부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 6층 603씨호에 대한 임의경매 사건입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표기되어 있지만 매각물건명세서 비고에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트를 전제로 한 권리분석이나 가격 비교보다는 실제 용도와 해당 호실의 법적 구분을 확인하는 것이 우선입니다.

소유자는 주식회사한빛주택입니다. 2021년 10월 27일 소유권이 이전되었고 같은 날 구덕신용협동조합의 근저당권 2,704,900,000원이 설정되었습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류가 등기되었습니다. 근저당은 공동담보목록 제2021-275호에 연결되어 있으며, 큰 채권최고액을 해당 호실의 독립적인 매매가치나 매수인 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.

더 중요한 문제는 가격과 점유 확인입니다. 최근 확인되는 실거래는 2026년 5월 170,000,000원 한 건뿐입니다. 감정가 200,000,000원은 이보다 30,000,000원 높습니다. 게다가 전입자들의 실제 호실, 임대차계약 및 보증금 관계를 분명히 확인해야 합니다. 현재 최저가에서 저렴하다는 평가를 내릴 근거는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유관계는 별도

권리분석의 출발점은 2021년 10월 27일 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당과 이후 등기된 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 2021년 11월 18일 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대할 의무와 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있습니다. 이 등기는 말소기준권리 이후에 기재되었으나, 매각에 따른 등기 정리와 민간임대주택 관련 행정적 의무의 승계 여부는 구분해 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인·전입자 분석 — 조사상 22명, 개별 권리 확인 필요

현황조사 등에 기재된 사람은 총 22명입니다. 보증기관이나 대위변제기관의 중복 승계신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 이 인원 전부가 603씨호의 실제 임차인이라고 확정된 것은 아닙니다. 각자의 점유 호실과 계약관계를 확인해야 하며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 사람에 대해서는 우선변제권이나 인수 여부를 단정할 수 없습니다.

22명 모두 기재된 전입일이 2021.10.27 말소기준권리 이후입니다. 기재 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되기 어렵습니다. 그러나 보증금·계약·실제 점유와 과거 임대차의 연속성 등이 확인되지 않은 점유자에 대한 최종 대항력 판단은 유보해야 합니다.

대항력 표시는 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 나타냅니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않은 사람의 최종 법적 지위를 확정한 것은 아닙니다. 승계 표시는 보증기관 대위·승계신고 여부이며, 별도의 법률상 권리승계 가능성을 모두 배제하는 의미는 아닙니다.

주택임차권등기 2건 — 모두 말소됐지만 이력 확인은 필요

이진영의 임차권등기는 2024년 3월 4일 해제를 원인으로 말소되었고, 김민희의 임차권등기는 2026년 10월 19일 취소결정을 원인으로 말소되었습니다. 따라서 과거 보증금 140,000,000원과 130,000,000원을 합산하여 현재 유효한 인수채무로 계산하는 것은 잘못입니다.

다만 임차권등기 말소가 곧 현재 점유관계나 별도 계약상의 모든 분쟁 가능성이 없다는 뜻은 아닙니다. 특히 김민희는 현황조사에도 기재되어 있으므로 현재 점유 여부와 말소 이후의 임대차 관계를 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 30,000,000원 높다

베스테이센트럴뷰의 비교 대상 면적은 28.7788㎡이며, 확인되는 최근 12개월 실거래는 2026년 5월 1건입니다. 이 거래는 27.78㎡, 19층, 170,000,000원입니다. 거래 표본이 한 건이므로 최근 12개월 평균과 최신 거래가 동일하지만, 현재 최저가와의 차이를 확인하기에는 중요한 기준점입니다.

현재 최저가 200,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 117.6%입니다. 차액은 30,000,000원으로, 최근 거래가를 기준으로 17.6% 높은 수준입니다. 확정된 인수액 0원을 적용한 실질취득 기준으로 비교해도 결과는 같습니다.

물론 비교 거래는 19층이고 본건은 6층이며, 면적도 완전히 같지는 않습니다. 실제 내부 상태와 개별 호실 특성도 확인해야 합니다. 하지만 이 차이를 고려하더라도 현재 가격이 최근 실거래보다 저렴하다는 증거는 없습니다. 특히 표본이 한 건뿐이므로 이 가격을 충분한 거래량으로 검증된 시세라고 단정해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

매각가 200,000,000원을 가정하면 추정 집행비용 3,600,000원을 제외한 196,400,000원이 구덕신용협동조합 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 2,508,500,000원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

그러나 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 근저당권은 매각으로 소멸하므로 그 채권의 미배당분을 낙찰자가 그대로 갚는 구조가 아닙니다. 다만 실제 배당에는 당해세, 임차인 최우선변제, 기타 우선채권 등이 영향을 줄 수 있어 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.

본 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 공동담보 관계에 따른 채권 및 배당의 실제 귀속, 우선채권과 임차인 배당은 최종 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 채권의 미배당액과 매수인 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.

