부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰의 16층 1609에이1호입니다. 공부상 아파트이며 매각물건명세서에는 공동주택(아파트-도시형: 원룸형)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사한빛주택입니다. 말소기준인 구덕신용협동조합 근저당은 2021년 10월 27일 설정되었으며, 그 채권최고액은 2,704,900,000원입니다. 2024년 주택도시보증공사의 가압류, 경매개시결정, 2025년 이나경의 임차권등기까지 후순위 권리들이 이어집니다.
등기 순서만 보면 매수인에게 승계될 선순위 임차권이 확인되지 않습니다. 그러나 이 물건의 진짜 어려움은 서로 다른 전입·점유 관련자들의 권리관계입니다. 이나경의 임차보증금은 등기부에 확인되지만, 나머지 다수 인원의 보증금·확정일자·실제 계약관계는 불명확합니다. 같은 사건에서 여러 호실이 함께 평가된 정황도 있어 1609에이1호에 실제로 누가 점유하는지 개별 호실별 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108052 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로 700, 16층 1609에이1호 (광안동, 베스테이센트럴뷰) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 도시형 원룸형 공동주택 |
| 전용면적 | 29.8453㎡ (시세 비교 대상 면적) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 19층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 주식회사한빛주택 (2021.10.27 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 |
| 매각 진행 | 신건 · 0회 유찰 · 감정가의 100% |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,573,062,615원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,704,900,000원 |
| 공동담보 | 공동담보목록 제2021-275호 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 주택도시보증공사 가압류 2,000,000,000원과 이나경 임차권등기 47,500,000원은 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 집행절차와 채권자들의 미배당액은 매수인이 그대로 떠안는 금액과 구별해야 합니다.
② 임차인·전입관계 — 단순한 ‘임차인 없음’이 아니다
현황조사 및 등기에서 확인되는 이름은 총 22명입니다. 이 가운데 임차권등기로 임대차관계가 확인되는 인원은 이나경 1명이고, 나머지 21명은 전입·현황조사상 확인되는 인원으로 각각 독립된 임차인인지, 실제 점유하는지, 특정 호실과 어떻게 연결되는지 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 인원은 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이나경 임차권등기 · 건물 전부 |
2024.03.04 | 47,500,000원 | 선순위 없음 | 후순위·배당 불확실 | 없음 |
| 선철훈 | 2021.11.01 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
| 최윤하 배당요구 접수 2024.08.13 |
2021.11.04 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
| 전은경 배당요구 접수 2024.08.20 |
2021.11.11 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
| 권태경 | 2021.11.12 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
| 정가언 | 2021.11.29 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
| 송아름 | 2021.12.08 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현경 | 2021.12.08 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
| 백지원 배당요구 접수 2024.08.08 |
2021.12.13 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현희 | 2022.01.17 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
| 송윤정 | 2022.02.24 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
| 권승만 점유 범위: 전부 |
2022.07.12 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
| 한종호 배당요구 접수 2024.08.26 |
2022.08.17 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
| 문창욱 배당요구 접수 2024.08.19 |
2022.09.07 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
| 허찬 배당요구 접수 2024.08.27 |
2023.01.27 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
| ZENG WANPING | 2023.02.22 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정빈 | 2023.03.08 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소정 | 2023.03.20 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
| 박예진 | 2023.11.29 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
| 김상웅 | 2024.02.29 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민희 | 2024.04.15 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선희 | 2024.08.06 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 판단은 확인된 전입일과 2021.10.27 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금·확정일자가 미상인 인원은 임대차 성립 및 우선변제 여부가 확인되지 않은 상태입니다. 표의 '승계 없음'은 보증기관 대위·승계 신고가 없다는 의미이며, 실제 점유자의 인도 협조나 명도 완료를 뜻하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 높다
베스테이센트럴뷰는 2021.09.17 준공된 건물로, 아파트 세대수는 25세대입니다. 비교 가능한 최근 거래는 2026년 5월 1건이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가격 모두 170,000,000원입니다.
| 거래월 / 구분 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 실거래 | 27.78㎡ | 19층 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
| 본건 신건 최저가 | 29.8453㎡ | 16층 | 207,000,000원 |
최저가와 현재 예상 실질취득금액은 모두 207,000,000원입니다. 이는 최근 실거래 170,000,000원보다 37,000,000원 높은 금액이고, 최근 12개월 거래 평균의 121.8%입니다. 다시 말해 현재 회차에서 낙찰받는다고 해서 최근 관측된 거래가격보다 저렴한 것이 아닙니다.
다만 본건의 비교 면적은 29.8453㎡이고 실제 거래 표본은 27.78㎡로 차이가 있습니다. 층수도 본건 16층과 실거래 19층으로 다릅니다. 거래가 단 1건이므로 단지 전체의 적정 시세를 확정하기 어렵지만, 그렇다고 신건 최저가 207,000,000원에 가격 메리트가 있다고 볼 근거도 부족합니다. 전체 거래 평균 역시 같은 1건에 기반하므로 별도의 상승장 또는 하락장 추세를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,698,000원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,704,900,000원 | 203,302,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 4,704,900,000원 | 203,302,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 4,501,598,000원 |
집행비용은 추정액입니다. 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액에 기초한 예시 배당이며, 실제 배당은 채권원금·이자·공동담보 관계, 당해세, 최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다. 이나경 임차권 및 보증금 미상 점유자의 배당액은 확정된 것으로 보지 않습니다.
