부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 12층 1209에이1호에 대한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사한빛주택이며, 2021년 10월 27일 설정된 구덕신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 2,704,900,000원으로, 매각대상 호실의 감정가보다 훨씬 큰 금액입니다. 해당 근저당은 공동담보로 설정되어 있으므로 채권최고액 전체를 이 호실의 개별 채무로 해석해서는 안 됩니다.
이 사건의 핵심은 단순히 근저당이 크다는 점이 아닙니다. 말소기준 이후 다수의 전입자가 존재한다는 점과, 최저가가 최근 실거래보다 높다는 점입니다. 등기된 박경주의 주택임차권은 말소기준 이후에 성립한 후순위 권리입니다. 현황조사에 등장하는 다른 전입자들 역시 기재된 전입일은 모두 말소기준일보다 늦지만, 임대차보증금·확정일자·실제 점유 호실과 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108052 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로 700, 12층1209에이1호 (광안동, 베스테이센트럴뷰) |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(아파트-도시형: 원룸형) |
| 시세조회 기준 면적 | 29.8453㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 19층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 주식회사한빛주택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,573,062,615원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 건물 준공 | 2021.09.17 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소기준, 후순위 권리 정리
말소기준권리는 2021.10.27 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 주택도시보증공사의 가압류, 임의경매개시결정 및 박경주의 주택임차권등기는 그 이후의 권리로, 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 것으로 처리됩니다.
② 임차·점유 관계 — 23명 확인이 핵심
현황조사에서 확인되는 전입자 22명과 등기부상 주택임차권자 박경주 1명을 포함해 총 23명의 임차·전입 관계가 확인 대상입니다. 다만 전입자 22명을 모두 이 호실의 실제 임차인으로 확정할 수는 없습니다. 실제 점유 호실과 임대차관계를 대조해야 합니다.
기재된 전입일은 모두 2021.10.27 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 확인되지 않습니다. 다만 상당수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 우선변제관계와 실제 점유 여부를 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 박선희 | 2024.08.06 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
| 권태경 | 2021.11.12 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
| 권승만 | 2022.07.12 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 점유범위 전부 기재 |
| 이정빈 | 2023.03.08 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
| 김민희 | 2024.04.15 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
| ZENG WANPING | 2023.02.22 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
| 허찬 | 2023.01.27 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 2024.08.27 |
| 송아름 | 2021.12.08 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
| 김상웅 | 2024.02.29 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
| 최윤하 | 2021.11.04 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 2024.08.13 |
| 정가언 | 2021.11.29 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
| 김현희 | 2022.01.17 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
| 박예진 | 2023.11.29 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
| 전은경 | 2021.11.11 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 2024.08.20 |
| 선철훈 | 2021.11.01 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
| 문창욱 | 2022.09.07 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 2024.08.19 |
| 박소정 | 2023.03.20 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
| 한종호 | 2022.08.17 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 2024.08.26 |
| 이나경 | 2024.03.04 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
| 이현경 | 2021.12.08 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
| 백지원 | 2021.12.13 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 2024.08.08 |
| 송윤정 | 2022.02.24 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 |
| 박경주 | 2023.07.31 | 30,000,000원 | 후순위 임차권 | 확정일자 2023.07.31 배당요구 2024.08.22 |
표의 후순위 표시는 기재된 전입일이 말소기준일보다 늦다는 의미입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 전입자의 우선변제 순위까지 확정했다는 의미는 아닙니다.
점유개시일: 2023.07.29
전입일: 2023.07.31
확정일자: 2023.07.31
보증금: 30,000,000원
등기부상 차임: 680,000원
임차권등기: 2024.08.22
등기된 임차권의 전입일과 확정일자는 모두 말소기준일 2021.10.27보다 늦습니다. 현재 자료상 선순위 대항력은 없으며, 매수인의 보증금 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 실제 배당 및 임차권 말소 처리는 매각물건명세서와 배당관계를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 실거래의 108.8%
베스테이센트럴뷰의 최근 12개월 실거래는 1건이며, 거래금액은 170,000,000원입니다. 최근 거래가 1건뿐이므로 이를 확정적인 적정 시세로 단정하기는 어렵습니다. 다만 현재 최저매각가가 확인된 최근 거래보다 높다는 사실은 분명합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.78㎡ | 19층 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
| 경매 최저가 | 시세조회 기준 29.8453㎡ | 12층 | 185,000,000원 |
최저가 185,000,000원은 최근 거래금액 170,000,000원보다 15,000,000원 높고, 최근 시세의 108.8%에 해당합니다. 따라서 이 가격을 시세보다 저렴한 경매가격이라고 평가할 수 없습니다.
