부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 14층 1408에이호에 대한 임의경매입니다. 물건은 전용 29.59㎡의 공동주택으로, 매각물건명세서에는 아파트·도시형 원룸형으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정가는 183,000,000원, 첫 매각에서도 최저가격이 동일합니다.

등기상 소유자는 주식회사한빛주택입니다. 2021년 10월 27일 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 말소되고 주식회사한빛주택으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 구덕신용협동조합의 근저당권이 설정됐으며, 채권최고액은 2,704,900,000원입니다. 다만 해당 근저당권은 공동담보목록 제2021-275호에 연결되어 있으므로 이 채권최고액을 해당 호실만의 개별 채무라고 단정해서는 안 됩니다.

말소기준 근저당 이후에 임차권등기가 설정되어 등기상 권리 순서는 비교적 명확하지만, 임차인·전입자 현황과 민간임대주택 등록사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. 가격 역시 최근 실거래 표본보다 높아 신건 입찰의 유리함이 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

핵심은 2021.10.27 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위 경매개시결정과 임차권등기는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 특히 박소정의 임차권등기는 2025.04.07에 설정됐고, 전입일 역시 2023.03.20으로 말소기준보다 늦습니다.

2025.04.07 수영세무서장의 압류등기도 확인되지만, 해당 압류는 2025.06.17 해제로 말소됐습니다. 다만 압류등기가 말소되었다는 사실만으로 미납 세금이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 배당표에 반영되지 않은 당해세가 있는지 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인·전입관계 — 권리보다 점유 확인이 중요

전입 관련 조사에는 21명이 기재되어 있고, 별도로 박소정의 임차권등기 1건이 확인됩니다. 따라서 확인 대상은 총 22명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 중복신고자는 없습니다.

다만 이 인원 전체가 1408에이호의 실제 임차인 또는 점유자라는 뜻은 아닙니다. 동일 건물의 다른 호실 관련 전입자료가 포함됐는지, 각 사람의 실제 점유 호실과 임대차계약이 무엇인지 확인해야 합니다. 본건에 대응되는 실제 임차인 수는 아직 확정할 수 없습니다.

표의 '후순위'는 확인된 전입일이 2021.10.27 말소기준권리보다 늦다는 뜻입니다. 해당 근저당권에 우선하는 대항력은 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자가 미상인 전입자의 임대차 성립, 실제 점유 및 우선변제 여부는 미확정입니다. 개별 임차인으로서의 대항력 성립 가능성과 본건 호실 관련성은 원본 확인이 필요합니다. 배당요구 날짜는 신고·문건접수 내역 기준이며 적법한 배당요구 여부는 별도로 확인해야 합니다. 승계 '없음'은 보증기관 대위·승계 표시가 없다는 의미입니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다

베스테이센트럴뷰의 확인된 최근 거래는 2026년 5월, 전용 27.78㎡, 19층, 170,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래도 이 1건으로 집계되어 평균이 170,000,000원입니다.

경매 대상은 29.59㎡, 14층으로 비교 거래와 전용면적 및 층이 다릅니다. 따라서 아래 수치는 직접적인 참고 비교이며, 동일 면적·동일 층의 확정 시세로 간주해서는 안 됩니다.

최저가 183,000,000원은 최근 거래 170,000,000원보다 13,000,000원 높으며, 최근 거래 대비 107.6%에 해당합니다. 등기상 인수액 0원을 가정하면 최저가 기준 실질취득금액도 183,000,000원으로, 거래 사례보다 높습니다. 취득세 등 부대비용은 별도입니다.

베스테이센트럴뷰의 경매 관련 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 이번 물건은 아직 0회 유찰인 신건이므로, 과거 경매물건의 평균 유찰 이력과 현재 가격 수준을 함께 고려할 필요가 있습니다. 다만 과거 유찰 통계가 이번 물건의 향후 유찰을 보장하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)

채권최고액을 채권액으로 사용한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 공동담보의 실제 피담보채무액, 다른 담보물의 배당, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 미배당액은 채권최고액 기준의 계산상 부족분으로 매수인 인수액이 아닙니다.

