부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 19층 1904비호가 경매에 나왔습니다. 경매 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 매각물건명세서에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 아파트로 전제해 분석할 물건이 아닙니다. 공부상 용도, 실제 주거 사용, 임대등록과 점유관계를 함께 살펴야 합니다.

등기부의 권리 순위는 비교적 명확합니다. 2021년 10월 27일 설정된 구덕신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 2024년 4월 등기된 서민지의 주택임차권은 그보다 뒤에 있습니다. 반면 전입조사에는 다수의 이름이 등장하고, 2021년 11월 민간임대주택등기도 존재합니다. 말소되는 담보권과 실제 명도·점유관계는 서로 다른 문제입니다.

가격은 더욱 명확한 경고 신호를 보냅니다. 전용면적 약 27.78㎡에 대응하는 최근 거래는 170,000,000원인데, 신건 최저가는 220,000,000원입니다. 실거래 한 건만으로 정확한 시세를 확정할 수는 없지만, 현재 확인되는 거래와 비교해서는 높은 가격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대등록은 별도 확인

말소기준은 을구 1번 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 2021년 10월 27일 접수번호 54152로 설정되었으며 채권최고액은 2,704,900,000원입니다. 공동담보가 설정된 근저당권이므로 이 금액 전체를 해당 호실의 개별 대출액이나 낙찰자의 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

최초 근저당권의 채무자는 주식회사라니홀딩스였고, 2022년 6월 29일 회사합병을 원인으로 채무자가 주식회사한빛주택으로 변경되었습니다. 이후 구덕신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

서민지의 임차권등기는 2024년 4월 1일 설정되었습니다. 임대차계약일 및 확정일자는 2022년 1월 11일이고, 주민등록과 점유개시는 2022년 1월 24일입니다. 모두 말소기준권리 설정 이후이므로, 기재된 선후관계만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 해당 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

② 점유·임차인 분석 — 전입조사 23명, 실제 임대차관계 확인 필요

임차권등기에서 직접 확인되는 임차인은 서민지 1명입니다. 그 외 현황조사에는 22명의 전입자가 별도로 등장합니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다. 따라서 조사된 인원은 모두 개별적으로 표시하되, 전입 사실만으로 23명 모두가 현재 실제 임차인이거나 각자 독립된 보증금을 보유한다고 단정하지 않습니다.

모든 기재 전입일은 2021년 10월 27일 말소기준권리 이후입니다. 따라서 제공된 전입일만으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 서민지를 제외한 전입자의 보증금과 확정일자는 미상이고, 대부분 점유범위도 불분명하므로 실제 임대차관계와 호실 일치 여부를 추가로 조사해야 합니다.

초록색 후순위 표시는 기재된 전입일이 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력이 인정되지 않는다는 뜻입니다. 보증금과 확정일자 미상자는 임대차관계 및 우선변제 여부까지 확정된 것이 아닙니다. 승계 없음 표시는 보증기관 대위·승계 신고가 없다는 의미이며, 미확인 점유자의 권리관계를 최종 보증하는 표시는 아닙니다.

또한 허찬·최윤하·전은경·문창욱·한종호·백지원에게는 배당요구 관련 문건접수가 표시되어 있습니다. 그러나 각각의 보증금과 확정일자, 실제 우선변제 가능 금액은 확정되어 있지 않습니다. 배당요구 사실만으로 선순위 대항력이나 배당액을 인정해서는 안 됩니다.

서민지의 보증금 110,000,000원은 확인되지만, 말소기준권리보다 후순위인 임차권이므로 이를 매수인 인수액으로 자동 가산하지 않습니다. 반대로 다른 전입자들의 보증금이 미상인 상태에서 전체 임차보증금을 임의로 합산해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 실거래의 129.4%

가격 판단의 기준은 베스테이센트럴뷰 동일 면적 거래입니다. 확인되는 최근 12개월 실거래는 2026년 5월 1건이며, 전용 27.78㎡, 19층에서 170,000,000원에 거래되었습니다. 본 경매물건 역시 19층 1904비호이며, 비교 대상 면적은 27.7828㎡입니다.

신건 최저가 220,000,000원을 최근 실거래가 170,000,000원과 비교하면 129.4%입니다. 차액은 50,000,000원입니다. 즉 최저가가 확인된 최근 거래보다 29.4% 높으므로, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

다만 최근 거래가 1건이라는 점도 중요합니다. 최근 평균과 전체 평균이 모두 170,000,000원인 것은 동일한 단일 거래에 근거하기 때문입니다. 이 표본만으로 가격 상승·하락 추세를 판단하기는 어렵습니다. 층이 같더라도 향, 호실 구조, 실제 용도, 내부 상태 및 임대차관계에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

매각대금 220,000,000원에서 집행비용 추정액 3,880,000원을 차감하면 구덕신용협동조합에 216,120,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권최고액 기준 미배당 금액은 2,488,780,000원이고, 소유자 잔여금은 0원입니다.

