부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 9층 906디호에 대한 임의경매입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 물건으로 단정해서는 안 됩니다.
권리관계의 출발점은 2021.10.27 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,704,900,000원이고 공동담보목록이 존재합니다. 이후 양광모의 주택임차권등기가 2024.01.31 접수됐으며, 구덕신용협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기된 임차권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 다수의 주민등록 전입자와 민간임대주택등기가 함께 존재합니다. 등기상 인수 위험, 실제 점유관계, 낙찰 후 명도 문제를 구분해 검토해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108052 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로 700, 9층 906디호 (광안동, 베스테이센트럴뷰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설(사건상 분류) · 업무시설(주거용 오피스텔) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 19층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사한빛주택 (단독소유) |
| 소유권이전 | 2021.10.27 · 신탁재산의 귀속 |
| 감정가 | 203,000,000원 |
| 최저매각가 | 203,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,573,062,615원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 말소기준권리 | 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (별도 확인 사항 제외) |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 원칙적으로 소멸
말소기준권리는 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,704,900,000원이며, 공동담보목록 제2021-275호가 연결되어 있습니다. 채무자는 최초 주식회사라니홀딩스로 기재됐으나 2022.06.29 회사합병에 따른 변경등기로 주식회사한빛주택이 기재됐습니다.
후순위 양광모의 주택임차권등기는 2024.01.31 접수됐습니다. 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021.11.24로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 날짜를 기준으로 선순위 대항력은 성립하지 않는 구조이고, 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인·전입자 분석 — 후순위지만 점유 확인 필요
현황조사 및 등기부에서 확인되는 명단은 총 23명입니다. 이 가운데 양광모는 906디호에 대한 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기가 확인됩니다. 나머지 22명은 보증금과 확정일자, 해당 호실과의 실제 관계가 확인되지 않은 전입자 명단입니다. 따라서 23명이 모두 906디호의 실제 임차인이라고 확정할 수는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양광모 | 2021.11.24 | 150,000,000원 | 2024.01.31 | 후순위 | 후순위 확정일자 | 없음 |
| 박선희 | 2024.08.06 | 미상 | 미확인 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 권태경 | 2021.11.12 | 미상 | 미확인 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 권승만 | 2022.07.12 | 미상 | 미확인 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 이정빈 | 2023.03.08 | 미상 | 미확인 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 김민희 | 2024.04.15 | 미상 | 미확인 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| ZENG WANPING | 2023.02.22 | 미상 | 미확인 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 허찬 | 2023.01.27 | 미상 | 2024.08.27 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 송아름 | 2021.12.08 | 미상 | 미확인 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 김상웅 | 2024.02.29 | 미상 | 미확인 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 최윤하 | 2021.11.04 | 미상 | 2024.08.13 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 정가언 | 2021.11.29 | 미상 | 미확인 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 김현희 | 2022.01.17 | 미상 | 미확인 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 박예진 | 2023.11.29 | 미상 | 미확인 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 전은경 | 2021.11.11 | 미상 | 2024.08.20 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 선철훈 | 2021.11.01 | 미상 | 미확인 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 문창욱 | 2022.09.07 | 미상 | 2024.08.19 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 박소정 | 2023.03.20 | 미상 | 미확인 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 한종호 | 2022.08.17 | 미상 | 2024.08.26 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 이나경 | 2024.03.04 | 미상 | 미확인 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 이현경 | 2021.12.08 | 미상 | 미확인 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 백지원 | 2021.12.13 | 미상 | 2024.08.08 | 후순위 | 미상 | 없음 |
| 송윤정 | 2022.02.24 | 미상 | 미확인 | 후순위 | 미상 | 없음 |
대항력의 '후순위' 표시는 확인된 전입일이 2021.10.27 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 전입자에 대해서는 우선변제권 존재 여부를 확정하지 않았습니다. 승계란에는 보증기관의 대위·승계 신고가 확인되지 않은 상태를 표시했습니다.
