부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 15층 1506디호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 등기부상 소유자는 주식회사한빛주택이고, 경매를 신청한 채권자는 구덕신용협동조합입니다. 말소기준권리는 2021년 10월 27일 설정된 구덕신용협동조합 근저당권으로, 등기상 채권최고액은 2,704,900,000원입니다.

이후 2024년 1월 12일 하현선 명의의 임차보증금 160,000,000원에 대한 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 하현선의 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021년 11월 30일로, 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인되는 일자를 기준으로 선순위 대항력은 없고, 해당 임차권은 경매로 소멸하는 후순위 권리로 분석됩니다.

그런데 이 건은 일반적인 단일 임차인 물건으로만 볼 수 없습니다. 현황조사상 다수의 전입자가 나타나고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많습니다. 실제 1506디호에 해당하는 점유자와 다른 호실 관련 전입자를 먼저 구분해야 합니다. 베스테이센트럴뷰의 감정평가가 여러 호실을 대상으로 이루어진 점을 고려하면, 조사 명단에 있는 23명 전부가 이 호실의 실제 임차인이라고 단정할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후의 임차권등기

권리분석의 기준점은 2021년 10월 27일 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 최초 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권등기는 같은 날 말소되었고, 주식회사한빛주택으로 소유권이 이전되었습니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2021-275호가 연결되어 있습니다.

이후 2022년 6월 29일 회사합병을 원인으로 근저당권의 채무자가 주식회사한빛주택으로 변경되었습니다. 이는 기존 근저당권의 변경등기로, 말소기준일이 새로 설정된 것은 아닙니다.

2024년 1월 12일 하현선의 주택임차권등기가 이루어졌고, 같은 해 7월 31일 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 늦으므로, 확인된 등기 순위에 따르면 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 23명 조사, 실제 점유관계 확인이 핵심

현황조사와 등기부에 기재된 사람은 총 23명입니다. 이 중 하현선은 보증금과 확정일자가 기재된 임차권등기권자이고, 나머지 22명은 보증금·확정일자가 확인되지 않은 전입 조사 대상자입니다. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없습니다.

다만 23명이 모두 1506디호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 각 전입자의 해당 호실 관련성과 실제 점유 여부를 구분할 필요가 있습니다. 특히 보증금·확정일자가 불분명한 점유자는 계약관계까지 확정되지 않았으므로, 아래에서는 선순위 대항력을 인정하지 않되 대항력 가능·미상으로 추가 확인 대상으로 표시했습니다.

대항력 판정은 2021.10.27. 말소기준권리와 기재된 전입일을 비교한 것입니다. 보증금·확정일자 미상자의 '가능·미상' 표시는 선순위 대항력이 확인되었다는 의미가 아니라, 실제 임대차계약과 해당 호실 점유관계를 대조해야 한다는 의미입니다. 승계 '없음'은 보증기관 대위·승계 표시가 없다는 뜻입니다.

배당요구 관련 접수기록이 확인되는 사람은 허찬(2024.08.27.), 최윤하(2024.08.13.), 전은경(2024.08.20.), 문창욱(2024.08.19.), 한종호(2024.08.26.), 백지원(2024.08.08.)입니다. 하현선도 2024.01.12.자로 관련 기록이 표시되어 있으나, 이는 임차권등기일과 동일하므로 실제 배당요구의 효력·범위는 원본과 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 33,000,000원 높다

베스테이센트럴뷰의 실거래 비교 면적은 28.7648㎡이고, 확인되는 최근 실거래는 2026년 5월 거래 1건입니다. 해당 거래는 전용 27.78㎡, 19층, 거래금액 170,000,000원입니다.

최저매각가 203,000,000원에 배당계산상 인수액 0원을 더한 실질취득 추정액은 203,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래금액 170,000,000원과 비교하면 119.4%입니다.

즉 현재 가격은 최근 거래보다 33,000,000원, 약 19.4% 높은 수준입니다. 특히 최근 12개월의 거래가 1건뿐이므로 이 금액을 확정 시세로 단정할 수는 없지만, 적어도 현재 확인되는 거래자료를 기준으로 신건 가격이 저렴하다는 근거는 없습니다. 거래 표본이 한 건인 만큼 상승장 또는 하락장 추세도 확정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

집행비용은 약 3,642,000원으로 추정하며, 구덕신용협동조합 근저당권에 199,358,000원이 배당되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않은 추정이며, 실제 배당은 채권신고액, 공동담보 관계 및 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

구덕신용협동조합의 신청 청구금액은 2,573,062,615원입니다. 등기상 근저당권 채권최고액 2,704,900,000원을 기준으로 한 배당계산상의 미배당 격차는 2,505,542,000원입니다. 다만 이 격차는 실제 확정 채무잔액을 의미하지 않으며, 공동담보의 배당관계도 별도로 고려해야 합니다.

⑤ 회차별 가격 시나리오

현재 확인된 후순위 권리 구조가 유지된다는 전제에서 배당모형상 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원입니다. 따라서 최저가에 낙찰받는다고 가정한 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 실제 응찰 경쟁에 따라 낙찰가는 최저매각가보다 높아질 수 있습니다.

