부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 14층 1404씨호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표기되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반 근린상가나 아파트로 단정하지 않고 실제 이용상태를 중심으로 살펴볼 필요가 있습니다.

말소기준권리는 2021년 10월 27일 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,704,900,000원으로 본건 감정가를 크게 웃돌지만, 이 근저당 자체는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 뒤이어 등기된 문창욱의 주택임차권 역시 말소기준권리보다 후순위입니다. 채권액이 크다는 이유만으로 그 부족액을 낙찰자가 부담하는 구조는 아닙니다.

반면 가격은 별개입니다. 2026년 5월 확인된 거래금액은 170,000,000원이고, 신건 최저가는 203,000,000원입니다. 권리 소멸 가능성이 높다는 사실과 적정한 가격에 취득한다는 판단은 반드시 분리해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 별도 확인

2021년 10월 27일 신탁재산이 주식회사한빛주택으로 귀속되면서 기존 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 말소되었습니다. 같은 날 구덕신용협동조합의 근저당권이 설정되어 말소기준권리가 되었습니다.

이후 2022년 6월 29일 회사합병에 따른 채무자 변경이 등기되었으며, 2024년 7월 31일 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 2024년 8월 16일에는 문창욱 명의의 주택임차권이 등기되었습니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 점유 확인은 필수

현황조사·등기부·문건접수 등에 등장하는 임차 관련 인원은 총 22명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 기재된 인원은 없습니다. 다만 감정평가의 조사 대상이 여러 호실에 걸쳐 있어, 각 전입자가 실제로 1404씨호에 귀속되는지는 개별 확인이 필요합니다. 이 숫자를 곧바로 해당 호실의 독립 임차인 수나 명도 대상자 수로 확정해서는 안 됩니다.

등기부에서 해당 호실 임차권이 구체적으로 확인되는 사람은 문창욱입니다. 임차보증금은 160,000,000원, 계약일은 2022년 8월 19일, 주민등록일과 점유개시일은 2022년 9월 7일, 확정일자는 2024년 7월 10일입니다. 모두 말소기준 근저당권 설정일 이후이므로, 기재된 날짜에 따르면 선순위 대항력을 갖춘 임차인은 아닙니다.

대항력 표시는 2021.10.27 말소기준권리와 기재된 전입일의 선후관계를 우선 반영했습니다. 보증금·확정일자가 미상인 전입자는 개별 임대차와 점유관계가 확인되지 않아 세부 판단을 유보합니다. 실제 대항력 및 우선변제권은 계약·점유·전입·확정일자와 매각물건명세서를 종합하여 확인해야 합니다.

특히 허찬·최윤하·전은경·한종호·백지원은 문건접수에 따른 배당요구 관련 기록이 존재합니다. 이들의 실제 배당순위와 배당액은 구체적인 채권액 및 법정 우선순위를 확인해야 하며, 배당요구 사실만으로 우선변제권의 성립이나 낙찰자 인수가 확정되지는 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래를 웃돈다

베스테이센트럴뷰에서 확인된 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 2026년 5월, 전용 27.78㎡, 19층 거래금액이 170,000,000원입니다. 시세 비교 대상면적은 28.7788㎡로 기재되어 있어, 실제 입찰 대상인 14층 1404씨호와는 면적 및 층 차이를 고려해야 합니다.

최근 12개월 평균과 최신 거래금액은 모두 170,000,000원입니다. 신건 최저가 203,000,000원은 이보다 33,000,000원 높으며, 최근 실거래 대비 119.4%에 해당합니다.

현재 회차에서 등기상 매수인 예상 인수액을 0원으로 보면 실질취득 기준액도 203,000,000원입니다. 따라서 시세와 비교해야 할 금액은 낮아진 가상의 입찰가가 아니라 현재 회차의 실질취득 기준액입니다. 이 기준에서도 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

집행비용 3,642,000원은 매각가의 약 1.8%로 추정된 금액입니다. 근저당 배당액은 채권최고액 기준의 단순 배당 시뮬레이션으로, 문창욱 등 임차인의 최우선변제 가능성과 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다.

