부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 11층 1105씨호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 매각물건명세서 비고에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정평가에서도 건물의 일부는 주거용 오피스텔, 일부는 도시형생활주택으로 이용하는 것으로 조사되었습니다. 따라서 일반 아파트와 동일한 가격·환금성 기준을 적용하기보다는 해당 호실의 공부상 용도와 실제 이용상태를 구분해서 판단해야 합니다.
등기상 말소기준은 2021년 10월 27일 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,704,900,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 후순위인 김현우의 주택임차권등기와 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 해당 호실의 임대차관계가 완전히 밝혀졌다고 볼 수 없고, 민간임대주택 등록사항도 남아 있어 권리 소멸 여부뿐 아니라 실제 점유관계 확인이 선행되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108052 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로 700, 11층 1105씨호 (광안동, 베스테이센트럴뷰) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 표기 · 업무시설(주거용 오피스텔) 이용 |
| 면적 | 시세 비교 대상 면적 28.7788㎡ · 건물 지상 19층 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사한빛주택 (단독소유) |
| 감정가 | 203,000,000원 |
| 최저매각가 | 203,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,573,062,615원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.27 · 을구 1번 · 구덕신용협동조합 근저당권 |
| 채권최고액 | 2,704,900,000원 (공동담보) |
| 임차권등기 | 김현우 · 보증금 150,000,000원 · 후순위 |
| 임대주택 등록 | 2021.11.12 민간임대주택 등록 · 2021.11.18 등기 |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.26 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 추가 확인
말소기준은 구덕신용협동조합의 2021.10.27 근저당권입니다. 같은 날 신탁재산이 주식회사한빛주택에 귀속되면서 기존 신탁등기가 말소되었습니다. 이후 2021년 11월 민간임대주택 등록이 이루어졌고, 2022년 6월 회사합병을 원인으로 근저당권의 채무자가 주식회사한빛주택으로 변경되었습니다.
2023년 11월 24일에는 김현우 명의의 주택임차권등기가 설정되었습니다. 임차보증금은 150,000,000원, 임대차계약일과 확정일자는 2021.11.01, 주민등록일은 2021.11.10, 점유개시일은 2021.11.17입니다. 주민등록일과 점유개시일이 모두 말소기준일보다 늦으므로, 이 임차권은 선순위 대항력으로 매수인에게 보증금 인수를 요구하는 구조가 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 임차권 외 22명 조사
등기부와 현황조사에 등장하는 인물은 총 23명입니다. 이 가운데 임차보증금과 임차권등기가 확인되는 사람은 김현우 1명이고, 나머지 22명은 전입·점유 관련 조사에 등장하지만 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계 및 해당 호실 점유 여부가 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 집계된 인물은 없습니다.
이 물건은 동일 건물 내 여러 호실과 관련된 경매·조사정보가 함께 나타나는 사건입니다. 아래 인물 전원이 1105씨호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 실제 임차인으로 계약관계가 확인된 인원은 1명이며, 나머지 22명의 해당 호실 관련성은 추가 조사 대상입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현우 주택 전부 · 임차권등기 |
2021.11.10 | 150,000,000원 | 없음 말소기준 후순위 |
순위 확인 확정일자 2021.11.01 |
배당요구 승계 없음 |
| 박선희 | 2024.08.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 승계 없음 |
| 권태경 | 2021.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 승계 없음 |
| 권승만 점유 부분: 전부 |
2022.07.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 승계 없음 |
| 이정빈 | 2023.03.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 승계 없음 |
| 김민희 | 2024.04.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 승계 없음 |
| ZENG WANPING | 2023.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 승계 없음 |
| 허찬 | 2023.01.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2024.08.27 승계 없음 |
| 송아름 | 2021.12.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 승계 없음 |
| 김상웅 | 2024.02.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 승계 없음 |
| 최윤하 | 2021.11.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2024.08.13 승계 없음 |
| 정가언 | 2021.11.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 승계 없음 |
| 김현희 | 2022.01.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 승계 없음 |
| 박예진 | 2023.11.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 승계 없음 |
| 전은경 | 2021.11.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2024.08.20 승계 없음 |
| 선철훈 | 2021.11.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 승계 없음 |
| 문창욱 | 2022.09.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2024.08.19 승계 없음 |
| 박소정 | 2023.03.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 승계 없음 |
| 한종호 | 2022.08.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2024.08.26 승계 없음 |
| 이나경 | 2024.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 승계 없음 |
| 이현경 | 2021.12.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 승계 없음 |
| 백지원 | 2021.12.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 2024.08.08 승계 없음 |
| 송윤정 | 2022.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 안 됨 승계 없음 |
대항력 '가능·미상'은 대항력이 확인되었다는 의미가 아닙니다. 해당 인물들은 전입일이 말소기준권리 이후로 조사되었으나, 보증금·확정일자·실제 점유관계 및 해당 호실과의 연결관계를 확인하지 못한 상태입니다. 우선변제 여부도 별도로 확인해야 합니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않았다는 뜻입니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
베스테이센트럴뷰의 최근 12개월 실거래로 확인되는 비교 사례는 2026년 5월 거래 1건입니다. 해당 거래는 전용 27.78㎡, 19층, 170,000,000원이고, 분석 대상의 비교 면적은 28.7788㎡, 11층입니다. 면적과 층에 차이가 있으므로 완전히 동일한 조건의 거래는 아니지만, 현재 확인되는 가격 비교 기준으로 활용할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.78㎡ | 19층 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 170,000,000원 |
| 경매 대상 최저가 | 28.7788㎡ | 11층 | 203,000,000원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래가격이 모두 170,000,000원인 반면, 신건 최저가는 203,000,000원입니다. 최근 시세 대비 비율은 119.4%로, 현재 가격이 오히려 최근 실거래보다 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없는 신건 상태에서 가격상 매력이 있다고 판단할 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,642,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 구덕신용협동조합 | 2,704,900,000원 | 199,358,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 203,000,000원 |
집행비용을 3,642,000원으로 추정하면 구덕신용협동조합 근저당권에 199,358,000원이 배당되고 소유자에게 돌아가는 잔여는 0원입니다. 공동담보 근저당의 채권최고액 기준 미배당액은 2,505,542,000원으로 계산됩니다.
