부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 수영로에 위치한 베스테이센트럴뷰 7층 705씨호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 매각물건명세서 비고에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 실제 이용상태와 공부상 용도의 차이를 확인해야 하는 물건입니다.

권리관계의 중심은 구덕신용협동조합입니다. 2021년 10월 27일 설정된 채권최고액 2,704,900,000원의 근저당권이 말소기준이며, 해당 근저당권에는 공동담보목록 제2021-275호가 기재되어 있습니다. 경매 신청채권자의 청구액은 2,573,062,615원입니다. 반면 본건의 감정가와 최저매각가는 203,000,000원에 불과합니다.

중요한 것은 채권최고액이 크다는 사실 자체가 아닙니다. 근저당권이 매각으로 소멸한다면 그 미배당채무가 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 이 물건에는 후순위 주택임차권등기, 다수 전입자, 민간임대주택 등록이 함께 존재합니다. 단순한 근저당 말소 사건으로만 판단하기에는 확인해야 할 점유·임대차 사항이 많습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 확인

말소기준은 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 그 후 등기된 정가언의 주택임차권과 2024년 임의경매개시결정은 말소기준보다 후순위로, 매각에 의해 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인·점유관계 — 전입자 22명, 실제 점유 확인이 핵심

현황조사와 등기부 등에 등장하는 전입·임차 관계인은 22명입니다. 이 가운데 정가언은 임차보증금 140,000,000원의 주택임차권등기가 확인됩니다. 나머지 21명은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 확인되지 않습니다.

다만 현황조사상 전입자 명단 전체를 곧바로 705씨호에 실제 거주하는 독립 임차인 22명으로 해석해서는 안 됩니다. 감정평가 대상에는 다수 호실이 함께 등장하므로, 전입자가 본건 호실에 속하는지, 실제 임차계약이 존재하는지, 중복 또는 과거 점유자인지를 호실별로 확인할 필요가 있습니다.

대항력 가능·미상은 대항력 인수 확정을 뜻하지 않습니다. 보증금·확정일자 및 실제 점유관계가 확인되지 않은 대상의 판단을 유보한 표시입니다. 기재된 전입일은 모두 말소기준권리 설정일 이후이며, 해당 전입일만을 기준으로 하면 선순위 대항력이 성립하기 어렵습니다. 실제 대항력과 우선변제 여부는 개별 임대차 및 호실별 점유관계 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 높다

베스테이센트럴뷰의 비교 가능한 최근 실거래는 2026년 5월 170,000,000원입니다. 해당 거래의 전용면적은 27.78㎡, 층수는 19층입니다. 본건의 비교 대상 면적은 28.7788㎡로, 면적은 유사하지만 층수와 개별 상태에 따른 차이는 고려해야 합니다.

최근 실거래 및 최근 12개월 평균은 모두 170,000,000원입니다. 반면 본건 최저매각가는 203,000,000원으로, 최근 거래보다 33,000,000원 높습니다. 최저가의 최근 실거래 대비 비율은 119.4%입니다.

다만 최근 12개월 거래 표본이 1건이기 때문에 이를 해당 호실의 확정적인 시장가격으로 단정할 수는 없습니다. 층수와 면적 차이 및 개별 상태에 따른 가격 편차를 고려해야 하지만, 현시점의 확인 가능한 비교거래만으로는 신건 최저가가 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

집행비용은 3,642,000원으로 추정되며, 배당가능액 199,358,000원은 구덕신용협동조합 근저당권에 배당되는 모형입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 정가언의 후순위 임차권은 배당모형상 배당액 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원이어도 미배당은 늘어난다

본건은 현재 신건으로 감정가의 100%가 최저매각가입니다. 제공된 유찰 시나리오상 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%로 최저가가 조정됩니다. 다만 이는 회차별 가격 및 배당 시뮬레이션으로, 실제 유찰이나 장래 매각가격을 보장하지 않습니다.

1회 유찰 시 최저가는 162,400,000원으로 최근 거래금액 170,000,000원 아래로 내려갑니다. 2회 유찰 시에는 129,920,000원입니다. 그러나 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 적정 매입가라고 판단할 수는 없습니다. 실제 낙찰가는 경쟁입찰에 따라 달라지며, 임차관계·용도·명도비용·관리비·취득 부대비용을 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 수영교차로 주변의 상업용 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있습니다. 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 19층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 스프링클러, 기계식 주차장, 공동현관문 및 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·접도. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 북서측 약 30미터 및 북동측 약 8미터의 포장도로와 접합니다. 토지면적은 634.7㎡, 공시지가는 9,835,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 및 역사문화환경보존 관련 구역에 속합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으나, 경매상 근린시설 표시와 주거용 오피스텔 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
• 환금성. 수영역 인근 입지는 장점이지만, 최근 확인되는 비교거래가 1건에 불과합니다. 소형 주거용 오피스텔의 수요와 개별 호실의 면적·층수·관리상태를 확인하지 않고 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본. 정가언의 후순위 임차권 소멸 여부와 별도로, 705씨호에 관한 인수권리·점유관계·매각조건을 최종 확인해야 합니다.
• 22명 전입자 호실별 대조. 현황조사에 등장하는 명단을 개별 호실 기준으로 확인하여, 실제 본건 점유자가 누구인지와 임차계약 존부를 구분해야 합니다.
• 미상 보증금 및 확정일자. 정가언 외 21명의 보증금·확정일자·배당요구·점유개시 사실을 확인하고, 해당 임대차가 본건에 관한 것인지도 확인해야 합니다.
• 정가언 임차권등기. 2021.11.19 계약, 2021.11.24 점유개시, 2021.11.29 주민등록·확정일자, 2024.04.15 임차권등기 사항을 말소기준권리와 대조해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2021.11.18 민간임대주택등기에 따른 임대의무기간, 등록 유지 여부 및 경매 이후 의무 처리 문제를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 구덕신용협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2021-275호와 담보물건 간 채권관계를 검토해야 합니다.
• 용도 적법성. 근린시설 표기와 업무시설(주거용 오피스텔) 이용상태를 대조하고, 건축물대장상 용도와 실제 이용에 따른 제한사항을 확인해야 합니다.
• 입찰가 상한. 신건 최저가 203,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원의 119.4%입니다. 현재 가격만으로 시세 대비 할인 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비·명도. 실제 점유자와 인도 가능성, 공용관리비 체납 및 명도에 따른 비용을 확인하고 매입비용에 반영해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 접수문건의 최신 내용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 가격과 실제 점유

부산 베스테이센트럴뷰 705씨호는 등기상 말소기준권리가 비교적 명확합니다. 구덕신용협동조합 근저당권 이후의 주택임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 그것만으로 안전한 경매라고 평가하기는 어렵습니다. 전입·임차 관계인 22명 중 21명의 임대차 세부사항이 미상이며, 민간임대주택등기와 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 특히 현황조사상 다수 명단이 본건 705씨호에 해당하는지부터 구분해야 합니다.

가격 역시 부담입니다. 최근 실거래가 170,000,000원인 반면 신건 최저가는 203,000,000원, 최근 거래 대비 119.4%입니다. 거래 표본이 적다는 한계는 있지만 현재 확인되는 가격만으로는 저렴한 물건이라는 근거가 부족합니다.

결론은 신건 입찰 보류에 가깝습니다. 근저당 소멸과 배당모형상 인수 0원은 긍정적이지만, 실제 점유자·보증금·민간임대주택 관련 의무가 정리되지 않았고 최저가도 최근 거래보다 높습니다. 권리관계 확인이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.