부산지방법원 2024타경108052. 이번 물건은 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 16층 1607비호입니다. 전용면적은 27.7828㎡이며, 법원 용도 표시는 근린시설입니다. 다만 매각물건명세서에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사한빛주택이고, 구덕신용협동조합이 근저당권을 근거로 임의경매를 신청했습니다.

권리분석의 출발점은 2021년 10월 27일 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,704,900,000원, 경매 청구액은 2,573,062,615원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 금전 인수액이 없다는 것과 점유·임대차관계까지 모두 정리됐다는 것은 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 등기가 남아 있다

말소기준권리는 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,704,900,000원이며, 공동담보목록 제2021-275호가 기재돼 있습니다. 최초 채무자는 주식회사라니홀딩스였으나, 2022년 회사합병에 따른 근저당권 변경등기로 채무자가 주식회사한빛주택으로 변경됐습니다.

소유권 관련 신탁등기는 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 이후 설정된 전세권은 전세금 160,000,000원으로, 장인종합건설주식회사 명의의 원전세권은 말소된 것으로 표시됩니다. 그러나 2024.09.30 주택도시보증공사로의 전세권이전 등기도 확인됩니다. 원전세권 말소 표시와 이전등기의 현재 상태를 함께 대조해야 하므로, 전세권 관련 법률관계가 모두 정리됐다고 단정해서는 안 됩니다.

또한 2021.11.18 민간임대주택등기가 접수돼 있습니다. 해당 등기는 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용으로, 일반적인 근저당권 말소와 구별해 검토할 필요가 있습니다. 경매 매수인이 민간임대주택 관련 의무를 승계하는지 여부는 별도 확인 대상입니다.

② 점유·임차관계 — 전입 관련자 22명, 실제 계약관계는 확인 필요

현황조사에는 22명의 전입·점유 관련자가 등장합니다. 이들을 모두 독립적인 임대차계약의 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 다만 현재 확인되는 각 전입신고일은 말소기준권리 설정일인 2021.10.27 이후입니다.

따라서 기재된 전입일을 기준으로는 말소기준권리보다 앞서는 주택임차권의 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않아, 임대차 실체와 우선변제권, 배당 여부를 최종 확정할 수는 없습니다.

후순위 전입은 기재된 전입신고일이 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 우선변제권은 확정일자와 계약관계 등이 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다. 승계 없음은 위 명단에 보증기관 명의의 대위·승계 신고자가 없다는 의미이며, 등기상 주택도시보증공사의 전세권이전 기록과는 구별됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 26,000,000원 높다

베스테이센트럴뷰의 동일 면적 실거래는 최근 12개월 기준 1건입니다. 2026년 5월, 전용 27.78㎡의 19층 물건이 170,000,000원에 거래됐습니다.

최저매각가 196,000,000원은 최근 거래가 170,000,000원보다 26,000,000원 높은 금액입니다. 비율로는 최근 12개월 평균의 115.3%에 해당합니다. 신건에서 감정가 수준으로 낙찰받으면 확인된 최근 거래보다 높은 가격에 취득하게 됩니다.

다만 실거래 표본이 1건뿐이므로 이를 단지 전체의 확정적인 적정가격으로 볼 수는 없습니다. 비교 거래는 19층이고 본건은 16층이므로 개별 층과 내부 상태에 따른 차이도 고려해야 합니다. 그럼에도 현재 확인된 가격 자료만으로 신건의 저렴함을 주장할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)

신건 최저가 기준 추정 배당입니다. 집행비용 3,544,000원을 공제한 192,456,000원이 구덕신용협동조합에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,512,444,000원입니다. 이 미배당액을 매수인이 인수하는 것으로 계산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 점유 확인은 필수

1회 유찰을 가정한 최저가는 156,800,000원, 2회 유찰을 가정하면 125,440,000원입니다. 모두 현재 확인되는 최근 실거래 170,000,000원보다 낮은 금액입니다. 다만 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 법원 공고로 확인해야 하며, 거래 표본이 1건이라는 한계도 고려해야 합니다.