현재 가정대로라면 매각대금 207,000,000원에서 집행비용 3,698,000원을 공제한 203,302,000원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 주택도시보증공사 및 소유자에게 돌아갈 잔여액은 없습니다.
채권자 미배당 합계는 4,501,598,000원으로 크지만, 이를 곧바로 낙찰자 인수금액으로 해석해서는 안 됩니다. 후순위 채권이 매각으로 소멸하는 경우에는 채권자의 미배당과 매수인의 인수가 별개의 문제입니다. 현재 권리순위에 따른 매수인 예상 인수는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 커진다
현재 신건 최저매각가는 감정가와 같은 207,000,000원입니다. 유찰될 경우의 가격 및 배당 시나리오는 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 207,000,000원 | 203,302,000원 | 4,501,598,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 165,600,000원 | 162,481,600원 | 4,542,418,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 132,480,000원 | 129,825,280원 | 4,575,074,720원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가가 165,600,000원이 되면 최근 실거래 170,000,000원보다 낮은 가격대에 진입합니다. 2회 유찰 시에는 132,480,000원까지 내려갑니다. 그러나 이는 실제로 그 가격에 낙찰 가능하다는 뜻이 아니며, 이 물건의 점유·임대차 관련 불확실성이 해소된다는 뜻도 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 수영교차로 주변으로 상업·업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재한 노선상가지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물 특성. 철근콘크리트구조의 19층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·스프링클러·기계식 주차장 및 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
- 이용 형태. 건물에는 주거용 오피스텔과 공동주택이 혼재하고, 본건은 매각물건명세서상 공동주택(아파트-도시형: 원룸형)으로 이용 중입니다. 일반적인 중대형 아파트와 다른 수요층·환금성을 고려해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다. 지목은 대지이며, 공시지가 자료상 ㎡당 9,835,000원입니다.
- 접도. 북서측 폭 약 30m, 북동측 폭 약 8m의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부도 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 아파트 세대수 25세대, 최근 12개월 거래 1건으로 거래표본이 제한적입니다. 교통 접근성은 양호하나 도시형 원룸형의 소규모 매수 수요를 고려하면 신속한 재매각을 당연시하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입·점유자 특정. 22명의 전입·임차권 관련 내역이 실제로 어느 호실에 연결되는지 구분해야 합니다. 특히 1609에이1호의 현재 점유자를 개별적으로 확인해야 합니다.
- 이나경 임차권등기 확인. 미반환 보증금 47,500,000원, 임차권등기일 2025.01.23, 전입·확정일 2024.03.04를 기준으로 말소기준권리와의 순위, 배당 및 말소 처리를 확인해야 합니다.
- 배당요구자 검토. 백지원·최윤하·문창욱·전은경·한종호·허찬의 배당요구 관련 문건을 대조해 각자의 임대차계약·보증금·점유 호실 및 배당요구 요건을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 인원 확인. 기타 전입 관련자의 보증금·확정일자·임대차 실체가 불명확합니다. 전입일이 말소기준 이후라는 사실과 실제 명도 가능성은 별도 판단 사항입니다.
- 민간임대주택 관련 등록. 2021.11.18 등기된 민간임대주택의 등록 상태, 임대의무 및 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 2,704,900,000원은 공동담보목록 제2021-275호와 연결되어 있습니다. 공동담보물건별 매각 및 배당관계를 함께 검토해야 합니다.
- 가격 비교. 신건 최저가 207,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원의 121.8%입니다. 거래표본과 면적 차이를 확인하고, 추가 비교사례 없이 신건 가격을 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 유찰가격 대응. 1회 유찰 165,600,000원, 2회 유찰 132,480,000원 시나리오를 참고하되 실제 낙찰경쟁과 점유 정리비용을 별도로 반영해야 합니다.
- 명도와 관리비. 실제 점유자·관리비 체납 및 공용부분 승계 가능성을 확인하고, 인도명령이나 별도 소송이 필요한지 검토해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 최종 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약 및 배당요구 문건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 예상”이 “투자 매력”을 뜻하지 않는다
부산지방법원 2024타경108052 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준권리는 2021년 구덕신용협동조합 근저당이고, 그 이후의 가압류·경매개시결정·임차권등기는 후순위입니다. 현재 확인되는 권리순위상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 권리상 깔끔한 일반 아파트 신건으로 평가해서는 안 됩니다. 임차권등기 1명 외에 21명의 전입 관련자가 있고, 그 상당수는 보증금과 점유 범위가 불명확합니다. 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 실제 매수 후 인도 가능성과 점유 정리비용은 아직 확정할 수 없습니다.
가격도 불리합니다. 207,000,000원이라는 현재 최저가는 최근 거래 170,000,000원보다 높고, 최근 시세의 121.8%에 해당합니다. 비록 면적이 다른 단일 거래표본이라는 한계가 있지만, 신건에서 저가 매입이라고 판단할 근거는 부족합니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회여서 성급한 신건 응찰보다 점유관계와 가격을 재검토하는 접근이 필요합니다.
종합 판단은 D등급, 신건 입찰 보류가 합리적입니다. 등기상 후순위 권리의 인수위험이 작다는 점은 긍정적이지만, 최근 실거래보다 높은 가격·제한된 거래표본·도시형 원룸형의 환금성·다수 전입 관련자의 불확실성이 함께 작용합니다. 이 물건의 승부처는 단순히 유찰을 기다리는 것이 아니라 실제 점유와 권리관계를 확정한 뒤, 실질취득비용을 기준으로 가격을 판단하는 것입니다.
