162,400,000원은 최근 거래 170,000,000원보다 낮아지지만, 낮은 최저가 자체가 안전한 투자나 실제 낙찰 가능 가격을 보장하지는 않습니다. 유찰 시점에도 임차인·점유 상태와 매각조건을 다시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

매각대금 203,000,000원을 가정한 배당 추정입니다. 집행비용은 3,642,000원으로 추정하고, 잔액 199,358,000원을 근저당권자에게 배당하는 구조입니다. 공동담보의 실제 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제와 우선배당 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 박예진의 보증금 140,000,000원은 위 채권자 배당 합계에 중복 합산하지 않았습니다.

가장 중요한 구분은 미배당 채권과 매수인 인수액이 다르다는 점입니다. 채권자들에게 배당되지 못하는 4,505,542,000원이 존재하지만, 이것이 곧 낙찰자가 떠안는 채무라는 뜻은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 후순위 권리의 미배당액은 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 각 권리의 실제 소멸 여부와 배당순위는 최종 매각조건으로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 거래 현황 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 수영교차로 주변 상업·업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재한 노선상가지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2021.09.17 준공된 베스테이센트럴뷰로, 철근콘크리트구조 19층 건물입니다. 승강기·화재탐지 및 경보설비·스프링클러·기계식 주차장·개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 용도. 물건종류는 근린시설로 표시되지만, 매각물건명세서에서는 업무시설(주거용 오피스텔) 이용상태가 확인됩니다. 감정평가 대상 건물에는 주거용 오피스텔과 도시형생활주택이 혼재하므로 해당 호실의 건축물대장상 용도와 주거 사용 관련 사항을 별도 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존 관련 제한 등이 있습니다. 토지 공시지가는 9,835,000원/㎡이고 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 집계상 25세대 규모로, 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 수영역 접근성은 장점이지만 거래 표본이 제한적이므로 단일 거래가를 절대적인 환금가격으로 보기는 어렵습니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 재검토. 신건 최저가 203,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원보다 33,000,000원 높습니다. 1회 유찰 시 162,400,000원, 2회 유찰 시 129,920,000원인 시나리오를 참고하되, 낙찰가와 총취득비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 전입·점유관계 확인. 전입·임차권 조사 대상 22명의 실제 거주 여부, 전입신고 주소, 임대차계약 대상 호실, 점유 개시일과 보증금 내역을 현황조사서·매각물건명세서·임대차계약 관련 자료로 교차 확인해야 합니다.
• 박예진 임차권등기. 보증금 140,000,000원, 확정일자 2023.11.13, 전입일 2023.11.29, 임차권등기일 2025.05.30입니다. 후순위 임차권이라는 판단과 별개로 배당요구 효력, 실제 배당순위 및 매각 후 말소 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2021.11.18 민간임대주택등기가 확인됩니다. 등록 상태와 임대의무, 매각에 따른 등록 관련 법률관계가 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
• 공동담보와 배당. 근저당 채권최고액 2,704,900,000원과 공동담보목록 제2021-275호의 범위를 확인하고, 다른 공동담보물의 처분 및 배당 관계가 본건에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 용도·건축물대장. 근린시설 표기와 주거용 오피스텔 이용상태를 대조하고, 해당 호실의 건축물대장 용도, 임대 가능 여부, 금융기관의 담보평가 기준을 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비. 낙찰자에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비 체납, 점유자의 인도 협의, 실제 명도 비용과 기간을 사전에 조사해야 합니다.
• 최근 거래 검증. 2026.05 거래는 19층·27.78㎡로 본건 10층·28.7648㎡와 차이가 있습니다. 층·면적·내부 상태가 비슷한 다른 매매사례와 현재 매물 호가를 추가 확인해야 합니다.
• 매각조건 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 특별매각조건 및 기일 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정”이 “안전하고 싼 물건”을 뜻하지는 않는다

베스테이센트럴뷰 1002디호는 말소기준권리가 비교적 명확합니다. 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권이 기준이고, 박예진의 140,000,000원 임차권은 그보다 후순위입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자 금전 인수는 0원으로 추정됩니다.

그러나 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 전입·임차권 조사 대상 22명, 민간임대주택등기, 공동담보와 배당관계가 남아 있습니다. 실제 임대차계약과 점유 범위가 확인되지 않은 상태에서는 명도 및 법률관계의 불확실성을 충분히 반영해야 합니다.

가격도 불리합니다. 신건 최저가 203,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원보다 19.4% 높습니다. 거래가 1건뿐이라 확정적인 시장 추세를 말하기 어렵지만, 적어도 현재 가격이 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 소규모 거래시장과 용도 확인 부담까지 고려하면 매수 후 환금성에도 보수적으로 접근해야 합니다.

결론은 신건 입찰 신중, 가격 및 점유관계 확인 우선입니다. 유찰로 가격이 조정되더라도 그 자체가 권리 위험을 해소하지는 않습니다. 매각조건과 실질취득비용, 실제 점유 상태가 검증된 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있는 물건입니다.