③ 주택임차권등기 — 양광모 보증금 150,000,000원
| 임차권자 | 양광모 |
|---|---|
| 임차보증금 | 150,000,000원 |
| 임차 목적물 | 주택 전부 |
| 임대차계약일 | 2021.11.01 |
| 확정일자 | 2021.11.01 |
| 주민등록일 | 2021.11.24 |
| 점유개시일 | 2021.11.24 |
| 임차권등기 | 2024.01.31 · 을구 2번 |
| 임차권등기명령 | 2024카임40 (2024.01.25) |
| 말소기준권리 | 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권 |
| 매수인 인수 판단 | 0원 추정 · 후순위 소멸 |
양광모는 계약일과 확정일자가 2021.11.01이지만, 주민등록일과 점유개시일은 2021.11.24입니다. 모두 말소기준권리 설정일 이후입니다. 따라서 이 임차권을 선순위 대항력 있는 임차권으로 보아 보증금 150,000,000원을 매수인이 인수한다고 계산할 근거는 없습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 33,000,000원 높다
베스테이센트럴뷰의 유사 면적 거래 자료에서 확인되는 최근 거래는 2026년 5월 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가격 모두 170,000,000원으로, 신건 최저가 203,000,000원보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.78㎡ | 19층 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 170,000,000원 |
다만 비교 거래가 1건뿐이고, 그 거래는 19층·전용 27.78㎡입니다. 비교 대상 면적은 28.7648㎡로 기재되어 있어 면적과 층수 차이를 고려해야 합니다. 현재의 실거래 표본만으로 정밀한 적정가격이나 상승·하락 추세를 확정하기는 어렵습니다. 그럼에도 확인된 최근 거래보다 신건 최저가가 상당히 높다는 사실은 명확합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,642,000원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,704,900,000원 | 199,358,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 203,000,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 산정한 가정값이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 공동담보 배당관계는 별도로 확정하지 않았습니다. 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
예상배당액은 구덕신용협동조합 근저당 채권최고액 2,704,900,000원에 크게 미치지 못합니다. 신건 기준 예상 미배당액은 2,505,542,000원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 다만 이는 공동담보가 연결된 근저당권에 대한 단순 시뮬레이션이므로, 미배당액 전부가 해당 호실만의 실제 채무잔액을 의미하는 것은 아닙니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 필수
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 2,505,542,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 2,545,573,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 129,920,000원 | 127,301,120원 | 2,577,598,880원 | 0원 |
1회 유찰 시 가정 최저가는 162,400,000원으로 최근 실거래가격보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 129,920,000원입니다. 가격만 비교하면 신건보다 유리한 구간이지만, 유찰 후 저가 낙찰이 곧바로 안전한 투자를 뜻하지는 않습니다. 민간임대주택등기와 실제 점유·명도 문제를 확인한 후 평가해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근입니다. 수영교차로 주변으로 상업·업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 도로. 북서측 약 30m 도로와 북동측 약 8m 도로에 접해 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 19층 건물입니다. 위생·급배수·소방·승강기·스프링클러·기계식 주차장 및 도시가스 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 사다리형의 대체로 평탄한 토지입니다. 공시지가는 9,835,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 역사문화환경보존 관련 구역 등이 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 감정평가서상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 최근 확인되는 유사 면적 거래가 1건뿐이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 매도 시 가격 형성과 거래 소요 기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 최저가와 최근 시세 비교. 203,000,000원은 최근 거래가격 170,000,000원보다 33,000,000원 높습니다. 신건 가격을 저가 매수 기회로 해석하지 마세요.
- 906디호 실제 점유자 특정. 현황조사상 다수 전입자 가운데 해당 호실의 실제 점유자와 임대차계약 당사자를 명확히 확인해야 합니다.
- 양광모 임차권등기 확인. 보증금 150,000,000원, 전입일 2021.11.24, 임차권등기일 2024.01.31 및 말소기준권리와의 순위를 원본으로 대조하세요.
- 배당요구 확인. 배당요구가 확인된 전입자들의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당순위를 매각물건명세서로 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간 및 관련 제한사항이 매각 후 어떤 효력을 갖는지 별도 검토해야 합니다.
- 공동담보관계. 근저당권의 공동담보목록 제2021-275호 및 다른 담보목적물과의 배당관계를 대조하세요.
- 용도 확인. 근린시설로 분류된 사건과 주거용 오피스텔 이용상태의 차이를 건축물대장과 명세서로 확인하세요.
- 명도비용. 인수보증금이 없더라도 점유자와의 인도 협의 및 명도에 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.
- 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 등 실제 추가 부담 가능성을 확인하세요.
- 유찰 후 재평가. 1회 유찰 시 162,400,000원, 2회 유찰 시 129,920,000원으로 가정되지만 실제 진행 여부와 최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다.
- 최종 원본 확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원이어도 좋은 경매는 아니다”
이 사건의 핵심은 후순위 권리 소멸과 높은 신건 가격 사이의 간극입니다. 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 양광모의 보증금 150,000,000원에 대한 주택임차권등기는 후순위입니다. 따라서 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 실제 점유자를 특정해야 하는 전입자 명단과 민간임대주택등기가 존재합니다. 권리 인수액이 없다는 사실이 곧바로 명도 부담이 없다는 의미는 아닙니다. 특히 관련 서류를 통한 임대차관계와 등기 효력 확인이 선행되어야 합니다.
가격 면에서는 더 분명합니다. 신건 최저가 203,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원의 119.4%입니다. 실거래 표본이 1건이라는 한계가 있지만, 현재 확인되는 가격 근거만으로는 신건의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
결론은 신건 입찰 보류, 권리·점유관계 추가 확인, 유찰 이후 가격 재평가입니다. 인수액은 0원으로 추정되지만 가격과 임대차 확인 부담을 반영하면 종합적으로 D등급(36점)의 보수적 접근이 적절합니다.