회차별 매각가·미배당 비교

1회 유찰을 가정한 160,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원의 약 94.1%, 2회 유찰을 가정한 128,000,000원은 약 75.3%입니다. 가격만 비교하면 유찰 이후에 상대적인 여지가 생기지만, 이는 해당 회차에 실제로 낙찰받을 수 있다는 뜻도, 미확인 임대차 위험이 해결된다는 뜻도 아닙니다. 입찰 전 권리와 점유관계를 먼저 확정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근입니다. 수영교차로 주변 광대로를 따라 상업용 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 형성된 노선상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다. 교통 접근성은 이 물건의 긍정적 요소입니다.
• 건물. 2021.09.17 준공된 건물로, 감정평가서에는 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 19층 건물로 기재되어 있습니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·스프링클러·기계식 주차장·공동현관문·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 인접지와 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다. 북서측 약 30m 및 북동측 약 8m 포장도로에 접하고, 토지 면적은 634.7㎡입니다. 공시지가는 9,835,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등의 지정사항이 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 거래정보상 총 25세대의 소규모 건물이며 최근 12개월 비교 실거래는 1건입니다. 대규모 아파트 단지처럼 충분한 거래 표본으로 적정가격을 검증하기 어렵습니다. 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회 역시 가격 결정에 참고할 사항입니다.
• 용도 특성. 주거용 오피스텔로 이용되는 물건이지만 사건상 근린시설로 표시되어 있습니다. 건축물대장상 호실별 용도와 실제 이용상태, 매수 후 사용·임대·금융 취급에 차이가 생기는지 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 603씨호 실제 점유자 특정. 현황조사의 전입 관련 인물 22명 가운데 실제로 이 호실을 점유하거나 임차하는 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 다른 호실에 관한 전입기록이 섞였는지 대조하는 과정도 중요합니다.
• 배당요구 관련 6명 확인. 백지원·최윤하·문창욱·전은경·한종호·허찬의 문건 접수내역을 확인하고, 계약서·점유범위·보증금·확정일자·배당요구의 유효성을 개별 검토해야 합니다.
• 말소된 임차권등기 확인. 이진영의 140,000,000원 임차권등기와 김민희의 130,000,000원 임차권등기는 이미 말소되었습니다. 현재 채권의 존재 여부, 말소 경위 및 점유의 종료 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 검토. 2021.11.18 민간임대주택 등록사항의 말소 가능성, 임대의무기간 및 임대사업자 관련 의무의 매수인 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 용도 및 면적 원본 대조. 사건상 근린시설 표기와 주거용 오피스텔 이용상태를 비교하고, 건축물대장·집합건물 등기·감정평가서상 603씨호의 용도를 일치시켜야 합니다.
• 공동담보·채권관계. 구덕신용협동조합의 공동담보목록 제2021-275호와 근저당 채권최고액 2,704,900,000원, 경매 청구액 2,573,062,615원의 관계를 확인해야 합니다. 미배당채권은 매수인 인수채무와 구별해야 합니다.
• 응찰가 상한 재검토. 현재 최저가 200,000,000원은 최근 거래가 170,000,000원보다 높습니다. 취득세·명도비·수선비·금융비용까지 고려하면 가격상 부담은 더 커질 수 있습니다. 현재 가격을 저가매수 기회로 판단해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원의 가격 시나리오를 비교하되, 실제 매각기일과 최저가 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 체납 관리비 중 승계 가능한 부분과 점유자 인도 문제를 확인해야 합니다. 미상 전입자가 다수 확인되는 만큼 명도 가능성은 보수적으로 검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 임대차 및 배당요구 관련 문건을 확인해야 합니다. 특히 2026.11.09 매각기일 전 권리 변동이나 기일 변경이 없는지 점검해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 저가매수”

이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 분명합니다. 2021년 구덕신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 경매개시결정과 후순위 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 임차권등기 2건도 이미 말소되었습니다. 예상배당표상 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리상 소멸이 명확하다는 사실만으로 안전한 경매물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 현황조사에 등장하는 22명의 실제 점유 호실과 계약관계가 불명확하고, 배당요구 관련 문건이 접수된 6명의 권리도 개별 확인해야 합니다. 민간임대주택등기와 주거용 오피스텔의 법적 용도 또한 확인할 사항입니다.

가격도 불리합니다. 현재 최저가 및 확인된 인수액 기준 실질취득 200,000,000원은 2026년 5월 최신 실거래 170,000,000원의 117.6%입니다. 거래 표본이 1건뿐이고 6층과 19층의 차이도 고려해야 하지만, 현재 가격이 시장보다 저렴하다는 객관적 근거는 없습니다.

건물 경매 평균 유찰 횟수가 2.0회라는 점을 참고할 수는 있으나, 단순히 유찰을 기다린다고 모든 문제가 해결되지는 않습니다. 권리상 확인된 인수액은 0원, 가격은 최근 시세 이상, 점유·임대차는 추가 검증이 필요한 상태입니다.

종합 판단은 D등급 — 현재 가격에서 입찰 보류, 실제 점유·임대차관계 확인이 우선입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮아지는지가 아니라, 실제 취득원가와 매수 후 인도 가능성을 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.