부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 8층 805씨호입니다. 사건상 근린시설로 분류되어 있지만, 매각물건명세서 비고에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정평가서 역시 이 건물에 주거용 오피스텔과 도시형생활주택이 혼재하는 것으로 설명합니다. 따라서 일반 아파트처럼 접근하기보다는 실제 호실의 공부상 용도와 주거 이용 상태를 함께 살펴야 하는 물건입니다.

등기부에서 가장 먼저 확인할 권리는 2021.10.27 설정된 구덕신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,704,900,000원으로 상당히 크지만, 공동담보목록에 연결된 담보권입니다. 경매 신청 청구액도 2,573,062,615원에 이릅니다. 이 금액이 크다고 해서 낙찰자가 미변제 채무를 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 담보권이 매각으로 소멸하는지, 그보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인이 있는지가 핵심입니다.

다만 권리분석과 투자성 분석은 서로 다른 문제입니다. 현재 최저매각가와 실질취득 예상액이 모두 203,000,000원인 반면, 확인된 최근 거래는 170,000,000원입니다. 가격만 비교하면 33,000,000원 높은 신건으로, 최초 매각기일에 바로 응찰할 근거가 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 민간임대 등기는 추가 확인

말소기준은 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 홍준혁의 주택임차권등기와 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 최초 신탁 소유권 등기는 이미 말소되었으며, 현재 등기상 소유자는 주식회사한빛주택입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 확인 1명, 기타 전입 기록 22명

등기부에서 보증금이 구체적으로 확인되는 임차권자는 홍준혁입니다. 보증금은 150,000,000원, 임대차계약일은 2021.11.20, 확정일자는 2021.11.22, 전입 및 점유개시일은 2021.12.17입니다. 모두 말소기준 근저당 설정일인 2021.10.27보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인된 날짜 관계상 구덕신용협동조합에 우선하는 대항력·우선변제권이 인정되는 구조는 아닙니다.

현황조사에는 그 외에도 22명의 전입자가 기재되어 있습니다. 이들 역시 신고된 전입일이 모두 말소기준일 이후이지만, 보증금과 확정일자, 실제 점유 여부 및 호실별 임차관계는 확인이 필요합니다. 특히 건물 전부에 관한 표시가 겹치는 기록도 있으므로, 모든 인원을 805씨호의 실제 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다.

대항력의 '후순위' 표시는 확인된 전입일과 말소기준 근저당의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금·확정일자가 미상인 전입자는 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 실제 대항력·점유·배당순위는 개별 임대차계약과 주택 인도, 주민등록, 소액임차인 해당 여부 등을 함께 확인해야 합니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고에 해당하지 않는다는 의미입니다.

③ 시세 비교 — 신건 203,000,000원은 최근 실거래보다 비싸다

베스테이센트럴뷰의 확인된 최근 12개월 거래는 1건입니다. 2026년 5월 전용 27.78㎡, 19층 거래가 170,000,000원입니다. 물건의 비교 기준 면적 28.7788㎡와 거래 면적이 다르고 층도 차이가 있으므로 직접적인 동일 조건 거래는 아닙니다. 그럼에도 현 최저가가 해당 거래를 크게 웃돈다는 점은 입찰가를 결정할 때 중요합니다.

최근 거래 170,000,000원과 비교하면 본건의 감정가이자 최저가는 33,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 119.4%입니다. 보증금 인수액을 가산하지 않는 현재의 실질취득 예상액 역시 203,000,000원이므로 같은 비교가 적용됩니다.

유찰 시 가격은 달라집니다. 감정가의 80%인 162,400,000원으로 내려가면 최근 거래 170,000,000원보다 낮아지고, 64%인 129,920,000원에서는 가격 차이가 더 커집니다. 다만 이는 매각 시나리오일 뿐, 해당 가격이 적정 가치임을 보장하지는 않습니다.