1회 유찰을 가정한 162,400,000원은 최근 실거래 170,000,000원보다 낮고, 2회 유찰을 가정한 129,920,000원은 그보다 더 낮습니다. 하지만 유찰은 확정된 일정이 아니며, 실제 점유관계 확인, 용도·대출 조건, 관리비와 인도비용 등을 반영해야 가격 차이가 실질적인 투자 여력으로 연결될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근입니다. 수영교차로 주변의 광대로변으로 상업용 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 형성된 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2·3호선 수영역이 위치합니다. 감정요항표에서는 대중교통 여건을 양호하다고 평가합니다.
• 건물. 2021년 9월 17일 준공된 것으로 집계되며, 철근콘크리트구조 19층 건물입니다. 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러, 기계식 주차장, 공동현관문 및 도시가스 개별난방 설비 등이 있습니다.
• 토지. 일반상업지역에 위치하며 대지는 대체로 평탄한 사다리형입니다. 북서측 약 30m, 북동측 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가는 ㎡당 9,835,000원입니다.
• 도시계획. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 역사문화환경보존 관련 검토 대상에 해당합니다. 건축·용도변경과 관련한 사항은 개별 확인이 필요합니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 이용상태와 건축물대장상 해당 호실 용도의 일치 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지 규모는 25세대로 집계되며, 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 입지의 교통 편의성과 별개로 매도 가능한 적정가격의 시장 검증 표본이 충분하지 않다는 점에 유의해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 1506디호 점유자 확인. 현황조사에 나타난 23명 중 해당 호실에 실제로 거주하거나 임대차관계를 맺은 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 다른 호실의 전입자를 본건 임차인으로 일괄 처리해서는 안 됩니다.
• 하현선 임차권등기 검토. 보증금 160,000,000원, 계약일 2021.11.10., 전입·점유개시 2021.11.30., 임차권등기 2024.01.12.를 말소기준권리 2021.10.27.과 대조하세요. 매각 이후 임차권등기의 말소와 실제 인도 절차도 확인해야 합니다.
• 미확인 임대차계약 확인. 보증금·확정일자가 불명확한 전입자에 대해서는 임대차계약서, 전입세대 관련 자료, 확정일자 부여 내역, 배당요구서 및 점유 현황을 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상 상태를 실제 권리관계와 구분하는 것이 중요합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2021.11.18. 민간임대주택등기와 관련하여 등록 유지 여부, 임대의무기간 및 매각 이후 규제 적용 여부를 관계기관과 원본 자료로 확인하세요.
• 용도와 금융조건 확인. 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용 표시가 병존합니다. 해당 호실의 정확한 건축물대장상 용도에 따라 취득세, 담보대출 심사 및 향후 활용 조건이 달라질 수 있습니다.
• 가격 상한 검토. 현재 최저가 203,000,000원은 최신 실거래 170,000,000원의 119.4%입니다. 한 건의 거래만으로 확정 시세를 결정할 수는 없지만, 현재 확인된 거래보다 높은 입찰가를 정당화할 개별 호실의 추가적인 가치 근거가 필요합니다.
• 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 가정 162,400,000원, 2회 유찰 가정 129,920,000원의 가격 조건을 비교하되, 유찰이 실제 발생할 것이라고 전제해서는 안 됩니다. 각 회차에서 점유·인도 및 취득 관련 비용을 다시 반영해야 합니다.
• 공동담보와 배당표 확인. 구덕신용협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2021-275호와 관련됩니다. 채권최고액, 실제 채권액, 공동담보 배당관계 및 후순위 임차권의 배당 여부를 법원 배당자료와 대조해야 합니다.
• 체납 관리비·인도비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 기계식 주차장 관리비용, 실제 점유자의 인도 협의 또는 소송 가능성을 확인해야 합니다. 배당모형상 인수액 0원에 이러한 비용이 모두 포함된 것은 아닙니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 임대차 관련 문건과 실거래 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 119.4% 가격은 부담”

베스테이센트럴뷰 1506디호의 말소기준권리는 2021년 10월 27일 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 하현선의 임차권등기와 경매개시결정은 후순위 권리로 분석되고, 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리상 인수액이 없다는 것과 입찰할 만한 가격이라는 것은 완전히 다른 문제입니다. 현재 실질취득 추정액 203,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원보다 33,000,000원 높습니다. 최근 거래 대비 119.4%에 달하는 신건 가격으로는 가격상의 우위를 인정하기 어렵습니다.

여기에 실제 1506디호의 점유자와 조사 명단 23명의 관계, 보증금 160,000,000원의 후순위 임차권등기, 민간임대주택 등록의 효력, 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용의 차이, 최근 1건에 불과한 실거래 표본까지 확인해야 합니다. 이러한 불확실성은 현재 가격에 추가적인 보수성을 요구합니다.

종합 판단은 D등급, 현재 신건 입찰 보류입니다. 가격이 조정되더라도 곧바로 안전하거나 저렴한 물건으로 확정되는 것은 아닙니다. 이 사건의 핵심은 실제 호실별 권리·점유관계를 확정하고, 최근 거래 수준과 실질취득원가를 함께 검토하는 것입니다.