각 회차에서 배당계산상 매수인 금전 인수액은 0원으로 표시됩니다. 그러나 전입·점유 관련자 22명, 민간임대주택등기, 전세권이전 기록에 대한 확인 필요성이 유찰만으로 없어지는 것은 아닙니다. 따라서 유찰 시 가격이 낮아지더라도 권리와 명도 위험을 별도로 점검해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근입니다. 수영교차로 주변 상업·업무시설과 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 소재합니다. 감정평가에서는 대중교통 사정을 양호하게 평가했습니다.
• 건물. 2021.09.17 준공된 철근콘크리트구조의 19층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·스프링클러·기계식 주차장·공동현관문 설비와 도시가스 개별난방설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 북서측 약 30미터, 북동측 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며, 공시지가 자료는 9,835,000원/㎡입니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 본건 호실의 구체적인 용도와 실제 사용관계는 원본 확인이 필요합니다.
• 환금성. 확인된 단지 규모는 25세대이며, 최근 동일 면적 실거래가 1건으로 제한적입니다. 수영역 인근 교통 접근성은 긍정적이지만 거래 표본이 적어 향후 매도가격과 처분기간을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 가격 상한. 현재 최저가 196,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원의 115.3%입니다. 실거래 표본이 적다는 점을 감안하더라도 신건 가격에 충분한 할인 여유가 있는지 점검해야 합니다.
• 점유자 확인. 전입 관련자 22명의 실제 거주 여부, 독립 임대차계약 존재 여부, 점유범위와 임대차계약서를 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 허찬·최윤하·전은경·문창욱·한종호·백지원의 배당요구 신고가 확인됩니다. 각각의 보증금, 확정일자, 배당순위 및 배당요구의 적법성을 원본으로 대조해야 합니다.
• 전세권 확인. 장인종합건설주식회사 명의 전세금 160,000,000원 전세권의 말소 표시와 주택도시보증공사 명의 전세권이전 기록을 함께 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2021.11.18 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대의무기간 및 매수인에게 적용될 수 있는 의무를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설로 분류된 본건이 실제 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용되는 상황이므로 건축물대장·집합건축물대장과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 구덕신용협동조합 근저당권에 공동담보목록 제2021-275호가 기재돼 있습니다. 공동담보의 범위와 본건에 대한 배당관계를 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 196,000,000원, 1회 유찰 시 156,800,000원, 2회 유찰 시 125,440,000원의 가정가격을 비교하되, 실제 매각조건과 입찰 일정은 법원 공고를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 실제 점유자의 인도 가능성, 명도 일정 및 비용을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 건축물대장 및 실거래 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”이어도 좋은 입찰은 아니다

이 물건은 말소기준권리가 명확합니다. 구덕신용협동조합의 근저당권이 기준이고, 배당계산상 매수인이 부담할 금전 인수액은 0원입니다. 하지만 이것만으로 안전한 경매물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다.

현황조사에는 22명의 전입·점유 관련자가 있고, 그중 6명은 배당요구 신고 기록이 확인됩니다. 전입신고일은 모두 말소기준권리 이후이지만, 보증금·확정일자·실제 임대차관계는 명확하지 않습니다. 민간임대주택등기와 주택도시보증공사 전세권이전 기록도 입찰 전 해소해야 할 확인 사항입니다.

가격은 더욱 분명합니다. 신건 최저가 196,000,000원은 확인된 최근 실거래 170,000,000원보다 26,000,000원 높습니다. 최근 거래가 1건으로 적다는 한계가 있지만, 현재 가격이 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 단지 평균 유찰 횟수도 2.0회이므로 유찰 여부를 지켜보며 가격과 점유관계를 함께 재평가하는 접근이 합리적입니다.

최종 판단: 금전 인수액은 0원으로 추정되지만 권리·점유 확인이 필요하고, 신건 가격 메리트는 부족합니다. 가격이 낮아지는 것만큼 중요한 것은 실제 점유관계와 남은 등기상의 불확실성을 입찰 전에 해소하는 일입니다.