* 매수인 인수 0원은 제공된 권리 및 배당모형의 계산 결과입니다. 임차관계·실제 점유·매각물건명세서상 인수 조건을 최종 확인했다는 의미는 아닙니다.

부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 13층 1302디호입니다. 사건의 용도 표기는 근린시설이지만, 매각물건명세서에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라는 설명이 기재되어 있습니다. 실제 이용상태와 공부상 용도를 구분해 볼 필요가 있는 물건입니다.

등기상 소유자는 주식회사한빛주택입니다. 2021년 10월 한국자산신탁주식회사의 신탁재산이 귀속된 뒤, 같은 날 구덕신용협동조합 앞으로 채권최고액 2,704,900,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 임의경매가 개시되고 최윤하 명의의 임차권등기가 이루어졌습니다.

이 사건에서 중요한 것은 큰 근저당권 금액 자체보다 개별 호실의 임차관계와 가격입니다. 공동담보로 설정된 근저당권이므로 채권최고액을 이 호실만의 독립 채무로 단순 해석해서는 안 됩니다. 또한 등기 임차권자의 보증금은 확인되지만, 다른 전입자들이 실제로 1302디호를 점유하는지까지 확정된 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 임차권은 후순위

말소기준은 2021.10.27. 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 최윤하의 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 2021년 신탁등기는 이미 말소되었고 소유권은 주식회사한빛주택으로 이전되었습니다.

② 임차인 분석 — 임차권 1건과 다수의 전입자

이 사건의 가장 중요한 실무 점검 대상입니다. 현황조사 등에 등장하는 22명의 인명 중 최윤하 1명은 1302디호 전부에 관한 임차권등기와 보증금이 확인됩니다. 나머지 21명은 전입 정보가 있으나 상당수의 점유 부분이 미상으로 나타납니다. 이들을 모두 1302디호의 실제 임차인으로 확정하거나 각자의 보증금이 존재한다고 단정해서는 안 됩니다.

* '가능·미상'은 대항력이 인정되었다는 뜻이 아니라 임대차계약, 실제 점유 호실, 보증금과 확정일자의 확인이 필요하다는 표시입니다. 명단상 전입일은 모두 2021.10.27. 말소기준권리보다 늦습니다. 해당 전입일을 기준으로 하면 선순위 대항력은 인정되기 어려우나, 실질적인 권리관계는 원본 대조가 필요합니다. 승계 표시의 '없음'은 별도 보증기관 승계·대위 신고가 확인되지 않았다는 뜻입니다.

③ 시세 비교 — 최근 실거래보다 19.4% 높은 신건

베스테이센트럴뷰의 확인된 최근 실거래는 2026년 5월 170,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 표본도 1건이므로 최근 평균과 최신 거래액이 동일합니다. 전체 평균 역시 170,000,000원이지만, 이를 별도의 거래 사례가 추가로 존재한다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.

현재 최저매각가 203,000,000원은 최근 거래 170,000,000원보다 33,000,000원 높습니다. 최근 거래 대비 비율은 119.4%로, 신건에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 부족합니다.

다만 최근 거래는 전용 27.78㎡·19층이고, 본건은 13층에 위치합니다. 비교 대상면적도 28.7648㎡로 제시되어 있어 정확히 동일한 면적·층의 거래는 아닙니다. 표본이 1건이라는 한계까지 고려하면 170,000,000원을 본건의 확정 시세로 단정할 수 없지만, 최저가가 유일하게 확인된 최근 거래보다 높다는 사실은 명확합니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

신건 최저매각가로 낙찰되는 경우의 제공된 배당 추정입니다. 집행비용 차감 후 근저당권에 배당되는 구조이며, 근저당 채권최고액을 모두 충족시키지 못합니다.

근저당 채권최고액 기준 예상 미배당액은 2,505,542,000원입니다. 이는 채권최고액을 기준으로 계산한 부족액이며, 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 실제 채권 잔액, 공동담보 배당, 당해세와 임차인의 법정 우선변제 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 최윤하의 보증금 120,000,000원 및 보증금 미상 전입자에 대한 배당액은 이 추정표에서 별도로 산정되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 필요

* 각 회차의 인수액은 제공된 배당모형 기준입니다. 미배당액은 근저당 채권최고액 기준 부족액으로, 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다. 보증금 미상 점유자와 실제 임대차관계에 관한 확인은 별도로 필요합니다.

