부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동의 베스테이센트럴뷰, 18층 1809에이1호입니다. 물건은 공동주택(아파트·도시형 원룸형)으로 이용되고 있으며, 같은 건물에는 주거용 오피스텔도 함께 존재합니다. 등기상 소유자는 주식회사한빛주택이고, 말소기준은 2021년 10월 27일 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,704,900,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다.

이후 주택도시보증공사가 2,000,000,000원의 가압류를 설정했고, 구덕신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 소멸하는 권리의 흐름 자체는 비교적 분명합니다. 그러나 이 물건을 단순한 무임차·무인수 아파트로 취급하기 어려운 이유가 있습니다. 전입·점유 신고자가 22명이고, 민간임대주택 등록등기가 남아 있기 때문입니다. 여기에 신건 최저가가 최근 거래가격보다 높다는 가격 위험까지 겹칩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임대등록은 별도 확인

말소기준인 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권을 기준으로, 이후 설정된 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁 관련 등기는 이미 말소되었으며, 주식회사비에스에너지솔루션즈의 20,000,000원 전세권 역시 2023.04.12 말소되었습니다.

구덕신용협동조합의 근저당권은 처음에는 주식회사라니홀딩스를 채무자로 설정되었으나, 2022.06.29 회사합병에 따른 변경등기로 채무자가 주식회사한빛주택으로 변경되었습니다. 신청채권자의 청구액은 2,573,062,615원으로, 본건 감정가보다 크지만 채권자의 배당 부족액을 매수인이 그대로 떠안는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유자 분석 — 전입자 22명, 계약관계는 확인 필요

현황조사 및 문건접수에 나타나는 전입·점유 신고자는 22명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않으므로 아래 22명을 각각 구분해 검토합니다. 다만 22명 전원이 실제로 이 경매 목적물 1809에이1호의 임차인이라는 의미는 아닙니다. 점유 부분이 대부분 미상이며, 각 신고자와 해당 호실의 관계를 확인해야 합니다.

22명 모두 확인된 전입일이 말소기준권리 설정일(2021.10.27) 이후입니다. 따라서 해당 전입일만으로 말소기준권리에 우선하는 대항력은 인정하기 어렵습니다. 다만 실제 계약의 목적물, 점유 개시, 보증금, 확정일자 및 별도 권리관계는 확인이 필요합니다. 보증기관에 의한 보증금 대위·승계 중복신고는 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 4,700만원 높다

베스테이센트럴뷰의 면적 비교 기준은 29.8453㎡입니다. 확인되는 최근 유사 면적 실거래는 2026년 5월, 27.78㎡, 19층, 170,000,000원의 거래입니다. 최근 12개월 평균 역시 170,000,000원이지만, 거래 표본은 1건이므로 여러 거래가 뒷받침되는 안정적인 평균으로 해석해서는 안 됩니다.

현재 최저가 217,000,000원은 최근 실거래가 170,000,000원보다 47,000,000원 높습니다. 가격 비율은 127.6%입니다. 예상 매수인 금전인수액이 0원이라는 전제에서도, 실질취득 추정액은 최저가와 동일한 217,000,000원이므로 최근 확인된 거래가격보다 높다는 결론이 바뀌지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 집행비용은 3,838,000원으로 가정했습니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 확정일자에 따른 배당순위 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

신건 가격으로 낙찰되더라도 집행비용을 제외한 213,162,000원만 채권자에게 배당되는 구조입니다. 구덕신용협동조합의 근저당 채권최고액과 주택도시보증공사 가압류 청구금액을 합산한 금액은 4,704,900,000원이며, 추정 미배당액은 4,491,738,000원입니다. 이는 채권자들의 회수 부족액이지 매수인이 인수하는 부채가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 확인해야 할 권리는 그대로다

1회 유찰을 가정하면 최저가는 173,600,000원이지만, 최근 거래가격 170,000,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰을 가정한 138,880,000원은 최근 거래가격보다 낮지만, 유찰 여부는 확정되지 않았고, 그 시점의 시세 역시 달라질 수 있습니다.