신건 매각대금 203,000,000원에서 추정 집행비용을 제외한 199,358,000원이 구덕신용협동조합 근저당 채권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 2,505,542,000원입니다. 이 큰 부족액은 채권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액이지, 곧바로 매수인이 인수해야 하는 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 그대로

제시된 회차별 배당 시뮬레이션에 따르면, 최초 신건에서 1회 또는 2회 유찰될 경우 최저매각가와 근저당 예상배당액은 아래와 같이 변화합니다.

1회 유찰 시나리오의 최저매각가는 162,400,000원으로, 확인된 최근 거래 170,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시나리오에서는 129,920,000원까지 하락합니다. 다만 이는 실제로 유찰된 가격이 아니라 가정된 다음 회차 가격입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근. 수영교차로 주변의 상업·업무시설과 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물. 위생·급배수·화재경보·승강기·스프링클러·기계식 주차장·공동현관문 및 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 평가 대상 건물에는 주거용 오피스텔과 도시형생활주택이 함께 포함되어 있습니다. 본건 1404씨호는 매각물건명세서 비고에 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 30미터, 북동측 약 8미터의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역· 가로구역별 최고높이 제한지역·역사문화환경보존지역 등이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 9,835,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 시설 유지관리 현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 수영역 인근의 교통 접근성은 장점이지만, 확인된 최근 실거래는 1건뿐입니다. 근린시설 표기와 주거용 오피스텔 이용상태의 차이를 검토해야 하므로, 아파트 수준의 환금성을 전제해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 상한. 신건 최저가 203,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원의 119.4%입니다. 신건에 곧바로 응찰할 가격상 근거가 충분한지 우선 점검해야 합니다.
• 추가 거래 확인. 2026.05 거래 1건만으로 개별 호실 적정시세를 확정하기 어렵습니다. 14층 1404씨호의 실제 면적·용도·상태와 비교 가능한 거래를 추가 확인해야 합니다.
• 문창욱 임차권. 임대차계약일·점유개시일·확정일자· 배당요구 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서 원본과 대조하고, 말소와 인도에 필요한 사항을 확인해야 합니다.
• 미상 점유자. 임차 관련 기록 22명의 실제 호실 귀속을 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 미상인 사람들의 임대차계약 및 현재 점유상태를 파악하는 것이 중요합니다.
• 민간임대주택 등록. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 등록 상태와 매각 이후 관련 의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당 공동담보. 구덕신용협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2021-275호가 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 실제 채권액, 배당구조를 확인해야 합니다.
• 배당변동. 제시된 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 실제 배당 결과가 달라질 수 있으므로 이를 확정 배당표로 보지 마세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자, 인도 가능성, 미납 관리비와 공용부분 체납액을 사전에 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설 표기와 업무시설(주거용 오피스텔) 실제 이용상태를 원본 건축물대장·등기사항·감정평가서· 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 입찰 전 원본 검토. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행사항을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸은 장점, 가격과 점유는 보류”

이 물건의 권리구조에서 가장 중요한 사실은 2021년 구덕신용협동조합 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 문창욱의 160,000,000원 주택임차권은 그보다 후순위이며, 현재 제시된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당의 거액 미배당액을 낙찰자가 자동으로 떠안는 구조도 아닙니다.

그러나 권리상 인수가 없다는 이유로 투자매력이 높아지는 것은 아닙니다. 신건 실질취득 기준액 203,000,000원은 최근 거래 170,000,000원보다 33,000,000원 높습니다. 더욱이 최근 거래 표본은 1건이며, 현황조사상 다수 전입자의 실제 점유 호실이 확정되지 않았습니다. 민간임대주택등기와 건물 용도 확인도 필요합니다.

단지 경매 이력의 평균 유찰 횟수 2.0회를 참고하되, 향후 유찰과 가격 하락을 확정적으로 기대해서는 안 됩니다. 유찰로 입찰가격이 낮아지더라도 권리·점유 검증은 동일하게 필요합니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이며 임대차 확인 부담이 큰 물건입니다. 현재 회차에서 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 입찰 결정 전 점유자 귀속·민간임대주택 등록·실제 용도·추가 실거래를 확인하는 것이 우선입니다.