* 인수 0원은 말소기준권리와 후순위 권리를 기초로 산정한 예상치입니다. 보증금·확정일자 미상인 전입자들의 실제 임차관계, 점유관계 및 법정 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

부산지방법원 2024타경108052. 수영역 인근에 있는 베스테이센트럴뷰 17층 1705씨호가 경매에 나왔습니다. 소유자는 주식회사한빛주택이며, 구덕신용협동조합이 채권최고액 2,704,900,000원의 근저당권을 근거로 임의경매를 진행하는 사건입니다. 이 근저당권은 공동담보로 설정되어 있으므로 채권최고액 전체를 해당 호실만의 실제 채무액으로 해석하면 안 됩니다.

물건의 분류는 근린시설로 표시되어 있지만, 매각물건명세서에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정평가의 이용상태 역시 해당 건물에 주거용 오피스텔과 도시형생활주택이 혼재하는 구조입니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 물건으로 전제하지 말고, 해당 호실의 건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 구분해서 확인해야 합니다.

이 사건의 핵심은 단순합니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 임차·전입 관련 인원이 많고 현재 최저가가 최근 실거래보다 높습니다. 권리의 형식적인 소멸 여부만 보고 입찰을 결정하기 어려운 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인 필요

권리분석의 출발점은 2021.10.27 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 구덕신용협동조합이 근저당권자이고, 최초 채무자는 주식회사라니홀딩스였습니다. 이후 회사합병에 따라 채무자가 주식회사한빛주택으로 변경되었습니다.

이 근저당권이 말소기준권리이므로 그 이후 설정된 백지원의 주택임차권등기와 경매개시결정 등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 민간임대주택등기가 별도로 존재하므로 매각에 따른 등록관계와 임대의무 관련 사항도 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 22명 관련 기록, 보증금 미상 다수

현황조사 및 임차권등기에서 확인되는 인명은 22명입니다. 이 중 백지원은 임차보증금 160,000,000원이 등기되어 있으며, 나머지 21명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 인명은 없어 중복 보증금 합산 문제는 확인되지 않습니다.

다만 이 명단의 모든 사람이 1705씨호의 독립된 실제 임차인이라는 사실이 확정된 것은 아닙니다. 해당 호실의 실제 점유자와 임대차관계, 전입기록의 관련 범위를 반드시 대조해야 합니다.

대항력 '가능·미상' 표시는 대항력이 인정되었다는 의미가 아닙니다. 기재된 전입일은 모두 2021.10.27 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일만 기준으로는 선순위 대항력이 확인되지 않지만, 보증금·임대차 개시·실제 점유 및 개별 호실 관계가 불명확한 인명은 추가 검증 대상으로 구분했습니다. 우선변제는 확정일자·배당요구·법정 순위의 충족 여부를 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래의 119.4%

베스테이센트럴뷰의 확인된 최근 거래는 2026년 5월, 19층, 전용 27.78㎡, 170,000,000원입니다. 대상 물건의 비교 기준 면적은 28.7788㎡이고 대상층은 17층이므로, 거래사례와 면적 및 층이 완전히 동일하지는 않습니다.

계산은 명확합니다. 신건 최저가 203,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원보다 33,000,000원 높습니다. 최근 거래가격에 대한 비율은 119.4%입니다.

매수인 인수액이 현재 계산대로 0원이라면 실질취득의 기본금액은 낙찰가가 됩니다. 따라서 신건 최저가 낙찰을 가정한 기본 취득금액 역시 203,000,000원이고, 취득세·명도비용·기타 부대비용은 여기에 별도로 더해질 수 있습니다.

단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 이는 신건 감정가에서 바로 응찰하는 것보다 추후 가격 변화를 관찰할 필요가 있음을 시사하지만, 유찰 여부와 실제 낙찰가를 보장하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

* 백지원의 예상배당 0원은 현재 배당모형에서 집행비용 및 선순위 근저당권이 매각대금을 모두 소진하는 결과를 반영한 것입니다. 실제 배당은 공동담보 배당관계, 당해세, 임차인 최우선변제 등 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있으며, 백지원 외 보증금 미상 전입자의 배당액은 산정되지 않았습니다. 근저당 채권최고액은 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다.

