부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동의 베스테이센트럴뷰 5층 502디호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 매각물건명세서 비고에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 등기부상 소유자는 주식회사한빛주택이며, 말소기준권리는 2021년 10월 27일 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다.

근저당권 채권최고액은 2,704,900,000원이고, 신청채권자의 청구액은 2,573,062,615원입니다. 공동담보가 설정된 근저당으로, 최저매각가에 비해 채권 규모가 큽니다. 다만 이 큰 채권액 자체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.

문제는 두 가지입니다. 첫째, 권태경의 주택임차권등기를 비롯해 여러 전입자가 확인되어 실제 임차관계 및 본건 호실과의 관련성을 확인해야 한다는 점입니다. 둘째, 감정가 199,000,000원은 최근 실거래가 170,000,000원을 29,000,000원 초과합니다. 권리상 인수금이 없더라도 신건 가격 그대로 매수하면 최근 거래 기준으로 비싼 취득입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차관계 확인

말소기준권리는 2021.10.27 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있으며, 그 뒤의 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 권태경의 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.

다만 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기에는 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 이 등기의 매각 후 처리와 임대사업자 관련 의무는 단순한 근저당권 말소와 별개로 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인·전입자 분석 — 성명 확인 22명, 본건 관련성 확인 필요

현황조사 및 등기부에서 성명이 확인되는 전입·임차 관련자는 22명입니다. 이는 본건 502디호에 실제로 거주하는 임차인이 22명이라는 뜻이 아닙니다. 개별 전입자의 점유부분이 불명확한 경우가 많아, 각 인물이 본건 호실과 직접 관련되는지 확인해야 합니다.

별도로 나타나는 을구 2-2번 기록은 권태경의 임차권등기에서 점유개시일을 바로잡은 경정 기록으로, 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다. 보증기관의 대위변제·승계자로 표시된 사람은 없습니다.

대항력 표시는 말소기준권리 설정일과 확인된 전입일을 비교한 판단입니다. 우선변제 미상은 확정일자·배당요건 등이 확인되지 않았다는 의미이며, 배당요구가 확인되지 않았다는 표시도 미신고 사실의 확정을 뜻하지 않습니다. 점유부분과 임대차 관계는 별도로 확인해야 합니다.

배당요구 관련 문건이 확인되는 성명은 7명입니다. 이 가운데 권태경 외 전입자들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 우선변제 가능성을 일괄적으로 확정할 수 없습니다. 특히 다수 전입자의 점유부분이 미상인 만큼 본건 호실에 귀속되는 임차관계를 확인하는 것이 중요합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

베스테이센트럴뷰의 유사면적 실거래는 최근 12개월 기준 1건입니다. 비교 거래는 2026년 5월, 전용 27.78㎡, 19층, 거래금액 170,000,000원입니다. 본건의 비교 대상 면적은 28.7648㎡로 분류되어 있습니다.

현재 최저매각가는 최근 실거래보다 29,000,000원 높습니다. 비율로는 117.1%입니다. 비교 거래가 1건뿐이고 층수도 다르므로 해당 금액을 본건의 확정 시가로 볼 수는 없습니다. 그럼에도 확인 가능한 최신 거래와 최근 평균이 모두 170,000,000원인 상황에서 199,000,000원의 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용과 근저당권을 중심으로 계산한 단순 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위 및 배당금액과 차이가 발생할 수 있습니다. 공동담보 관련 권리관계도 원본 대조가 필요합니다.

채권최고액 기준 예상 미배당액은 2,509,486,000원입니다. 그러나 이 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 말소기준권리 이후 소멸하는 담보권의 미배당분과 낙찰자가 실제 인수하는 권리는 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 증가

현재 신건과 유찰 시나리오별 매각가격, 예상 채권배당액 및 미배당액은 다음과 같습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 수영교차로 주변의 상업용 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 위치하여 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 19층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·스프링클러·기계식 주차장 설비 및 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북서측 약 30m, 북동측 약 8m의 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역 등에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한 및 역사문화환경 관련 규제가 표시되어 있습니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 본건은 사건상 근린시설 분류와 현황상 주거용 오피스텔 이용을 구별하여 확인해야 합니다.
• 환금성. 최근 12개월 유사면적 거래가 1건이고, 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%입니다. 단순한 입지 장점만으로 단기간 매각 가능성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 매각물건명세서 확인. 매각으로 소멸하지 않는 권리, 임차인 인수 여부, 특별매각조건 및 이용상태를 확인하세요.
• 본건 호실의 실제 점유자 확인. 전입·임차 관련 성명 22명이 모두 본건의 실제 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 각 사람의 점유부분과 502디호와의 관련성을 확인해야 합니다.
• 권태경 임차권등기 확인. 보증금 140,000,000원, 전입일, 확정일자, 점유개시일 경정 및 배당요구 관계를 원본으로 대조하세요.
• 민간임대주택등기 검토. 임대사업자 관련 등록 및 의무의 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 구덕신용협동조합 근저당의 공동담보목록 제2021-275호를 확인하고 본건과 다른 담보목적물 사이의 관계를 검토하세요.
• 가격 기준. 최저가 199,000,000원은 최근 거래 170,000,000원의 117.1%입니다. 신건 가격 자체에 할인 메리트가 있다고 판단하지 마세요.
• 유찰 시나리오 점검. 제시된 1회 유찰 159,200,000원, 2회 유찰 127,360,000원 시나리오를 비교하되 실제 유찰 여부와 다음 매각조건을 확인하세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자의 퇴거 가능성과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 비싸다”

이 사건의 말소기준권리는 2021.10.27 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 확인된 전입일은 모두 그 이후이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권태경의 140,000,000원 임차권등기, 다수 전입자의 점유부분, 민간임대주택등기 및 공동담보 관계는 실제 입찰 전에 확인해야 할 사항입니다. 금전적 인수액이 0원이라는 사정만으로 임대차·명도 리스크가 모두 해소된 것은 아닙니다.

가격은 더욱 분명합니다. 최근 실거래가 170,000,000원인 상황에서 현재 최저매각가는 199,000,000원입니다. 최근 거래보다 17.1% 높은 가격이므로, 신건에 적극적으로 응찰할 가격상 근거는 약합니다.

결론은 권리관계 추가 확인, 신건 가격 보류입니다. 본건 호실에 실제로 귀속되는 임차관계를 확인하고, 유찰 여부와 거래 시세를 다시 비교한 뒤 입찰 판단을 내리는 것이 적절합니다.