* 인수 0원은 말소기준권리와 확인된 후순위 등기를 바탕으로 한 배당 시뮬레이션 결과입니다. 보증금·점유관계가 확인되지 않은 관련자의 법적 권리까지 확정한 금액은 아닙니다.

부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 6층 606디호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시되지만, 매각물건명세서 비고에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 감정평가에서도 해당 건물은 주거용 오피스텔과 도시형 공동주택이 혼재하는 구조로 설명됩니다. 따라서 일반 아파트와 같은 전제로 접근해서는 안 됩니다.

소유자는 주식회사한빛주택입니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 10월 27일 설정된 구덕신용협동조합의 채권최고액 2,704,900,000원 근저당권입니다. 공동담보가 설정돼 있으며, 이후 임차권등기·경매개시결정·국민건강보험공단 압류가 순차적으로 등장합니다. 확인된 등기 순위만 보면 모두 말소기준 이후의 권리입니다.

문제는 등기부만으로 끝나지 않습니다. 현황조사에서는 다수의 전입자가 확인되고, 일부는 배당요구 관련 문건까지 접수했습니다. 이들 가운데 최다영을 제외한 22명은 보증금이나 확정일자가 확인되지 않습니다. 606디호 자체의 실제 점유자와 각 전입자의 임대차 목적물부터 구분해야 최종적인 권리분석이 가능합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 후순위 소멸, 점유관계는 별도 확인

권리분석의 출발점은 을구 1번 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 2021년 10월 27일 설정됐으며, 채권최고액은 2,704,900,000원입니다. 이후 채무자는 회사합병에 따라 주식회사한빛주택으로 변경됐습니다.

을구 2번 최다영의 주택임차권등기는 2024년 1월 17일 접수됐습니다. 보증금은 140,000,000원이고, 전입신고일은 2021년 11월 8일, 점유개시일은 2021년 11월 5일, 확정일자는 2021년 11월 1일입니다. 모두 말소기준권리 설정 이후이므로, 확인된 날짜에 기초하면 선순위 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다. 해당 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다.

② 임차인·전입자 분석 — 23명, 보증금 미상 22명

권리분석에서 가장 많은 확인이 필요한 부분입니다. 전입·임차 관련자로 이름이 확인된 사람은 총 23명이며, 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 인원은 확인되지 않습니다. 이 가운데 최다영은 등기된 임차권자이고, 나머지 22명은 현황조사에서 확인된 전입 관련자입니다. 다만 현황조사에 등장한 사람 모두가 606디호의 독립된 임차인이라는 의미는 아닙니다. 각자의 실제 임차 목적물과 점유 범위를 확인해야 합니다.

대항력 '가능·미상'은 선순위 대항력이 인정됐다는 뜻이 아닙니다. 기재된 전입일은 모두 2021.10.27. 말소기준권리 이후이지만, 실제 임대차 목적물·점유 개시·계약관계·보증금·확정일자 등을 최종 확인해야 한다는 의미입니다. 승계 '없음'은 보증기관 대위 또는 승계 신고로 분류되지 않았음을 뜻합니다.

최다영의 임차권등기는 다른 미상 전입자들과 구분해야 합니다. 계약일은 2021년 10월 31일, 확정일은 2021년 11월 1일, 점유개시일은 2021년 11월 5일, 주민등록일은 2021년 11월 8일입니다. 말소기준 근저당보다 모두 늦으며, 명세서상 후순위 임차권으로 분석됩니다. 배당을 받지 못하더라도 확인된 후순위 임차권 자체가 자동으로 매수인에게 보증금 140,000,000원의 인수 의무를 발생시키는 구조는 아닙니다.

다만 최다영에게 적용되는 이 판단을 나머지 22명에게 그대로 확대해서는 안 됩니다. 각 전입자의 임차인 해당 여부와 실제 점유 상황이 확인되기 전까지는 대항력 가능·미상 및 명도 위험을 별도로 유지해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 실거래의 117.1%

베스테이센트럴뷰의 유사면적 실거래는 2026년 5월 170,000,000원입니다. 거래 면적은 27.78㎡, 층수는 19층이며, 분석 대상의 비교 면적은 28.7648㎡, 대상 호실은 6층입니다. 따라서 면적·층수가 정확히 같은 거래로 보아서는 안 됩니다.

최저매각가는 최근 실거래보다 29,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율도 117.1%로, 감정가가 시세보다 낮게 책정된 저가 경매라고 평가할 수 없습니다.

