부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 11층 1106디호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트를 전제로 분석할 수 없고, 실제 공부상 용도와 주거 이용상태를 함께 봐야 합니다. 소유자는 주식회사한빛주택이고, 채권자인 구덕신용협동조합이 근저당권에 기초해 임의경매를 신청했습니다.

이 사건에는 주목할 만한 차이가 있습니다. 근저당권 채권최고액 2,704,900,000원과 경매 청구금액 2,573,062,615원은 현재 물건 최저가를 크게 웃돕니다. 이는 개별 호실의 시세를 뜻하는 금액이 아니며, 등기에는 공동담보목록도 기재되어 있습니다. 반면 후순위 주택임차권은 보증금 150,000,000원으로 특정됩니다. 매수인에게 이 보증금이 곧바로 승계되는 구조로 확인되지는 않지만, 후순위 소멸과 실제 점유 해소는 별개라는 점이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 임차권은 후순위

말소기준권리는 2021.10.27 접수된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,704,900,000원이고 채무자는 최초 주식회사라니홀딩스에서 회사합병을 원인으로 주식회사한빛주택으로 변경되었습니다. 해당 근저당권과 그 뒤에 등기된 임의경매개시결정 및 이경식의 주택임차권은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

초기 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁은 소유권이전 과정에서 이미 말소되었습니다. 다만 2021.11.18 민간임대주택등기가 별도로 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 기재가 있으므로, 매각 이후의 행정상 의무와 등록 상태는 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 현황 — 23명, 계약관계가 핵심

현황조사와 임차권등기 등에서 확인되는 인원은 총 23명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 인원은 확인되지 않습니다. 이 가운데 이경식은 등기부상 주택임차권자로 보증금과 확정일자가 확인되고, 나머지 인원은 대부분 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않습니다. 따라서 23명 모두가 현재 독립된 임대차계약을 가진 세입자라고 확정할 수는 없습니다.

대항력 표시는 2021.10.27 말소기준 근저당권과 각 전입신고일의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금 미상 인원의 계약·점유 승계 관계는 확정되지 않았으며, 우선변제 여부 역시 별도 확인이 필요합니다. '승계 없음'은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않는다는 의미입니다. 배당요구 '미확인'은 미신고 확정과 다릅니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

베스테이센트럴뷰의 확인된 최근 실거래는 2026년 5월 170,000,000원입니다. 거래 면적은 27.78㎡, 거래층은 19층입니다. 이 실거래가 최근 12개월 평균인 170,000,000원과도 같습니다. 반면 본건의 신건 최저가는 203,000,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 119.4%입니다.

*28.7648㎡는 실거래 비교에 사용된 대상 면적입니다. 거래 표본은 27.78㎡로 면적 및 층 차이가 있으며, 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다.

가격 차이는 33,000,000원입니다. 감정가와 최저가가 최근 거래보다 모두 높은 상태이므로, 신건 가격이 싸다거나 시장 대비 할인되어 있다고 판단할 수 없습니다. 현재 권리분석상 인수 추정액 0원을 적용한 실질취득 추정액도 203,000,000원으로 동일합니다. 따라서 실질취득 기준으로 비교해도 최근 시세를 웃돕니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

현재 배당 가정에서 집행비용 3,642,000원을 제외한 199,358,000원이 구덕신용협동조합 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 2,505,542,000원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

다만 이 미배당액은 근저당권자 측의 부족액이지 매수인이 인수해야 하는 금액이 아닙니다. 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조이므로, 현재 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 최우선변제와 당해세 등은 이 예상배당에 반영되어 있지 않아 실제 배당순위 및 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 배당 부족은 커진다

