부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 13층 1306디호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 203,000,000원이고 첫 매각기일의 최저매각가도 같습니다. 등기상 소유자는 주식회사한빛주택이며, 2021.10.27 설정된 구덕신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.
등기상 근저당권의 채권최고액은 2,704,900,000원으로 해당 호실 감정가보다 큽니다. 다만 이 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있어, 채권최고액 전체를 이 호실에만 대응하는 확정 채무로 해석해서는 안 됩니다. 예상배당에서는 담보권자에게 매각대금 대부분이 지급되고 후순위 배당 여력은 없는 것으로 계산됩니다.
핵심은 두 가지입니다. 전은경 명의 임차권등기와 다수 전입자의 실제 점유관계를 확인하는 것, 그리고 최근 거래가보다 높은 신건 가격에 응찰할 이유가 있는지를 판단하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108052 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로 700, 13층 1306디호 (광안동, 베스테이센트럴뷰) |
| 물건종류 | 근린시설 표기 · 감정상 업무시설(주거용 오피스텔) 이용 |
| 참고 면적 | 28.7648㎡ (실거래 비교 대상 면적) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 19층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 주식회사한빛주택 |
| 감정가 | 203,000,000원 |
| 최저매각가 | 203,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,573,062,615원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 말소기준권리 | 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권 |
| 임차권등기 | 전은경 · 보증금 150,000,000원 · 2024.11.21 등기 |
| 민간임대주택등기 | 2021.11.18 등록 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당권
권리관계의 기준점은 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,704,900,000원이며, 2022.06.29에는 회사합병에 따른 채무자 변경등기가 이루어졌습니다. 이후 2024.07.31 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
전은경 명의 주택임차권등기는 2024.11.21 설정되었습니다. 임대차계약일은 2021.10.30 및 2023.10.14이고, 등기상 점유개시일은 2021.11.10, 주민등록일은 2021.11.11, 확정일자는 2021.11.02입니다. 모두 말소기준권리 설정 이후의 날짜입니다. 기재된 순위관계상 선순위 대항력을 갖춘 임차권으로 보기는 어렵고, 해당 임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다.
② 임차인·점유 조사 — 명의 22명, 실제 점유관계 확인 필수
현황조사 및 권리관계에서 총 22명의 점유·임차 관련 명의가 확인됩니다. 다만 이를 곧바로 1306디호에 실제로 거주하는 독립 임차인 22명이라고 단정할 수는 없습니다. 각 명의자의 해당 호실 점유 여부, 세대 관계, 실제 계약 및 보증금 관계를 구분해야 합니다. 현재 구체적인 보증금이 확인되는 명의자는 전은경 1명(150,000,000원)입니다.
기재된 전입일은 모두 2021.10.27 말소기준권리 이후입니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 알려지지 않은 명의자들에 대해 임차관계의 존재 및 실제 점유 상태까지 확정되었다고 볼 수는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|
대항력 배지는 현재 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 보증금·확정일자가 미상인 경우 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 실제 독립 임차인 수 및 동일 호실 점유 인원은 확정되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래가보다 19.4% 높다
베스테이센트럴뷰의 최근 12개월 실거래로 확인되는 유사 면적 거래는 2026.05, 27.78㎡, 19층, 170,000,000원입니다. 비교 대상 면적은 28.7648㎡로 완전히 일치하지 않으며, 거래 표본도 1건이므로 정밀한 개별 호실 감정 기준으로 삼기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.78㎡ | 19층 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 1건 | 170,000,000원 |
최저매각가 203,000,000원과 최근 거래가 170,000,000원의 차이는 33,000,000원입니다. 최저가가 최근 거래가의 119.4%에 해당하므로, 현재 신건 가격이 최근 확인된 거래가보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
표본이 1건뿐이어서 가격 수준에 대한 불확실성도 큽니다. 특히 거래층은 19층이고 경매 대상은 13층입니다. 층·향·내부상태에 따른 차이를 확인하기 전에는 단순 평균만으로 적정 낙찰가를 단정하기 어렵습니다. 다만 확인된 수치만 놓고 보면 가격 할인 효과가 없는 신건이라는 판단은 명확합니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,642,000원 |
| 1. 근저당권 · 구덕신용협동조합 | 2,704,900,000원 | 199,358,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,642,000원을 제외한 199,358,000원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 담보채권 전액을 충족하기에는 부족하므로 근저당권자의 예상 미배당액은 2,505,542,000원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.