이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 매수인에게 자동 승계되는 것으로 계산된 유형은 아닙니다. 따라서 주어진 모형에서는 매각가 하락에 따라 매수인의 보증금 인수액이 증가하는 구조로 산정되지 않습니다. 그러나 미확인 임차인의 권리 및 점유 사실이 밝혀질 경우에는 현재의 인수 0원 가정을 다시 검토해야 합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근입니다. 수영교차로 주변 광대로변으로 상업용 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 실제 이용상태. 매각물건명세서상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다. 건물 전체에는 주거용 오피스텔과 도시형생활주택이 함께 존재하므로 개별 호실의 공부상 용도와 실제 사용상태를 구분해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 19층 건물입니다. 승강기, 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 기계식 주차장, 공동현관문, 도시가스 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 30미터, 북동측 약 8미터의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함됩니다. 역사문화환경 관련 규제도 확인됩니다.
• 공시지가. 9,835,000원/㎡이며, 토지면적은 634.7㎡입니다. 이는 건물부지 관련 토지 정보로 개별 호실의 전용면적과 구별해야 합니다.
• 준공 및 규모. 2021.09.17 준공, 시세자료상 25세대로 집계됩니다.
• 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 용도·이용상태는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 수영역 인근이라는 교통상 장점이 있으나, 최근 실거래 표본이 1건이고 경매 통계상 평균 유찰 2.0회로 제시되어 있습니다. 가격 적정성과 실제 매수 수요를 신중하게 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 1302디호 실제 점유자 확인. 최윤하의 등기 임차권 외에 현황조사상 등장하는 인원 중 실제 이 호실을 점유하는 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 특히 권승만은 점유 부분이 '전부'로 표시되어 있어 실제 대상 호실과의 관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 임차인별 계약서와 대항력 확인. 전입일만으로 미상 점유자의 실제 임대차 성립, 임차보증금 및 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 계약일·점유개시일·확정일자와 매각물건명세서상 인수 조건을 대조해야 합니다.
• 최윤하의 임차권등기. 보증금 120,000,000원, 임차권등기 2024.08.06, 전입일 2021.11.04를 기준근저당 설정일과 비교하고 법원 배당 및 명도관계를 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 허찬·전은경·문창욱·한종호·백지원의 배당요구가 접수되어 있습니다. 이들의 실제 점유 호실, 채권액, 배당 자격과 경매절차상 처리 결과를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 구덕신용협동조합 근저당의 공동담보목록 제2021-275호 및 관련 경매 진행 상황을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간·임대료 증액 제한과 관련한 등기 및 경매 후 등록 처리, 관련 의무의 적용 여부를 검토해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설로 표시되지만 매각명세서상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건축물대장, 집합건축물대장 및 현장 사용실태를 대조해야 합니다.
• 가격 적정성. 최근 거래 170,000,000원은 27.78㎡·19층이며 본건은 13층입니다. 면적·층·향·내부상태가 일치하지 않는다는 점을 반영하여 입찰가격을 검토해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 이사 협의 가능성, 체납 관리비 중 승계 문제가 있는 공용부분, 관리규약 및 인도절차를 확인해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리와 해결되는 점유는 다르다”

부산 베스테이센트럴뷰 1302디호는 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준은 구덕신용협동조합의 2021년 근저당권이며, 최윤하의 120,000,000원 임차권등기는 그 이후에 성립했습니다. 따라서 제공된 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 임차인 인수액 0원이라는 계산과 실제 점유 정리가 쉽다는 판단은 별개입니다. 22명의 명단이 확인되는 가운데 최윤하 외 21명의 개별 임대차관계와 대상 호실이 충분히 특정되지 않았습니다. 이 점은 실제 매수 검토에서 반드시 해소해야 합니다.

가격 또한 적극적인 신건 응찰을 뒷받침하지 못합니다. 최저가 203,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원의 119.4%이고, 최근 거래 표본은 단 1건입니다. 1회 유찰 시 162,400,000원, 2회 유찰 시 129,920,000원으로 하락하는 시나리오는 존재하지만, 그 자체로 적정가치나 무위험 매수를 보장하지 않습니다.

종합 판단은 C등급(41점). 등기상 말소 구조는 비교적 분명하나, 신건 가격이 최근 시세를 상당히 웃돌고 실제 임차·점유관계가 복잡하여 보수적인 접근이 필요합니다. 권리상 인수는 잠정 0원, 가격은 시세 이상, 입찰 전 임차관계 확인이 최우선인 물건입니다.