현재는 유찰 이력이 없는 신건입니다. 아래는 감정가 대비 매각가가 낮아지는 경우의 배당 시나리오입니다. 인수액이 0원으로 유지된다는 가정에서 실질취득 추정액은 각 회차 매각가와 같지만, 실제 입찰에서는 점유관계와 추가 권리 여부를 반드시 먼저 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 수영초등학교 북동측 인근입니다. 수영교차로 주변 광대로를 따라 상업용 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 19층 건물입니다. 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 기계식 주차장, 공동현관문 설비 및 도시가스 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 30미터, 북동측 약 8미터 폭의 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 및 역사문화환경보존 관련 지역에 해당합니다. 토지면적은 634.7㎡, 공시지가는 9,835,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 여부는 위반사항 없음으로 확인됩니다.
• 환금성. 베스테이센트럴뷰 단지 정보는 25세대, 사용승인 기준일은 2021.09.17입니다. 최근 12개월 실거래가 1건이므로 충분한 거래 빈도나 가격 안정성이 입증되었다고 보기는 어렵습니다. 경매 평균 유찰 2.0회 및 매각률 0.0% 통계도 보수적으로 해석해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 호실의 법적 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 매각물건명세서상 업무시설(주거용 오피스텔) 이용상태를 구분하고, 해당 호실의 건축물대장과 집합건축물대장을 직접 대조해야 합니다.
• 점유·임차인 23명 확인. 현황조사에 여러 전입자가 등장합니다. 실제 점유자, 독립된 임대차계약 수, 각 계약의 목적물, 호실별 전입주소 및 현재 퇴거 여부를 확인해야 합니다.
• 이경식 임차권등기 확인. 보증금 150,000,000원, 확정일자 2021.11.12, 전입·점유 개시 2021.12.03, 임차권등기 2023.12.28의 순서를 확인하고, 임차권등기의 말소 및 실제 인도 조건을 점검해야 합니다.
• 배당요구 신고자 확인. 최윤하, 전은경, 백지원, 한종호, 문창욱, 허찬 및 이경식의 신고 내용과 보증금 증빙을 확인해야 합니다. 단순 문건접수 사실과 실질적인 배당순위는 구분해야 합니다.
• 민간임대주택등기 검토. 2021.11.18 등록된 민간임대주택 관련 등기에 관하여 현재 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 이후 행정상 의무를 확인해야 합니다.
• 공동담보목록 확인. 구덕신용협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2021-275호가 기재되어 있습니다. 공동담보 물건과 채권관계를 확인하고 개별 호실에 대한 배당 가정을 검증해야 합니다.
• 입찰가격 검토. 신건 최저가 203,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원을 웃돕니다. 최근 거래가 단 1건이라는 한계까지 고려해 가격 상한을 보수적으로 정해야 합니다.
• 관리비와 인도비용. 공용부분 미납 관리비 및 명도·인도 과정에서 발생할 수 있는 비용을 확인해야 합니다. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원이 실제 부대비용까지 0원임을 의미하지는 않습니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 기일 변경 여부를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “후순위 권리보다 신건 가격이 더 큰 문제”

이 물건의 말소기준은 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당입니다. 확인된 이경식의 임차권등기는 후순위이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이것만으로 명도가 단순하다고 볼 수는 없습니다. 23명의 전입·임차 관련 조사 인원과 민간임대주택등기가 있어 실제 점유관계 확인이 중요합니다.

가격도 보수적으로 평가해야 합니다. 최저가이자 실질취득 추정액인 203,000,000원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균인 170,000,000원의 119.4%입니다. 가격 메리트를 뒷받침할 최근 실거래가 충분하지 않고, 경매 관련 통계에서도 평균 2.0회 유찰이 확인됩니다.

결론은 신건 입찰에 신중해야 한다는 것입니다. 말소기준 이후 권리라는 이유만으로 안전형·저가형 물건으로 판단할 수 없습니다. 현 가격에서는 최근 실거래 대비 프리미엄이 존재하며, 점유·임대차 및 용도 관련 불확실성이 남아 있습니다. 권리 인수는 제한적으로 추정되지만, 가격 경쟁력은 부족하고 점유관계 확인 부담은 큽니다. 유찰 이후 가격이 조정되더라도 이러한 확인 절차가 선행되어야 합니다.