부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 8층 809에이1호에 대한 임의경매입니다. 건물은 2021년 사용승인을 받은 공동주택 및 업무시설 복합건물이며, 해당 호실은 매각물건명세서상 아파트(도시형·원룸형)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사한빛주택이고, 구덕신용협동조합이 설정한 채권최고액 2,704,900,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.

근저당의 채권최고액이 이 호실의 감정가보다 현저하게 큰 것은 공동담보목록 제2021-275호가 설정돼 있기 때문입니다. 이 금액을 해당 호실 하나의 가치나 낙찰자가 떠안을 채무로 해석하면 안 됩니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 실제 응찰 판단에서는 다수 전입 기록, 민간임대주택등기, 실거래 비교의 한계를 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준권리는 2021.10.27 설정된 을구 1번 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 한국자산신탁주식회사의 신탁등기가 말소되고 주식회사한빛주택으로 소유권이 이전됐습니다. 이후 2022.06.29 회사합병을 원인으로 근저당 채무자가 주식회사한빛주택으로 변경됐습니다.

2024.07.31 임의경매개시결정이 등기됐으며, 2025.02.28 김현희 명의의 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 해당 임차권은 말소기준권리보다 후순위입니다. 등기된 김현희의 보증금은 140,000,000원이며, 전입 및 점유개시는 근저당권 설정일 이후입니다. 따라서 해당 보증금 전액을 낙찰자가 자동으로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인·전입자 분석 — 기록 22명, 개별 권리 확인 필수

등기된 임차권자는 김현희 1명으로 보증금이 확인됩니다. 그 밖의 현황조사상 전입자 21명은 각자의 보증금·확정일자 및 실제 임대차계약 관계가 확정되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으며, 현황조사 인원 전부를 해당 809에이1호의 확정된 임차인으로 단정해서도 안 됩니다.

배지는 현재 확인된 권리관계에 대한 분석 표시입니다. '가능·미상'은 대항력을 인정한 판정이 아니라 점유·계약·전입의 연속성 등 확인이 필요한 상태입니다. 현황조사 전입자들의 기재 전입일은 모두 말소기준일 이후이며, 김현희를 제외한 보증금 및 확정일자는 미상입니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않는다는 뜻입니다.

김현희는 2021.12.14 임대차계약 및 확정일자, 2022.01.15 점유개시, 2022.01.17 주민등록으로 확인되며 2025.02.28 임차권등기명령에 따라 건물 전부에 대한 임차권등기가 이루어졌습니다. 확정일자와 주민등록·점유를 갖춘 후순위 임차권자로서 우선변제를 주장할 수 있는 구조이지만, 구덕신용협동조합의 선순위 근저당보다 앞서지는 않습니다.

예상배당표에서는 선순위 근저당권자에게 매각대금이 소진돼 김현희에 대한 별도 배당액이 산출되지 않습니다. 다만 이는 후순위 임차권 자체의 소멸과 실제 점유자 인도 문제가 서로 다른 쟁점이라는 사실까지 없애지는 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 1건보다 8.8% 높다

베스테이센트럴뷰의 최근 12개월 실거래 비교대상은 2026년 5월 거래 1건입니다. 거래가는 170,000,000원이며, 신건 최저매각가 185,000,000원은 이보다 15,000,000원 높은 108.8%입니다. 따라서 현재 확인된 거래를 근거로 신건 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

비교 시 주의할 점은 실거래 호실과 경매 대상의 면적·층수가 다르다는 것입니다. 실거래는 전용 27.78㎡, 19층이고 경매 대상은 비교면적 29.8453㎡, 8층입니다. 따라서 108.8%는 동일 조건 거래에 대한 정밀 감정가격 비율이 아니라 현재 확인되는 거래 1건과의 단순 가격 비교입니다.

그렇더라도 최저가가 최근 거래가격보다 높다는 점은 입찰 판단에 불리한 요소입니다. 더욱이 최근 거래가 1건뿐이므로 실거래 평균이 시장가격을 충분히 대표한다고 보기 어렵습니다. 거래 추세를 상승이나 하락으로 판정할 만큼의 시계열 자료도 확보되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)

감정가와 같은 가격에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,390,000원을 먼저 공제하고, 구덕신용협동조합에 181,610,000원이 배당됩니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,523,290,000원이지만, 이 미배당액을 낙찰자가 부담하는 것은 아닙니다.

특히 김현희의 임차보증금 140,000,000원을 근저당 채권최고액에 더해 낙찰자 인수채무로 계산해서는 안 됩니다. 해당 임차권은 말소기준보다 후순위이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등 우선 배당 요소에 따라 변동이 발생할 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 배당·인수 시나리오

유찰 시 낙찰가격이 낮아질수록 구덕신용협동조합의 미배당 채권은 증가합니다. 그러나 이 금액은 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다. 세 회차 모두 시뮬레이션상 인수액은 0원으로 나타납니다.