중요한 점은 각 회차의 인수액 0원이 현재 확인된 권리와 배당모형에 따른 값이라는 사실입니다. 실제 임대차와 점유관계를 확인하지 않은 채 낮아진 최저가만을 투자수익으로 계산해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동의 수영초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 수영교차로 주변 상업·업무시설, 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2·3호선 수영역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 19층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 스프링클러, 기계식 주차장 및 도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도. 같은 건물 내 주거용 오피스텔과 공동주택이 혼재합니다. 본건은 도시형 원룸형 아파트로 이용되는 목적물입니다. 용도 차이에 따라 매수 수요와 가격 비교 대상을 구별할 필요가 있습니다.
• 토지 및 도로. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며, 북서측 약 30m 도로 및 북동측 약 8m 도로에 각각 접합니다. 토지 전체 면적은 634.7㎡, 공시지가는 9,835,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 상대보호구역·역사문화환경보존지역 관련 사항이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 준공일은 2021.09.17이고 단지 세대수는 25세대입니다. 최근 비교 가능한 거래는 1건으로, 거래 표본이 적습니다. 따라서 일반적인 대단지 아파트처럼 활발한 거래를 전제로 즉시 매도할 수 있다고 가정하는 것은 위험합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 시세 검증이 최우선. 현재 최저가 217,000,000원은 최근 거래 170,000,000원의 127.6%입니다. 비교 거래가 1건뿐이므로 유사 면적·용도·층의 추가 실거래 및 현시점 매물 호가를 검토한 뒤 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 22명 전입관계의 목적물 일치 여부. 전입·점유 신고자 각각이 실제 1809에이1호와 관련된 사람인지, 또는 건물의 다른 호실과 관련된 사람인지 확인해야 합니다. 특히 권승만의 점유 부분이 전부로 기재된 의미를 원본에서 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자·배당요구 확인. 전입 신고자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 신고가 확인된 6명의 임대차계약과 권리순위는 물론, 다른 신고자의 임차인 해당 여부도 검토해야 합니다.
• 말소기준권리 이전 점유 가능성 점검. 확인된 전입일은 모두 2021.10.27 이후이지만, 실제 점유 개시와 과거 전입 이력, 다른 법적 근거가 있는지 매각물건명세서 및 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 상태. 2021.11.18 민간임대주택 등록등기의 현재 효력과 임대의무기간, 경매취득 시 적용되는 의무·제한을 확인해야 합니다.
• 공동담보 범위. 구덕신용협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2021-275호를 수반합니다. 담보 목적물의 범위와 관련 경매 진행, 배당에 미치는 영향을 원본에서 대조해야 합니다.
• 명도 및 실제 점유. 등기상 금전인수액이 0원으로 산정되더라도 점유자 인도, 임대차 분쟁 및 명도 절차에 따른 시간·비용은 별도의 문제입니다.
• 관리비·공과금. 관리주체를 통해 체납 관리비 및 공용부분 관리비 등의 승계 가능성을 확인해야 합니다. 이는 예상배당표의 금전인수 계산과 구분해야 합니다.
• 유찰 가격 시나리오. 1회 유찰 가정 173,600,000원도 최근 실거래 170,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가정 138,880,000원에서는 가격 비교 결과가 달라질 수 있지만, 입찰 시점의 시세와 권리관계를 다시 검증해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 매각조건을 확인하고, 매각기일 2026.11.09의 변경 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이라는 계산만으로 좋은 경매가 되지는 않는다”

이 사건의 말소기준권리는 분명합니다. 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권이 기준이고, 이후 주택도시보증공사 가압류와 임의경매개시등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인이 승계할 금전채무는 0원입니다.

그렇지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사에는 22명의 전입·점유 신고자가 나타나고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 민간임대주택 등록등기도 남아 있습니다. 이 때문에 실제 임대차와 명도관계를 정리하지 않고 권리상 안전하다고 평가하기는 어렵습니다.

가격은 더욱 명확한 경고 신호입니다. 신건 최저가 217,000,000원은 확인된 최근 실거래 170,000,000원보다 27.6% 높습니다. 비교 거래가 1건이라는 한계가 있지만, 현재 확인되는 가격 근거만으로는 신건에 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 단지 평균 유찰 횟수도 2.0회인 만큼, 무리한 신건 응찰보다는 가격과 권리관계가 모두 확인되는지를 우선 판단해야 합니다.

결론은 ‘신건 입찰 보류, 임대차·민간임대 등록 확인 우선’입니다. 최저가가 내려가더라도 매수인의 수익은 낙찰가만으로 결정되지 않습니다. 이 사건은 실제 점유자 확인, 금전인수 확정, 시세 재검증이 모두 완료되어야 비로소 입찰 타당성을 판단할 수 있는 물건입니다.