부산지방법원 2024타경108052. 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 6층 609에이1호입니다. 경매물건의 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 매각물건명세서 비고에서는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 확인됩니다. 감정평가 역시 해당 건물에 업무시설과 도시형생활주택이 혼재한다고 설명합니다. 따라서 일반 아파트처럼 접근하기보다 공부상 용도, 실제 주거 이용상태, 임차관계를 함께 살펴야 합니다.

말소기준권리는 2021년 10월 27일 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류, 송아름 명의의 임차권등기가 확인됩니다. 등기부상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 실제 입찰 판단에서는 임차인 조사 범위가 넓고 보증금이 확인되지 않은 전입자가 많다는 점을 따로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인사항이 남는다

핵심은 2021.10.27 근저당권입니다. 을구 1번 구덕신용협동조합의 채권최고액은 2,704,900,000원으로, 이 물건의 감정가 184,000,000원보다 훨씬 큽니다. 다만 공동담보목록 제2021-275호가 기재된 근저당권으로, 채권최고액 전체를 본 호실만의 실제 채무액이나 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

근저당 설정 당시 채무자는 주식회사라니홀딩스였으나 2022.06.29 회사합병을 원인으로 주식회사한빛주택으로 변경등기되었습니다. 2024.07.31 임의경매개시결정과 2024.08.13 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 송아름 명의 주택임차권등기도 2026.01.21에 접수되어 등기상 후순위입니다.

② 임차인·점유 조사 — 가장 중요한 현장 확인 영역

현황조사와 등기자료에는 총 22명의 이름이 나타납니다. 이 중 송아름 1명은 보증금 140,000,000원의 등기된 임차권자입니다. 나머지 21명은 전입 사실 등이 확인되지만, 보증금·확정일자·실제 임차관계 또는 점유 호실이 확정되지 않은 사람들입니다. 따라서 22명을 모두 독립적인 실제 임차인으로 확정하거나, 반대로 모두 본건과 무관하다고 단정해서는 안 됩니다.

현재 확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2021.10.27 이후입니다. 이 전입일만을 기준으로 하면 선순위 대항력은 확인되지 않습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람들에 대해서는 대항력 가능성·최종 여부 미상으로 관리하면서 실제 점유개시일, 임대차계약의 상대방, 해당 호실과의 관계를 대조해야 합니다.

대항력 표시는 말소기준권리와 확인된 전입일의 선후관계에 기초합니다. 보증금 및 확정일자가 확인되지 않은 전입자의 최종 대항력·우선변제 여부는 계약과 실제 점유관계 확인이 필요합니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계신고가 확인되지 않았다는 의미로, 임대차상 권리·의무의 최종 승계 판단과는 구별됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래보다 높다

베스테이센트럴뷰의 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2026년 5월 전용 27.78㎡, 19층이 170,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 비교 대상면적은 29.8453㎡이고 해당 호실은 6층이므로, 면적과 층 차이를 고려해야 합니다. 다만 단일 거래만을 기준으로 보더라도 현재 최저가는 최근 거래를 웃돕니다.

최근 12개월 평균과 최신 실거래가가 모두 170,000,000원인 상황에서, 본건 최저가 및 현재 예상 실질취득액은 184,000,000원입니다. 최근 거래보다 14,000,000원 높으며, 비율로는 108.2%입니다. 전체 평균도 동일한 170,000,000원이지만, 표본이 한 건뿐이라는 점에서 시세의 신뢰 구간을 넓게 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (184,000,000원 매각 가정)

집행비용은 추정액이며, 구덕신용협동조합의 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 예상배당입니다. 공동담보의 실제 채권액·배당 조정, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 확정 배당표가 아니며, 채권자의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.

현재 예상배당에서는 집행비용 3,376,000원을 공제한 180,624,000원이 구덕신용협동조합에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당 금액은 2,524,276,000원으로 크지만, 이는 채권자 측 미회수액 계산이며 매수인이 추가로 부담할 금액을 의미하지 않습니다. 송아름의 후순위 임차권에 대한 별도 배당은 이 추정에서 배정되어 있지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 검증은 남는다

현재는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 향후 유찰 시 최저가가 낮아진다는 가정 아래 계산된 회차별 예상 금액은 다음과 같습니다. 배당 추정상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원이지만, 이는 확인되지 않은 임차관계가 별도 부담을 만들지 않는다는 최종 보증이 아닙니다.

