부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 12층 1204씨호입니다. 경매물건의 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 단순한 일반 아파트 경매와 동일하게 판단해서는 안 되는 물건입니다.

등기상 소유자는 주식회사한빛주택이며, 2021.10.27 설정된 구덕신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 2,704,900,000원입니다. 신청채권자의 청구액도 2,573,062,615원으로, 해당 호실의 감정가를 크게 웃돕니다. 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있어 채권 규모를 이 호실만의 부담액으로 단순 해석해서는 안 됩니다.

2025.07.16에는 권승만 명의의 임차보증금 160,000,000원에 관한 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 임차인의 전입일은 2022.07.12로 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 다수의 전입자와 민간임대주택등기도 확인되므로, 매각물건명세서와 실제 점유관계를 대조한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 임차관계는 확인

권리분석의 기준점은 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.07.31 임의경매개시결정이 등기되었고, 2025.07.16 권승만 명의의 주택임차권등기가 설정되었습니다. 제공된 권리분석상 근저당권·경매개시결정·후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

② 임차인·전입자 조사 — 후순위이나 점유 확인 필요

현황조사에는 전입자 21명이 기재되어 있으며, 별도로 권승만의 임차권등기 사항이 확인됩니다. 따라서 검토 대상 명단은 총 22명입니다. 다만 현황조사 전입자들의 점유 범위는 미상으로 표시되어 있어 22명 전원이 해당 1204씨호의 실제 임차인이라고 확정할 수는 없습니다.

명단상 전입신고일은 모두 2021.10.27 말소기준권리 이후입니다. 제공된 권리분석에서는 대항력 없음으로 분류되어 있으나, 실제 임대차계약·점유관계·확정일자 및 배당요구 사항을 추가로 확인해야 합니다. 특히 보증금 미상자를 대항력 있는 선순위 임차인으로 단정하거나, 반대로 실제 점유 여부까지 확인된 것으로 해석해서는 안 됩니다.

표의 '후순위'는 제공된 전입신고일이 2021.10.27 말소기준권리보다 늦다는 뜻입니다. 배당요구일 기재만으로 우선변제권이 최종 인정된다는 의미는 아닙니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않았다는 의미입니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

베스테이센트럴뷰의 확인된 최근 실거래는 2026.05, 전용 27.78㎡, 19층, 170,000,000원입니다. 비교 대상 면적은 28.7788㎡로 유사하지만 완전히 동일하지 않습니다. 최근 12개월 거래 표본도 1건이므로 시세 추정의 불확실성을 함께 감안해야 합니다.

최저매각가 203,000,000원은 확인된 최근 실거래 170,000,000원보다 33,000,000원 높습니다. 실거래 평균 대비 비율은 119.4%입니다. 따라서 현 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각되는 것으로 가정하면 집행비용 3,642,000원을 제외한 199,358,000원이 구덕신용협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 2,505,542,000원입니다.

이 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지, 매수인이 인수하는 금액을 의미하지 않습니다. 또한 공동담보의 실제 회수액, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 본 단순 배당표에 반영되지 않았으므로 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 자금·배당 시나리오

1회 유찰 시 최저가는 162,400,000원으로, 최근 실거래 평균 170,000,000원 아래로 내려갑니다. 2회 유찰 시에는 129,920,000원입니다. 다만 이는 각 회차의 최저매각가 시나리오이며, 실제 낙찰가나 향후 매각 일정이 확정되었다는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근입니다. 수영교차로 주변 상업용 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재한 노선상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 19층 건물이며, 승강기, 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 스프링클러, 기계식 주차장, 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역에 해당하며, 북서측 약 30m 도로와 북동측 약 8m 도로에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 방화지구, 상대보호구역 및 역사문화환경보존 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 용도. 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 공부상 용도와 실제 사용 상태, 주거 이용에 따른 관리·금융·세금 조건을 구분해서 확인해야 합니다.
• 환금성. 2021.09.17 준공, 단지 정보상 25세대이며 최근 확인된 유사면적 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적으므로 일반적인 대단지 아파트처럼 안정적인 매매가격을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 대비 응찰가. 신건 최저가 203,000,000원은 최근 거래 170,000,000원의 119.4%입니다. 현재 가격에 시세 할인 효과는 없습니다.
• 유찰 여부. 단지 평균 유찰 2.0회와 회차별 최저가를 참고하되, 실제 유찰 및 다음 매각기일을 확인한 후 전략을 수정해야 합니다.
• 권승만 임차권. 160,000,000원 보증금, 임차권등기명령, 확정일자 및 실제 점유 여부를 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 전입자 21명. 전입 명단에 포함된 인원들의 실제 호실, 임대차계약, 보증금 및 점유 상태를 확인해야 합니다. 해당 호실과 직접 관련 없는 전입자가 혼재했을 가능성도 구분해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록과 임대의무기간 관련 사항, 매각 후 등록 상태 및 관련 의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보. 구덕신용협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2021-275호와 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
• 명도. 실제 점유자가 있다면 인도명령, 점유 이전, 이사 협의 등 필요한 절차와 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비. 공용부분 관리비 체납 및 기타 미납 부담이 있는지 관리주체에 확인해야 합니다.
• 입찰보증금. 최저가의 10%를 적용하면 20,300,000원입니다. 실제 입찰보증금과 입찰 조건은 해당 매각공고로 최종 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 저가 매수”

부산 베스테이센트럴뷰 1204씨호는 2021년 구덕신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 제공된 배당 추정상 매수인 인수액이 0원인 사건입니다. 권리순위 자체는 비교적 명확하지만, 다수의 전입 명단과 권승만의 임차권등기, 민간임대주택등기 등 추가 확인할 사항이 있습니다.

무엇보다 가격이 문제입니다. 최근 유사면적 실거래는 170,000,000원인데, 현재 최저가는 203,000,000원입니다. 최근 시세의 119.4%로, 신건 가격이 최근 거래보다 높은 상태입니다.

단지의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 가격만 보면 현 회차에 서둘러 입찰할 근거가 약하고, 유찰 후 가격이 조정되는지 살펴볼 여지가 있습니다. 단, 유찰되더라도 임차관계와 실제 점유의 불확실성이 해소되지 않으면 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유로 안전한 투자라고 평가할 수 없습니다.

최종 판단은 ‘신건 가격 보류·임차관계 정밀 확인’입니다. 후순위 권리의 소멸 가능성만으로 낙관하지 말고, 실제 점유 및 인수 여부를 확인한 다음 최근 실거래를 기준으로 응찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.