또한 비교 거래는 전용 27.78㎡·19층이며, 경매물건은 12층이고 시세조회 기준 면적은 29.8453㎡입니다. 면적과 층 차이가 있으므로 단일 거래가격만으로 개별 호실의 정확한 가치를 확정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,390,000원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,704,900,000원 | 181,610,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 공동담보의 실제 채권잔액, 당해세, 최우선변제 및 임차인 배당관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치입니다.
유찰 시 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 185,000,000원 | 181,610,000원 | 4,523,290,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 4,559,772,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 4,588,957,600원 | 0원 |
시뮬레이션상 1회 또는 2회 유찰되어도 매수인 인수액은 0원입니다. 매각가격이 낮아질수록 채권자 미배당은 늘어나지만, 이것이 그대로 낙찰자의 채무로 이전되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 인수 여부는 임차관계와 매각조건을 재확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근입니다. 수영교차로 주변의 상업용 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 형성된 노선상가지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 2021.09.17 준공된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·승강기·스프링클러·기계식 주차장설비와 도시가스 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30m, 북동측 약 8m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역 및 역사문화환경보존 관련 제한 등이 있습니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며, 토지 공시지가는 9,835,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 시세조회상 25세대 규모이고 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 매도 시 가격 산정과 환금성을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
- 건물 용도. 주거용 오피스텔과 도시형 공동주택이 혼재합니다. 해당 호실은 공동주택(아파트-도시형: 원룸형)으로 기재되어 있으므로 다른 용도의 호실과 거래가격을 비교할 때 주의가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 현황조사상 전입자 22명과 등기 임차권자 박경주가 각각 어느 호실을 실제 점유하는지 확인해야 합니다. 전입자 전부를 해당 호실의 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
- 임차보증금 확인. 박경주의 임차보증금 30,000,000원 외에 보증금 미상 전입자의 실제 계약 내용과 확정일자를 확인하세요.
- 배당요구 확인. 허찬·최윤하·전은경·문창욱·한종호·백지원의 배당요구 기록과 박경주의 등기 임차권 관련 배당관계를 매각물건명세서 및 관련 문건으로 대조해야 합니다.
- 말소기준권리와 공동담보. 구덕신용협동조합의 근저당권, 공동담보목록 제2021-275호 및 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기사항의 처리 상태를 확인하세요.
- 가격 비교. 신건 최저가가 최근 거래보다 15,000,000원 높습니다. 실거래 표본이 1건이므로 추가 비교거래와 대상 호실의 개별 조건을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 185,000,000원, 1회 유찰 가정 148,000,000원, 2회 유찰 가정 118,400,000원을 비교해 적정 입찰가격을 검토하세요.
- 명도와 관리비. 실제 점유관계, 인도 가능 여부 및 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 예상 ≠ 입찰 안전 확정”
이 물건은 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 확인된 임차권등기와 가압류가 후순위라는 점에서 권리 구조의 핵심은 비교적 명확합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 현황조사의 전입자 22명과 박경주 임차권을 포함한 23명의 임차·전입 관계를 개별 호실 기준으로 정리할 필요가 있습니다. 특히 보증금과 점유관계가 확인되지 않은 사람이 많으므로 명도 부담을 낮게 단정하기 어렵습니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 신건 최저가 185,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원보다 높고, 최근 시세 대비 108.8%입니다. 건물의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 최근 거래 표본도 1건에 그칩니다.
결론은 “권리 인수 0원 예상, 점유 확인 필수, 신건 가격 메리트 부족”입니다. 현재 가격으로 서둘러 접근하기보다는 실제 임차관계와 명도 가능성을 먼저 확정하고, 유찰 이후 가격 수준을 검토하는 것이 타당합니다.