신건에서 183,000,000원에 매각된다면 집행비용 3,362,000원을 제외한 179,638,000원이 구덕신용협동조합에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 2,704,900,000원에 비해 배당액이 매우 적지만, 이 부족분을 낙찰자가 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 다만 실제 우선배당 항목이 확인되면 배당액은 변경될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액보다 가격을 봐야 한다

시뮬레이션에서는 매각가격이 내려갈수록 근저당권자의 미배당액이 증가하지만, 매수인 예상 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 이는 말소기준보다 선순위인 인수형 임차보증금이 확인되지 않은 구조이기 때문입니다.

즉 이 물건은 대항력 있는 선순위 임차보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 총 취득비용이 고정되는 유형으로 분석되지는 않습니다. 다만 실제 인수권리와 점유관계가 원본 확인을 통해 확정되어야 해당 시나리오를 입찰 판단에 적용할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 북동측 인근. 수영교차로 주변 광대로를 따라 상업용 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2·3호선 수영역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물로, 공동주택과 주거용 오피스텔이 함께 이용되는 형태입니다. 위생·급배수·승강기·스프링클러·기계식 주차장 및 도시가스 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 북서측 약 30m, 북동측 약 8m의 포장도로와 접합니다. 토지면적은 634.7㎡입니다.
• 도시계획. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 상대보호구역 및 역사문화환경보존 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 9,835,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 세대 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 베스테이센트럴뷰는 2021.09.17 준공, 시세정보 기준 25세대 규모입니다. 확인된 최근 12개월 거래가 1건에 그쳐 가격 검증과 재매각 가능성에 대한 보수적 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권과 공동담보 제2021-275호의 범위 및 실제 채권관계를 등기부 원본과 대조하세요.
• 박소정 임차권등기. 보증금 150,000,000원, 전입 2023.03.20, 확정일자 2023.02.28 및 임차권등기 2025.04.07을 매각물건명세서와 대조하세요. 실제 점유와 명도 대상도 확인해야 합니다.
• 전입자별 실제 호실. 추가 전입기록 21명이 1408에이호에 해당하는지, 다른 호실 관련 자료인지 구분하고 임대차보증금·확정일자·점유 범위를 확인하세요.
• 배당요구와 최우선변제. 배당요구 신고자의 적법한 접수 여부, 배당요구종기, 임차보증금 및 최우선변제 요건을 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 2021.11.18 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 경매 후 임대의무 등 제한사항의 처리 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 세금·관리비. 수영세무서장 압류는 말소되었지만 당해세와 체납 관리비, 공용부분 관리비의 승계 가능성을 따로 점검하세요.
• 실거래 비교. 2026.05의 170,000,000원 거래는 전용 27.78㎡, 19층입니다. 본건 29.59㎡, 14층과의 차이, 세대 상태 및 같은 용도의 추가 거래 사례를 검토하세요.
• 입찰가격. 신건 최저가가 최근 거래의 107.6%이므로 최근 거래를 하회하는 가격인지뿐 아니라 실제 적정가와 취득·명도비용을 종합해 응찰 상한을 정하세요.
• 최신 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “안전한 낙찰”은 다르다

이 물건의 말소기준은 명확합니다. 2021년 구덕신용협동조합 근저당이 선순위에 있고, 확인된 박소정의 임차권등기는 그보다 후순위입니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 확인 대상 전입·임차권 기록이 22명이라는 사실을 가볍게 넘겨서는 안 됩니다. 이들이 모두 본건의 임차인이라고 확정된 것은 아니며, 실제 점유 호실과 보증금 등 핵심 사항이 미확정입니다. 민간임대주택 등록사항 역시 별도로 검토해야 합니다.

가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 183,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원보다 높고, 최근 실거래 표본은 단 1건입니다. 같은 용도의 면적·층별 비교사례가 충분하지 않아 가격상 안전마진을 확인하기 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 0원 추정, 점유·임대관계 확인 필수, 신건 가격 메리트 부족입니다. 전입자와 민간임대 등록사항을 먼저 확인하고, 신뢰할 수 있는 추가 시세를 확보한 뒤 입찰 여부를 판단하는 편이 합리적입니다. 현재 자료만으로는 높은 투자 매력 등급을 부여하기 어렵습니다.