부산지방법원 2024타경108052. 부산광역시 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 4층 406디호입니다. 사건의 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 매각물건명세서에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 이 구분은 실제 사용과 법적 용도를 확인할 때 중요합니다. 소유자는 주식회사한빛주택이고, 구덕신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

등기부상 말소기준은 2021.10.27. 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,704,900,000원이며 공동담보목록이 연결되어 있습니다. 이후 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 주택임차권등기가 확인됩니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

하지만 권리가 말소된다는 사실과 실제 점유자를 원활하게 인도받는 문제는 별개입니다. 특히 이 물건은 다수의 전입·점유 조사와 보증금 미상 관계자가 있어, 단순한 공실이나 소유자 단독 점유 물건으로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인이 핵심

2021.10.27. 설정된 구덕신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.07.31. 임의경매개시결정과 2024.08.13. 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

2026.04.06.에는 이정빈 명의의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 임차보증금은 100,000,000원, 등기된 차임은 250,000원, 임대차계약일과 확정일자는 2023.01.31., 점유개시일은 2023.02.23., 주민등록일은 2023.03.08.입니다. 모두 말소기준권리 설정 이후의 점유·주민등록 관계이므로, 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류되어 있습니다.

② 임차인·점유 관계 — 다수 전입자와 임차권등기

현황조사와 등기·문건접수에 나타난 점유·임차 관계자는 22명입니다. 다만 이 명단을 모두 해당 406디호의 독립된 임차인으로 확정할 수는 없습니다. 현황조사에서 점유 부분이 특정되지 않은 사람이 많으므로, 각 인물이 실제로 점유한 호실과 임대차관계를 구분하는 작업이 중요합니다.

기재된 전입신고일은 모두 2021.10.27. 말소기준권리 이후입니다. 따라서 기재된 전입일만으로는 선순위 대항력이 확인되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않은 관계자는 실제 임차관계와 대항력의 최종 확인이 필요한 상태로 봐야 합니다.

현황조사상 이름이 기재된 관계자와 등기된 임차권자를 함께 정리했습니다. 후순위 전입 표시는 기재된 주민등록일이 말소기준권리 이후라는 뜻입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 관계자는 실제 점유·계약관계를 확인해야 하며, 배당요구 기재만으로 우선변제권의 성립이나 배당액이 확정되는 것은 아닙니다. 보증기관 승계 또는 대위신고로 표시된 관계자는 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 29,000,000원 높다

베스테이센트럴뷰의 유사 면적 거래 중 확인된 최근 실거래는 2026년 5월의 170,000,000원 거래 1건입니다. 비교 거래의 전용면적은 27.78㎡, 거래 층은 19층입니다. 평가 대상의 비교 면적은 28.7648㎡이며 본건은 4층으로, 면적과 층 차이를 감안해야 합니다.

신건 최저가 199,000,000원은 최근 거래가 170,000,000원보다 29,000,000원 높습니다. 최근 거래가를 기준으로 계산한 가격 비율은 117.1%입니다. 따라서 현재 최저가만으로는 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

다만 실거래 표본이 1건뿐이어서 이를 모든 호실의 적정 시세로 단정하는 것도 어렵습니다. 층, 내부 상태, 실제 용도, 임대차 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 그럼에도 현재 확보된 최근 거래보다 신건 최저가가 상당히 높다는 사실은 가격 판단에서 명확한 경고 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)

배당 계산은 현재 최저매각가를 그대로 매각가로 가정한 추정입니다. 집행비용을 우선 공제하고 남는 금액이 구덕신용협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다.

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정액입니다. 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했으며, 공동담보관계가 반영된 실제 채권액 및 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 확인사항은 남는다

현재 신건 최저가는 감정가의 100%입니다. 제시된 유찰 시나리오에 따른 매각가격과 예상배당을 비교하면 다음과 같습니다.

1회 유찰 시 제시된 최저가격은 159,200,000원으로 최근 거래가 170,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시나리오에서는 127,360,000원입니다. 그러나 이는 확정된 향후 매각조건이나 낙찰가격이 아닌 가정치입니다.

또한 인수액이 0원으로 계산된다는 전제가 유지되려면, 실제 점유·임대차관계와 매각물건명세서의 인수 조건이 확인되어야 합니다. 가격이 내려가더라도 확인되지 않은 점유관계가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 북동측 인근입니다. 수영교차로 주변으로 상업용 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 형성된 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 30m, 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 스프링클러, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 개별난방설비 등이 확인됩니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 역사문화환경보존 관련 제한이 확인됩니다.
• 토지. 평탄한 사다리형 토지로, 토지면적은 634.7㎡, 공시지가는 9,835,000원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 본건 호실의 건축물대장상 용도는 별도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 베스테이센트럴뷰의 단지 정보상 총 25세대, 사용승인일은 2021.09.17.입니다. 최근 확인된 유사 면적 매매 사례가 1건으로, 소형 주거용 업무시설에 대한 실제 거래 수요와 매각 가능 가격을 추가로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 재검토. 현재 최저가 199,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원보다 29,000,000원 높습니다. 단일 거래 표본의 한계를 고려하되, 가격 차이를 정당화할 개별 호실의 가치가 있는지 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 특정. 현황조사상 관계자 22명의 실제 점유 호실과 계약관계를 구분하고, 406디호의 현재 점유자를 직접 확인해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 이정빈의 보증금 100,000,000원, 임차권등기명령 2026카임133, 후순위 임차권의 소멸 여부와 매각물건명세서의 인수 조건을 대조해야 합니다.
• 미상 보증금·배당요구 확인. 허찬·최윤하·전은경·문창욱·한종호·백지원 등의 배당요구 내역과 다른 관계자들의 실제 보증금·확정일자·점유 범위를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 갑구 민간임대주택등기와 임대의무기간·임대료 증액 제한 등 관련 등록 및 의무의 처리 상태를 확인해야 합니다.
• 건축물대장 및 용도. 사건상 근린시설 표시와 매각물건명세서상 주거용 오피스텔 이용상태를 대조하고, 실제 사용과 법적 용도가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 공동담보 및 배당. 공동담보목록 제2021-275호와 근저당권 변경등기, 실제 채권액 및 다른 공동담보물건의 처분 상황을 확인해야 합니다.
• 명도와 관리비. 실제 점유자의 인도 가능성, 인도명령·명도 절차, 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 최신 매각조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸 예상 ≠ 안전한 신건 가격”

부산 베스테이센트럴뷰 406디호는 말소기준권리가 명확한 물건입니다. 구덕신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 경매개시결정·압류·임차권등기가 소멸하는 것으로 분류되고, 계산상 매수인 인수금액은 0원입니다.

그러나 현재의 권리분석만으로 물건을 안전하다고 확정하기 어렵습니다. 점유·임차 관계자 22명의 실제 호실별 관계가 구분되지 않았고, 보증금과 점유 범위가 불명확한 사람이 많습니다. 특히 전부 점유 기재와 후순위 임차권등기가 있어, 명도와 실제 인수 조건을 확인하는 과정이 반드시 필요합니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 199,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원의 117.1%입니다. 실거래 표본이 적다는 한계가 있지만, 지금의 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다. 제시된 단지 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.

결론은 신건 입찰 보류, 권리·점유관계 추가 확인, 가격 조정 시 재검토입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 근저당권이 말소되는지 여부가 아니라, 실제 어떤 점유관계를 인수하지 않고 정리할 수 있는지, 그리고 최근 확인된 시세보다 얼마나 합리적인 가격에 취득할 수 있는지입니다.