중요한 점은 미배당 채권액이 곧 매수인 인수액은 아니라는 것입니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하므로 그 미회수 채권을 낙찰자가 자동으로 승계하지 않습니다. 다만 이 배당표에는 당해세, 임차인 최우선변제, 다른 전입자의 확인되지 않은 배당채권이 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순서와 금액은 확정된 채권신고 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 최저가 하락과 미배당 증가

이 물건은 대항력 있는 선순위 임차보증금을 매수인이 인수하는 구조로 산정되지 않았습니다. 따라서 각 회차의 실질취득은 해당 회차 매각가 + 산정 인수액 0원으로 계산합니다. 입찰보증금, 세금, 명도비, 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

경매 신청채권자의 청구금액은 2,573,062,615원입니다. 세 회차 모두 신청채권이 전액 충족되지 않는 시나리오이며, 소유자 잔여금도 발생하지 않습니다. 회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 말소기준 근저당의 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수영초등학교 북동측 인근, 수영교차로 주변의 광대로변 지역입니다. 상업용 업무시설과 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대이며, 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕, 19층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·스프링클러·기계식 주차장· 공동현관문·도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 30m, 북동측 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형으로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용됩니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 역사문화환경보존 관련 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 공동주택 거래통계상 25세대 규모로 집계되며, 비교 가능한 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 수영역 접근성은 긍정적이지만, 확인 거래 표본이 적고 주거용 오피스텔 이용과 공부상 용도 확인 문제가 있어 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.
• 경매 이력. 관련 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회로 제시됩니다. 신건 최저가에서 충분한 가격 경쟁력을 기대하기보다 실제 매수 수요와 유찰 진행 여부를 신중하게 살펴야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 재검증. 2026년 5월 19층 27.78㎡ 거래가 170,000,000원입니다. 동일 건물의 추가 거래와 인근 유사 오피스텔 거래를 대조하고, 내부 상태·향·용도 차이를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 서민지 임차권의 소멸 여부, 매수인 인수사항, 다른 점유자의 권리 주장 및 매각 조건을 원본에서 재확인해야 합니다.
• 전입자와 실제 점유자 대조. 조사상 확인된 23명의 전입 내역을 실제 임대차계약, 호실별 점유 범위 및 현재 거주 상태와 대조해야 합니다. 전입조사 명단을 그대로 실제 점유자 명단으로 보아서는 안 됩니다.
• 미상 보증금과 배당요구 확인. 서민지 외 전입자들의 임차보증금·확정일자·배당요구의 구체적인 내용을 확인해야 합니다. 특히 배당요구가 접수된 인원의 임대차 실체와 배당 순위를 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2021년 등록된 민간임대주택의 현재 등록 상태, 의무임대기간 및 경매 후 처리 관계를 관할기관과 확인해야 합니다.
• 공부상 용도 확인. 경매 용도는 근린시설로 표시되고 실제 이용은 주거용 오피스텔로 기재되어 있습니다. 건축물대장상 해당 호실의 정확한 용도와 주거 사용 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 공동담보와 채권 관계. 구덕신용협동조합의 근저당권은 공동담보목록 제2021-275호와 연결됩니다. 공동담보 부동산의 범위 및 채권관계를 검토하되, 채권최고액을 개별 호실의 인수액으로 오인하지 않아야 합니다.
• 명도·관리비·취득 부대비용. 실제 점유자와의 인도 협의, 관리비 체납 중 승계 가능 부분, 취득세와 기타 부대비용을 별도로 산정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가는 176,000,000원, 2회 유찰 가정 최저가는 140,800,000원입니다. 다만 가격이 낮아지더라도 점유·임대등록·환금성 위험을 먼저 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서 및 법원의 최신 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 저가 매수”

부산 베스테이센트럴뷰 1904비호의 말소기준권리는 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 서민지의 보증금 110,000,000원에 관한 임차권등기는 후순위이고, 제시된 경매 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 이 부분만 보면 근저당권의 거액 미배당을 낙찰자가 떠안는 사건은 아닙니다.

하지만 신건 최저가 220,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원의 129.4%입니다. 가격이 높은 데다 비교 거래가 1건뿐이어서 환금성 판단에도 신중함이 필요합니다. 민간임대주택등기가 존재하고, 전입조사상 23명 가운데 서민지를 제외한 22명의 임대차 실체도 명확히 확인되지 않았습니다.

결론은 권리상 인수액은 낮지만 가격 매력도와 점유관계의 확실성은 부족하다는 것입니다. 동일 면적 최근 거래보다 29.4% 높은 신건 가격에서 무리하게 응찰하기보다는, 실제 점유자·민간임대등록·공부상 용도를 먼저 확인하고 추가 실거래 및 유찰 결과를 근거로 가격을 재평가하는 것이 합리적입니다. 현재 단계에서는 입찰보다 위험 확인과 가격 검증이 우선입니다.