유찰 시나리오는 제시된 매각가와 배당 가정에 따른 계산이며 실제 법원의 차기 최저매각가격이나 배당결과를 확정하는 것이 아닙니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등도 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근입니다. 수영교차로 주변의 상업용 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 노선상가지대로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·스프링클러·기계식 주차장·공동현관문·도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지로 대지면적은 634.7㎡입니다. 북서측 약 30m, 북동측 약 8m 포장도로에 접하며 토지 공시지가는 9,835,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 관련 사항을 확인해야 합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 용도. 근린시설 표기와 업무시설(주거용 오피스텔) 이용상태가 함께 나타나므로, 전유부의 법적 용도와 실제 주거 이용의 적합성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 베스테이센트럴뷰는 2021년 준공, 25세대 규모로 집계되며 최근 12개월 실거래가 1건입니다. 현재 자료만으로 활발한 거래시장을 전제하기 어렵고, 매도 시점의 매수 수요와 가격 형성에 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 609에이1호 점유자 특정. 조사상 22명의 이름을 실제 해당 호실 점유자와 다른 호실 전입자로 구별하고, 권승만의 전부 점유 기재와 송아름의 건물 전부 임차권 범위를 대조해야 합니다.
• 송아름 임차권 확인. 140,000,000원 보증금, 1·2차 계약, 점유개시일, 전입일, 확정일자 및 임차권등기명령을 확인하고 후순위 소멸 판단을 원본 서류로 검증해야 합니다.
• 배당요구 서류 대조. 백지원·최윤하·문창욱·전은경·한종호·허찬 및 송아름의 관련 접수 내용에서 임차보증금, 해당 호실, 배당요구 요건과 권리순위를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.11.18 민간임대주택등기와 임대의무기간·임대료 증액기준의 적용 여부 및 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
• 건축물대장 대조. 근린시설 표기와 주거용 오피스텔 이용상태를 비교하여 실제 전유부 용도, 사용 가능 범위, 금융 및 세금 관련 영향을 확인해야 합니다.
• 공동담보 근저당 확인. 공동담보목록 제2021-275호와 채권최고액 2,704,900,000원, 경매 청구금액 2,573,062,615원의 관계를 확인해야 합니다. 미배당액을 매수인 채무로 혼동하지 않아야 합니다.
• 최근 실거래와 비교. 2026.05 전용 27.78㎡ 19층의 170,000,000원 거래와 본건 29.8453㎡ 6층을 비교해 층·면적·상태 차이를 조정하고 적정 입찰가를 검토해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자, 인도 가능성, 미납 공용관리비와 기타 비용을 사전에 확인해야 합니다. 예상 인수액 0원과 실제 명도비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
• 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 건축물대장, 감정평가서 및 공동담보 관계를 최신 기준으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원이라도, 지금 가격은 싸지 않다”

부산 베스테이센트럴뷰 609에이1호의 말소기준권리는 명확합니다. 구덕신용협동조합 근저당권 이후의 경매개시결정과 압류, 송아름의 후순위 임차권등기가 소멸하는 구조이므로 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당이 크게 발생하더라도 그 금액이 그대로 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다.

그러나 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가와 현재 실질취득액은 184,000,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 및 최신 거래인 170,000,000원의 108.2%입니다. 최근 실거래는 1건에 불과하고 비교 물건의 층과 면적도 다르므로 정밀한 가격 판단에는 추가 조사가 필요하지만, 확인된 거래를 기준으로 현재 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

여기에 전입·임차권 기재 22명 중 21명의 실제 임차관계와 해당 호실 점유 여부가 확정되지 않았고, 근린시설 표기와 주거용 오피스텔 이용상태, 민간임대주택등기 및 소규모 건물의 환금성까지 살펴야 합니다. 관련 경매 통계상 평균 유찰도 2.0회입니다. 유찰에 따른 가격 조정 가능성을 검토할 수는 있지만, 먼저 필요한 것은 실제 점유관계와 법적 이용상태의 확인입니다.