부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰의 10층 1009에이1호입니다. 주어진 감정 및 매각물건명세서 내용상 공동주택(아파트-도시형: 원룸형)으로 이용하는 물건입니다. 소유자는 주식회사한빛주택, 경매 신청채권자는 구덕신용협동조합입니다. 2021년 10월 27일 설정된 구덕신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 그 채권최고액은 2,704,900,000원입니다.

등기부상 임차권등기 송윤정(보증금 150,000,000원)이 있으나, 해당 임대차의 점유개시일·주민등록일·확정일자는 모두 근저당 설정일 이후입니다. 제공된 권리판정에 따르면 대항력이 인정되지 않는 후순위 임차권으로, 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 현황조사에 기록된 다수 전입자의 실제 임차관계와 현재 점유상태를 확정하지 않은 채 완전히 안전한 물건으로 평가해서는 안 됩니다.

가격 측면도 불리합니다. 단지의 최근 실거래는 2026년 5월 170,000,000원으로, 신건 최저가보다 낮습니다. 최근 12개월 거래 표본이 1건이고 전용면적과 층에도 차이가 있어 정밀한 개별 시세로 확정할 수는 없지만, 현재 확인되는 거래 근거만으로는 가격 메리트가 입증되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인이 핵심

말소기준은 2021년 10월 27일 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 경매개시결정과 송윤정의 임차권등기는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 근저당 변경등기는 말소기준 근저당에 부수된 변경사항입니다. 기존 신탁등기는 등기부상 이미 말소되어 있습니다.

임차인·전입자 분석 — 등재 22명, 실제 점유관계 확인 필수

현황조사·등기부 등에 이름이 기재된 사람은 22명입니다. 이 가운데 송윤정은 임차권등기로 보증금 150,000,000원이 확인됩니다. 나머지 21명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 모든 등재자가 현재 이 호실의 독립된 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 각 인원의 해당 호실 점유 여부와 실제 임대차관계부터 대조해야 합니다.

기재된 전입일은 모두 말소기준일인 2021.10.27 이후입니다. 따라서 기재 전입일만 기준으로는 선순위 대항력이 확인되지 않습니다. 그러나 보증금·확정일자·실제 점유 또는 선행 임대차관계가 불분명한 사람을 확정적으로 무권리자라고 판단해서도 안 됩니다. 아래 표에서 이러한 인원은 대항력 가능·미상으로 표시해 추가 확인 대상으로 구분했습니다.

미상 인원의 대항력 표시는 권리가 있다는 확정판정이 아닙니다. 기록된 전입일은 모두 말소기준 이후이며, 보증금·확정일자·실제 점유·해당 호실 임대차관계에 대한 추가 검증이 필요하다는 의미입니다. 승계란 보증기관의 보증금 대위·승계 신고를 뜻하며, 확인된 신고자는 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 1.85억은 최근 거래보다 높다

베스테이센트럴뷰의 최근 확인되는 실거래는 2026년 5월 1건으로 거래금액은 170,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 동일한 1건에 근거하므로 170,000,000원입니다. 반면 본 물건의 최저매각가는 185,000,000원입니다.

서류상 인수액 0원이라는 전제에서 매수인의 실질취득금액은 낙찰가 185,000,000원이며, 이는 최근 거래가보다 8.8% 높은 수준입니다. 취득세, 명도비, 미납 관리비 등은 이 금액에 포함되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰되는 경우, 집행비용 추정액 3,390,000원을 제외한 181,610,000원이 구덕신용협동조합 근저당 채권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액이 매각대금보다 훨씬 크기 때문에 소유자 잔여금은 0원입니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권 미배당 2,523,290,000원은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 해당 근저당에는 공동담보목록 제2021-275호가 기재되어 있으며, 채권최고액을 본 호실만의 독립 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 미확인 채권은 실제 배당에 따라 달라질 수 있습니다.

회차별 배당·실질취득 시나리오

근저당 채권은 모든 가정 회차에서 전액 배당되지 않습니다. 매각가가 내려가면 근저당 채권의 미배당액은 늘지만, 이는 매수인이 해당 채무를 떠안는다는 의미가 아닙니다. 다만 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 계산이므로, 미상 점유자의 권리확인 결과가 달라지면 실질취득 판단도 다시 해야 합니다.