다만 이는 확인된 후순위 권리와 배당 가정에 기초한 결과입니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자의 권리관계가 추가로 확인되거나 임대주택 등록과 관련한 문제가 나타나면 실질취득비용과 명도 부담을 다시 평가해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근입니다. 수영교차로 주변 광대로를 따라 상업·업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2·3호선 수영역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호합니다.
• 건물. 2021.09.17 사용승인, 철근콘크리트구조 19층 건물입니다. 승강기, 스프링클러, 화재탐지설비, 기계식 주차장, 공동현관문 및 도시가스 개별난방 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 건물 전체는 주거용 오피스텔과 공동주택(도시형 아파트)이 혼재합니다. 해당 호실은 매각물건명세서상 아파트-도시형 원룸형입니다. 다른 호실의 주거용 오피스텔 용도를 해당 호실의 법적 용도로 혼동하지 않아야 합니다.
• 도로. 북서측 약 30미터 내외, 북동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·도시지역·방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당하며 역사문화환경 관련 제한도 확인됩니다.
• 토지. 지목은 대지, 지형은 평지이며 토지 전체 면적은 634.7㎡입니다. 공시지가는 9,835,000원/㎡로 확인됩니다. 이 수치는 해당 호실의 대지권 면적이나 호실별 토지가치를 의미하지 않습니다.
• 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단지 세대수는 25세대로 집계되며, 최근 12개월 실거래 표본은 1건입니다. 수영역 접근성은 장점이지만 소규모 주거상품인 만큼 매수층의 깊이와 실제 재매각가격은 추가 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2021.10.27 구덕신용협동조합 근저당권을 기준으로 등기부의 선후순위와 공동담보목록 제2021-275호를 확인하세요.
• 현황조사 인원과 호실 매칭. 전입자 등 22명 기록 중 어떤 사람이 809에이1호를 실제 점유하는지 확인해야 합니다. 여러 호실이 포함된 조사 내용이 혼재했는지도 살펴보세요.
• 보증금·확정일자 확인. 김현희 이외 현황조사상 21명의 임대차계약 여부, 보증금, 점유개시 및 확정일자를 대조하세요. 신고된 전입일만으로 모든 권리위험이 종결되는 것은 아닙니다.
• 배당요구 검토. 허찬·최윤하·전은경·문창욱·한종호·백지원 등의 배당요구 접수 내역과 실제 보증금 청구 내용을 확인하세요.
• 임차권등기 확인. 김현희의 140,000,000원 임차권등기와 말소 예정 여부, 실제 점유 및 인도 관계를 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 2021.11.18 민간임대주택등기와 임대의무기간·임대료 증액 관련 규정이 매각 후 어떤 효력을 갖는지 확인하세요.
• 시세 비교 보강. 2026.05 실거래 170,000,000원은 전용 27.78㎡, 19층 거래입니다. 대상의 29.8453㎡, 8층과 면적·층수가 달라 동일 조건의 추가 매매사례 확보가 필요합니다.
• 명도 비용. 실제 점유자, 임대차 관계, 임차권등기 후 점유 여부 및 인도 일정과 비용을 확인하세요.
• 관리비·공과금. 장기 미납 관리비와 공용부분 관리비 승계 가능성, 관련 공과금의 부담 주체를 관리주체에 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 문건접수 내역 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 안전한 매수”

이 사건은 구덕신용협동조합의 근저당권이 말소기준이고 후순위 김현희 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션은 인수액 0원을 제시합니다. 이 사실만 보면 권리관계가 단순해 보일 수 있습니다.

그러나 실무적으로는 확인되지 않은 전입자들의 임대차관계와 호실별 점유 여부가 먼저 해결돼야 합니다. 민간임대주택 등록과 공동담보 구조도 별도의 확인사항입니다. 금전적 인수 위험이 확정되지 않았다고 해서 명도·관리·소유권 취득 이후의 모든 문제가 사라지는 것은 아닙니다.

가격 또한 현재 신건 최저가 185,000,000원이 최근 확인된 실거래 170,000,000원의 108.8%입니다. 비교 면적의 차이와 거래 표본 부족을 감안해도, 신건에 적극적으로 응찰할 가격 메리트가 입증되지는 않았습니다.

결론은 권리 확인 우선, 신건 가격은 보수적으로 판단. 예상 인수액 0원이라는 장점만으로 높은 가격과 불확실한 점유관계를 상쇄하기 어렵습니다. 정확한 호실별 임차관계와 추가 비교 거래를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 편이 타당합니다.