현재 배당모형에서는 매각대금 203,000,000원 중 집행비용 3,642,000원을 제외한 199,358,000원이 구덕신용협동조합에 배당됩니다. 해당 근저당의 채권최고액 기준 미배당은 2,505,542,000원입니다. 이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족분이지, 낙찰자가 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가가 내려가도 점유 확인이 먼저

* 인수액은 각 회차의 기존 배당모형상 추정치입니다. 보증금 미상 임차관계의 권리순위가 확정된 금액은 아닙니다. 유찰 시나리오는 가정이며 실제 유찰이나 해당 최저매각가의 적용이 확정된 것은 아닙니다.

1회 유찰 가정 최저가는 162,400,000원으로 확인된 최근 실거래 170,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 가정에서는 129,920,000원까지 내려갑니다. 그러나 이 차액이 그대로 투자수익이 되는 것은 아닙니다.

특히 보증금이 확인되지 않은 전입자들의 실제 임대차관계가 명확하지 않은 만큼, 유찰에 따른 가격 하락만으로 안전한 취득이라고 판단해서는 안 됩니다. 명도 가능성, 취득비용, 물건의 실제 상태와 거래사례의 비교 가능성을 함께 검증해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근, 수영교차로 주변의 광대로에 접한 노선상가지대입니다. 상업용 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 부산도시철도 2·3호선 수영역 및 시내버스정류장이 인근에 위치합니다. 감정평가에서는 대중교통 사정을 양호하다고 평가했습니다.
• 건물. 2021.09.17 준공된 철근콘크리트구조 19층 건물입니다. 위생·급배수·소방·승강기·스프링클러·기계식 주차장·개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 30m, 북동측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·문화재보존영향 검토대상구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 수영역 인근이라는 입지 장점이 있지만 확인된 최근 실거래 표본이 1건으로 적습니다. 주거용 오피스텔 이용상태와 공부상 분류를 정확히 대조해야 하며, 거래사례만으로 매각 가능 가격을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자와 해당 호실 확인. 현황조사에 등장하는 전입·임차권 관련 22명이 실제로 어느 호실에 관계되는지, 현재 1705씨호를 점유하는 사람이 누구인지 확인해야 합니다.
• 임대차계약 원본 확인. 백지원의 보증금 160,000,000원과 계약일 2021.12.11, 주민등록·확정일자 2021.12.13, 점유개시일 2021.12.26을 원본과 대조하세요. 나머지 보증금 미상 인명도 계약 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 검토. 2021.11.18 접수된 민간임대주택등기의 내용과 현재 등록상태, 경매 매수인에게 미치는 영향을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 구덕신용협동조합의 공동담보목록 제2021-275호와 실제 채권관계, 다른 담보물에서의 회수 및 배당 영향을 점검하세요.
• 가격 비교. 신건 203,000,000원은 최근 거래 170,000,000원의 119.4%입니다. 대상 호실의 층·면적·내부 상태와 비교 가능한 추가 거래를 확보하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
• 명도 및 비용. 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 확인하고, 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 명도비용을 입찰 예산에 반영해야 합니다.
• 매각 관련 원본 재확인. 2026.11.09 매각기일 이전에 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 건축물대장, 임차권등기 및 배당요구 문건의 최신 내용을 대조하세요.

맺으며 — “후순위 소멸 = 안심”도, “유찰 = 저가매수”도 아니다

부산 베스테이센트럴뷰 1705씨호는 구덕신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 등기된 백지원의 임차보증금 160,000,000원도 선순위 인수형은 아니며, 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 대항력이 명확하게 검증되지 않은 전입 관련 인명들이 남아 있고, 다수의 보증금·확정일자·점유관계가 불분명합니다. 인수 0원이라는 숫자를 실제 위험이 완전히 해소되었다는 의미로 받아들일 수는 없습니다.

가격 역시 신건 최저가 203,000,000원이 최근 거래 170,000,000원보다 19.4% 높습니다. 실거래 표본이 적다는 한계까지 고려하면 현재 가격의 매력은 약합니다. 단지 평균 유찰 횟수 2.0회라는 이력은 참고할 수 있지만, 무조건 유찰을 기다리면 좋은 투자기회가 된다고 보장하지도 않습니다.

결론은 신건 입찰 보류, 점유관계와 민간임대주택등기 확인 우선입니다. 후순위 권리의 소멸 가능성은 긍정적이지만, 가격과 미확인 임차관계가 겹쳐 종합적으로는 D등급의 고주의 물건으로 평가합니다.