1회·2회 유찰은 가정 시나리오이며 실제 예정 매각가격이나 향후 유찰을 확정하는 값이 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수 0원은 현재 권리판정 기준으로, 점유관계·임대주택 등록 의무 및 별도 비용에 대한 검증을 전제로 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 북동측 인근으로, 수영교차로 주변 상업·업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있어 감정평가상 대중교통 여건은 양호합니다.
• 건물. 2021.09.17 준공된 19층 철근콘크리트 건물입니다. 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 용도. 건물에는 업무시설(주거용 오피스텔)과 공동주택(아파트)이 혼재합니다. 본 물건은 매각물건명세서상 도시형 원룸형 아파트로 이용 중인 것으로 기재되어 있어 일반적인 대단지 가족형 아파트와는 수요층을 구분해 분석해야 합니다.
• 도로. 북서측 약 30미터 및 북동측 약 8미터의 포장도로에 각각 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·방화지구·상대보호구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다. 토지면적은 634.7㎡, 공시지가는 9,835,000원/㎡입니다.
• 공부상 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 임대관계는 감정요항표에서 미상으로 기재되어 있어 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 단지 규모가 25세대로 작고, 최근 12개월 실거래 표본이 1건에 불과합니다. 거래량이 풍부한 대단지 아파트처럼 가격을 쉽게 검증하거나 단기간에 재매각할 수 있다고 가정하기 어렵습니다. 원룸형 소형 주거상품의 실제 매수·임차 수요를 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가장 먼저 점유자 확인. 등재된 22명 중 누가 실제 1009에이1호를 점유하는지, 다른 호실 또는 과거 거주자의 기록이 포함되어 있는지 확인해야 합니다. 특히 점유 부분이 전부로 기재된 권승만과 임차권등기자인 송윤정의 관계를 대조해야 합니다.
• 미상 보증금·확정일자 검증. 보증금이 확인되지 않은 21명에 대하여 실제 계약, 점유개시, 주민등록 유지, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 원본 서류와 대조해야 합니다. 후순위 전입 사실만으로 모든 점유 분쟁이 없다고 판단하지 마세요.
• 송윤정 임차권등기 확인. 보증금 150,000,000원, 점유개시일 2021.11.23, 주민등록일 2022.02.24 및 확정일자 2021.11.23을 말소기준일과 재대조하고, 배당 후 임차권등기 말소와 명도 절차를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2021.11.12 등록된 민간임대주택의 의무임대기간, 현재 등록상태, 임대료 제한 및 경매 매수에 따른 의무 승계·말소 처리 여부를 관계기관과 관련 원본으로 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 구덕신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2021-275호가 기재되어 있습니다. 공동담보의 범위, 채무자 변경 및 본건의 배당관계를 확인해야 합니다. 채권최고액 전체를 본 호실의 독립 채무로 오인하지 않도록 주의하세요.
• 가격 메리트 재검증. 현재 최저가 185,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원의 108.8%입니다. 해당 거래가 27.78㎡·19층인 점을 감안하여 동일 면적·유사 층·상태의 거래를 추가 비교하고, 취득 및 명도 비용까지 반영한 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 148,000,000원, 2회 유찰 가정가격 118,400,000원을 참고하되, 그 가격에 실제 매각될 것이라고 보장할 수는 없습니다. 단지 평균 유찰 2.0회라는 통계도 향후 유찰 횟수를 확정하지 않습니다.
• 관리비·명도·시설 상태. 공용부분 관리비 체납, 기계식 주차장 운영 및 유지비, 실제 내부 상태, 점유자 이사 협의 가능성을 확인해야 합니다. 이러한 비용은 배당표상 인수금액 0원과 별개입니다.
• 입찰 전 최종 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기 관련 서류, 민간임대주택 등록 상태 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 1.85억이 싸다는 뜻은 아니다”

이 사건의 등기상 말소기준권리는 명확합니다. 구덕신용협동조합 근저당이 2021년 10월 27일 설정되었고, 송윤정의 임차권등기는 후순위로 분류됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 부담하는 확인된 인수채무는 0원입니다.

하지만 현황조사 등에 등재된 22명 중 21명의 보증금과 확정일자가 불명확하며, 실제 점유자와 호실별 임대차관계도 확인이 필요합니다. 민간임대주택등기까지 존재하므로 권리관계가 단순한 무점유 아파트와 같은 수준의 안전성을 부여하기 어렵습니다.

가격 역시 현재 단계에서는 매력적이지 않습니다. 신건 최저가이자 확인된 인수 0원 기준 실질취득금액인 185,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원보다 15,000,000원 높습니다. 최근 거래 표본이 1건이라는 한계는 있지만, 그것이 높은 입찰가격을 정당화하는 근거가 될 수는 없습니다. 25세대 소규모 단지와 도시형 원룸형 주거상품이라는 특성도 환금성 검토에서 보수적으로 반영해야 합니다.