이 금액은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정 결과입니다. 공동담보의 실제 변제 상황, 확정 채권액, 조세채권, 최우선변제채권 및 법원 배당절차에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 증가
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 2,505,542,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 2,545,573,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 129,920,000원 | 127,301,120원 | 2,577,598,880원 | 0원 |
각 회차의 미배당은 근저당권 채권최고액 기준 추정치입니다. 이 표는 향후 매각가 또는 배당 결과를 보장하지 않습니다.
1회 유찰 시 최저매각가는 162,400,000원으로 최근 거래가 170,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 129,920,000원으로 내려갑니다. 따라서 권리와 점유 문제가 정리된다는 전제에서, 가격 검토의 출발점은 신건보다는 유찰 이후가 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근입니다. 수영교차로 주변의 상업·업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 19층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·스프링클러·기계식주차장·공동현관문·개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30m, 북동측 약 8m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등으로 기재되어 있습니다. 학교환경 및 문화재 관련 보호·검토 구역도 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 베스테이센트럴뷰는 2021.09.17 사용승인된 건물이며, 실거래 비교 자료상 총 25세대로 집계됩니다. 최근 확인된 유사 면적 거래가 1건에 그쳐 거래 유동성과 적정가격을 충분히 검증하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 메리트 확인. 신건 최저가 203,000,000원은 최근 거래가 170,000,000원의 119.4%입니다. 현 가격을 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 유찰 회차 점검. 단지 평균 유찰 2.0회입니다. 1회 유찰 162,400,000원, 2회 유찰 129,920,000원의 시나리오를 비교하되 실제 매각기일과 최저가를 재확인하세요.
- 현장 점유 확인. 조사 명의 22명 가운데 실제 1306디호의 점유자와 독립 임차인이 누구인지 확인해야 합니다. 단순 전입 명의와 실제 점유를 구별하세요.
- 임차권등기 확인. 전은경의 보증금 150,000,000원, 주민등록일 2021.11.11, 점유개시일 2021.11.10, 임차권등기일 2024.11.21을 매각물건명세서 및 등기원본과 대조하세요.
- 배당요구 문건 확인. 허찬·최윤하·문창욱·한종호·백지원 및 전은경 관련 접수 문건의 내용과 법적 효력을 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 2021.11.18 등록된 민간임대주택의 등록현황과 임대의무기간, 경매 후 처리 여부를 관할 기관 및 전문가에게 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정상 업무시설(주거용 오피스텔) 이용 기재를 건축물대장 및 집합건축물대장으로 대조하세요.
- 공동담보 확인. 구덕신용협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2021-275호 및 실제 피담보채무 현황을 확인하세요.
- 관리비·명도 비용. 장기 미납 공용관리비, 실제 점유자와의 인도 협의 및 예상 명도비용을 입찰 전에 확인하세요.
- 법원 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각 진행상태를 대조하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원이어도 좋은 경매물건은 아니다”
이 사건은 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 하는 임의경매입니다. 확인된 임차권등기와 전입일은 모두 말소기준권리 이후이고, 예상배당상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 이러한 점은 권리구조상 긍정적입니다.
그러나 22명의 점유·임차 관련 명의, 보증금 미상 전입자, 민간임대주택등기가 존재해 실제 인도와 매각 후 의무에 대한 확인이 필요합니다. 단순한 무임차 물건처럼 평가하기는 어렵습니다.
가격 또한 신중해야 합니다. 신건 최저가 203,000,000원은 최근 거래가 170,000,000원보다 33,000,000원 높은 수준입니다. 거래 표본은 1건에 불과하지만, 현재 확인된 시세를 기준으로 신건 가격에 매력적인 할인 요인이 있다고 보기 어렵습니다.
결론은 신건 입찰 보류, 실제 점유·등록 상태 확인, 유찰 후 재평가입니다. 1회 또는 2회 유찰로 가격이 조정되더라도 명도와 민간임대 등록 관련 위험이 해결되는 것은 아니므로, 그 비용과 법적 효과를 확인한 이후에만 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