채권최고액 기준 단순 배당추정이며 실제 피담보채권 잔액과 공동담보물의 다른 배당을 확정한 계산은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확인사항은 남는다
| 회차 | 최저가 | 예상배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 2,505,542,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 2,545,573,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 129,920,000원 | 127,301,120원 | 2,577,598,880원 | 0원 |
유찰에 따라 최저매각가는 162,400,000원, 129,920,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 반대로 근저당권자의 미배당금은 늘어납니다. 그러나 이 미배당금이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
1회 유찰 최저가는 현재 확인된 실거래가격 170,000,000원보다 낮아지지만, 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 다수의 전입·점유관계가 미확인이라는 점에서 유찰만으로 투자매력이 확보된다고 결론 내릴 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근입니다. 수영교차로 주변 광대로를 따라 상업용 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 형성된 노선상가지대입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 19층 건물입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 스프링클러, 기계식 주차장, 공동현관문 및 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30미터, 북동측 약 8미터 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 역사문화환경보존 관련 제한이 기재되어 있습니다. 토지면적은 634.7㎡이며 공시지가는 9,835,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 건물 내 업무시설(주거용 오피스텔)과 공동주택(도시형생활주택)이 혼재합니다. 본 호실은 업무시설(주거용 오피스텔) 이용으로 기재되어 있어, 공부상 용도와 현재 사용형태를 확인해야 합니다.
- 거래·환금성. 베스테이센트럴뷰는 2021.09.17 사용승인 관련 기록이 있으며 단지 통계상 25세대입니다. 확인된 최근 12개월 실거래는 1건으로, 현재 자료만으로 활발한 거래시장이나 높은 환금성을 입증하기 어렵습니다.
- 경매 이력. 단지 관련 경매통계에서 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 거래·낙찰 표본의 제약을 고려해야 하며, 과거 통계가 앞으로의 유찰이나 낙찰을 보장하지는 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래와 응찰가 비교. 신건 최저가 203,000,000원은 최근 거래 170,000,000원보다 높습니다. 대상 호실의 면적·층·향·내부 상태를 반영한 적정 매수가를 별도로 검토해야 합니다.
- 실제 점유자 특정. 1105씨호를 현재 누가 점유하는지, 현황조사에 등장한 인물 가운데 실제로 이 호실과 관련된 사람이 누구인지 확인해야 합니다.
- 미상 보증금·확정일자 확인. 임대차계약서, 전입세대, 확정일자 현황, 배당요구 관련 문건을 대조하여 선순위 권리나 최우선변제 대상이 있는지 검토해야 합니다.
- 김현우 임차권등기. 보증금 150,000,000원, 임차권등기일 2023.11.24 및 말소기준권리와의 순위를 다시 확인하고, 실제 점유·퇴거 상황도 조사해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 등록사항의 현재 효력, 임대사업자의 의무와 매각 이후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계. 구덕신용협동조합의 공동담보목록 제2021-275호와 다른 담보목적물의 매각·배당 진행상황을 확인해야 합니다.
- 업무시설 이용과 공부상 용도. 실제 주거용 사용과 건축물대장상 용도가 어떤 관계인지 검토하고, 취득 이후 사용계획에 적합한지 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비, 공용부분 부담 가능성, 점유자와의 인도 협의 및 명도절차를 확인해야 합니다.
- 배당 추정의 한계. 당해세·최우선변제 등으로 배당금이 변동될 수 있으므로 예상배당표를 확정 배당표로 사용해서는 안 됩니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건 진행상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 후순위 소멸, 가격과 점유는 보류”
이 사건은 말소기준 근저당권과 후순위 주택임차권등기의 소멸구조가 비교적 분명한 반면, 현재 최저가와 실제 점유관계에서 상당한 불확실성이 남아 있습니다. 배당추정상 매수인 인수액은 0원이지만, 등기상 인수금액과 실제 명도·임대차 분쟁 위험은 구별해야 합니다.
무엇보다 신건 최저가 203,000,000원은 확인된 최근 거래가격 170,000,000원의 119.4%입니다. 최근 실거래 표본이 1건이라는 한계를 고려하더라도 가격상 유리하다고 평가하기는 어렵습니다. 평균 유찰 횟수 2.0회의 단지 통계가 있지만, 유찰 이후에도 개별 호실의 적정가와 명도 위험은 별도로 평가해야 합니다.
종합 판단은 D등급입니다. 신건 가격이 최근 실거래보다 높고, 다수의 전입·점유자에 대한 조사 불확실성, 민간임대주택 등록 및 공동담보 확인사항, 제한적인 거래 표본이 동시에 존재합니다. 현재는 적극적인 응찰보다 실제 점유관계와 법적 인수 여부를 먼저 확정하고 가격 조건을 재검토하는 것이 타당한 물건입니다.