실질취득 예상은 각 회차의 매각가에 확인된 인수권리 0원을 반영한 금액입니다. 취득세, 등기비용, 미납 관리비, 명도비용 및 미확인 법률상 부담은 포함하지 않습니다. 유찰 후 가격은 예상 시나리오이며 실제 매각 결과를 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

현 회차 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 공제한 199,358,000원이 구덕신용협동조합 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권액에 비해 매각대금이 크게 부족하므로 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 실제 배당에서는 확정 채권액, 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제 및 배당순위 판단에 따라 금액이 달라질 수 있습니다. 특히 소액임차인 해당 여부가 확인되지 않은 전입자가 있어 현재 배당표만으로 임차인 배당액을 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근입니다. 수영교차로 주변 상업용 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호합니다.
• 건물·설비. 2021.09.17 사용승인 기준의 건물로, 철근콘크리트구조이며 승강기·스프링클러·화재탐지 및 경보설비·기계식 주차장·공동현관문·도시가스 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지·도로. 인접지와 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 북서측 약 30m 및 북동측 약 8m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 634.7㎡, 공시지가는 9,835,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 기재되어 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 비교 단지의 세대수는 25세대이며, 최근 12개월 확인된 거래는 1건입니다. 수영역 접근성은 긍정적이지만, 작은 거래 표본과 주거용 오피스텔의 용도 특성상 일반 아파트 수준의 거래 유동성을 전제해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 재검토. 현재 203,000,000원은 최근 거래 170,000,000원보다 19.4% 높습니다. 호실 상태·층·면적의 차이로 이 가격 차이가 정당화되는지 확인하기 전에는 가격 경쟁력이 부족합니다.
• 805씨호 점유자 특정. 현황조사에 기재된 23명의 전입 기록 중 실제 해당 호실에 거주하거나 임차권을 행사하는 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 다른 호실 기록이 섞였는지도 점검해야 합니다.
• 홍준혁 임차권 정리. 보증금 150,000,000원, 확정일자 2021.11.22, 전입·점유개시일 2021.12.17, 임차권등기일 2024.02.07을 원본 등기부 및 매각물건명세서와 대조하세요. 등기 소멸 여부와 별개로 점유 및 명도 상황도 확인해야 합니다.
• 미상 전입자 권리 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람들의 실제 임대차계약과 배당요구 내용을 살펴야 합니다. 특히 문건접수 이력이 있는 전입자의 청구 내용과 소액임차인 해당 가능성을 점검해야 합니다.
• 민간임대주택등기 검토. 2021.11.18 등록된 민간임대주택의 실제 등록상태, 의무기간, 경매 후 법률효과 및 매수인의 임대사업 관련 부담을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 근저당권에 공동담보목록 제2021-275호가 연결되어 있습니다. 담보 범위와 경매 대상 호실, 공동담보권의 처리 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설 분류와 업무시설(주거용 오피스텔) 이용 표시를 기준으로 건축물대장상의 정확한 호실 용도, 주거 사용 적법성, 대출 가능 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 장기 미납 관리비 중 공용부분의 승계 가능성, 점유자의 이사 협의 및 인도명령 등 실제 취득 부대비용을 별도 산정하세요.
• 회차별 투자 기준. 1회 유찰 시 162,400,000원, 2회 유찰 시 129,920,000원입니다. 최근 거래를 기준으로 가격 여유가 생기더라도 점유·민간임대 관련 쟁점이 해결되었는지를 먼저 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 임대사업자 등록 및 문건접수 내역을 확인하고 매각조건 변경 여부도 점검하세요.

맺으며 — “근저당 인수 0원 ≠ 안전한 신건 투자”

이 사건의 가장 큰 장점은 말소기준 근저당 이후의 권리들이 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 홍준혁의 보증금 150,000,000원도 확인된 선후관계에서는 매수인에게 승계될 금액으로 보기 어렵습니다. 구덕신용협동조합의 거액 채권이 미회수되더라도 그 부족액이 매수인 채무가 되는 것은 아닙니다.

하지만 전입 기록 23명, 보증금 미상 전입자 22명, 민간임대주택등기, 실제 점유관계는 확인해야 할 문제입니다. 특히 여러 전입 기록이 동일한 805씨호에 해당하는지부터 명확히 해야 권리분석을 마무리할 수 있습니다.

가격은 더욱 명확합니다. 현재 최저매각가 203,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원보다 높고, 실질취득 예상액 역시 시세의 119.4%입니다. 거래 표본이 한 건에 불과하므로 세부 시세 검증도 필요하지만, 이 가격에 곧바로 응찰할 만큼 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.

결론은 신건 입찰 보류입니다. 말소기준 자체는 비교적 명확하지만 점유·임대등록의 불확실성이 남아 있고, 현재 가격은 최근 거래보다 상당히 높습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.0회와 회차별 가격을 참고하되, 먼저 권리관계와 호실별 임차관계를 확정한 뒤 실질취득액 기준으로 입찰가격을 판단하는 것이 합리적입니다.