더욱이 실거래 표본이 1건이므로 이 거래가 해당 호실의 확정 시세를 의미하지는 않습니다. 층수, 면적, 향, 내부 상태와 실제 용도에 따른 조정이 필요합니다. 현재 자료만으로 상승장이나 하락장을 단정하기도 어렵습니다. 그럼에도 확인 가능한 최신 거래보다 신건 최저가가 높다는 사실은 분명한 가격상 경고 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)

집행비용은 약 1.8% 추정입니다. 구덕신용협동조합 근저당은 공동담보 채권최고액을 기준으로 계산된 것으로, 미배당액이 곧바로 해당 호실 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

신건 최저가 기준 매각대금에서 집행비용 3,586,000원을 제외하면 195,414,000원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액과 비교한 미배당액은 2,509,486,000원이며 소유자 잔여금은 없습니다.

이는 채권자가 전액 만족하지 못하는 경매라는 의미이지, 매수인이 2,509,486,000원을 별도로 지급해야 한다는 의미는 아닙니다. 말소기준권리의 미배당 채권과 임차인의 법적 인수보증금은 반드시 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확인 의무는 남는다

* 모든 회차의 0원은 확인된 등기상 후순위 권리에 관한 시뮬레이션 값입니다. 보증금 미상 전입자와 민간임대주택 관련 사항의 법적 효과는 별도 검토 대상입니다. 유찰 회차는 가정이며 실제 매각기일과 최저가는 법원 공고로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근입니다. 수영교차로 주변 광대로변으로 상업용 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 형성된 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물로, 승강기·스프링클러·화재경보·기계식 주차장·도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다. 사용승인 관련 비교 기준일은 2021.09.17.입니다.
• 이용상태. 주거용 오피스텔과 도시형 공동주택이 혼재합니다. 해당 호실은 매각물건명세서상 업무시설(주거용 오피스텔) 이용으로 기재돼 있습니다. 용도에 따른 금융·세금·임대차 적용사항을 확인해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역으로 토지면적은 634.7㎡이며, 북서측 약 30m 및 북동측 약 8m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 9,835,000원/㎡입니다.
• 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 문화재보존영향 검토대상구역 등이 기재돼 있습니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 교통 접근성이 양호한 입지지만, 유사면적 최근 실거래가 1건에 불과해 안정적인 매각가격을 추정하기에는 표본이 제한적입니다. 근린시설 표시와 주거용 이용을 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최다영 임차권등기. 보증금 140,000,000원, 계약·전입·점유·확정일자를 원본 서류와 대조하고 후순위 소멸 여부를 최종 확인하세요.
• 보증금 미상 전입자 22명. 각 전입자의 실제 거주 호실, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자 및 점유관계를 확인하세요. 단순 전입 기록과 해당 호실의 실제 임차인을 구분해야 합니다.
• 배당요구 문건. 허찬·전은경·문창욱·한종호·백지원의 배당요구 접수내용을 확인하고 채권금액 및 실제 임차 목적물을 대조하세요.
• 민간임대주택 등기. 2021.11.18. 민간임대주택 등록 관련 사항에 대해 등록 현황과 임대사업자 의무, 매각 후 처리관계를 확인하세요.
• 공동담보 근저당. 구덕신용협동조합의 채권최고액 2,704,900,000원은 공동담보 설정액입니다. 개별 호실의 실제 배당과 다른 공동담보물건의 관계를 확인하세요.
• 시세 상한. 최근 실거래 170,000,000원보다 신건 최저가 199,000,000원이 높습니다. 단일 실거래의 면적·층수 차이를 조정해 적정 입찰가를 별도로 검토하세요.
• 현장 점유·명도. 606디호의 점유자를 직접 확인하고 인도 협의 및 명도 절차에 소요될 비용과 시간을 검토하세요.
• 관리비·기계식 주차. 미납 관리비와 주차설비 사용 가능 여부 및 유지관리 조건을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 검증 완료”

부산 베스테이센트럴뷰 606디호는 등기 순위만 보면 비교적 명확한 후순위 소멸형 경매입니다. 구덕신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 하며, 최다영 임차권등기와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 그 뒤에 위치합니다. 이 기준의 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 전입·임차 관련자 23명, 보증금 미상 22명이라는 사실을 가볍게 볼 수 없습니다. 실제 606디호 점유자와 각 전입자의 임대차 목적물을 명확하게 분리하지 못한다면, 등기상 권리분석이 끝나더라도 입찰 위험 평가는 끝나지 않습니다.

가격 측면에서도 감정가 199,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원을 29,000,000원 웃돌고 있습니다. 최근 거래가 1건뿐이라는 한계가 있지만, 적어도 현재 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

결론은 입찰 보류·점유 및 임대차관계 우선 검증입니다. 현재의 후순위 소멸 구조는 긍정적이지만, 미상 전입자의 법적 지위와 민간임대주택 관련 사항을 확인한 뒤에야 실질취득비용과 입찰가격을 신뢰성 있게 판단할 수 있습니다. 가격 메리트 역시 현 신건 최저가에서는 확인되지 않습니다.