부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 16층 1602디호의 경매입니다. 물건의 표기 용도는 근린시설이며, 매각물건명세서 비고에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 건물은 수영역 인근의 상업·주거 혼합지역에 자리하고 있습니다.
소유자는 주식회사한빛주택입니다. 2021년 10월 27일 구덕신용협동조합 앞으로 채권최고액 2,704,900,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐고, 이후 채무자 변경과 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 최저매각가 203,000,000원에 비해 채권최고액이 크지만, 이는 공동담보 근저당의 금액으로 이 호실 하나의 인수가액을 뜻하지는 않습니다.
중요한 것은 낙찰자가 그 근저당채무를 인수하는 구조가 아니라는 점입니다. 배당에서 회수되지 못하는 채권액은 크지만, 말소기준권리인 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기된 임차권자 이현경 외에도 여러 전입·점유 관련 명의가 확인되어, 해당 호실과 실제로 관련된 사람과 점유 범위를 확정하는 작업이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108052 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로 700, 16층1602디호 (광안동, 베스테이센트럴뷰) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 표기 · 업무시설(주거용 오피스텔) 이용 |
| 비교 대상 면적 | 28.7648㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 19층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 주식회사한빛주택 |
| 감정가 | 203,000,000원 |
| 최저매각가 | 203,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,573,062,615원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.27 · 을구 1번 · 구덕신용협동조합 근저당권 |
| 채권최고액 | 2,704,900,000원 (공동담보) |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 등기 확인일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인
말소기준권리는 2021년 10월 27일 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 임차권자 이현경의 주민등록·점유개시일은 2021년 12월 8일이고, 임차권등기는 2024년 11월 1일 접수됐습니다. 모두 말소기준권리보다 늦습니다.
② 임차인·점유 분석 — 등기 임차권자와 전입 명의 구별
등기에서 해당 호실의 임차권자로 확인되는 사람은 이현경 1명이며, 임차보증금은 160,000,000원입니다. 그 밖에 현황조사에는 전입·점유 관련 명의 21명이 더 등장합니다. 다만 이들의 보증금, 확정일자, 실제 점유 호실이 특정되지 않아 모두가 1602디호의 별도 임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
| 이름 / 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 이현경 2021.12.08 건물 전부 · 임차권등기 |
160,000,000원 | 기준권리 후순위 | 후순위 확정일 2021.12.08 |
승계 없음 배당요구 확인 2024.11.01 |
| 선철훈 2021.11.01 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 최윤하 2021.11.04 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 배당요구 2024.08.13 |
| 전은경 2021.11.11 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 배당요구 2024.08.20 |
| 권태경 2021.11.12 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 정가언 2021.11.29 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 송아름 2021.12.08 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 백지원 2021.12.13 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 배당요구 2024.08.08 |
| 김현희 2022.01.17 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 송윤정 2022.02.24 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 권승만 2022.07.12 · 전부 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 한종호 2022.08.17 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 배당요구 2024.08.26 |
| 문창욱 2022.09.07 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 배당요구 2024.08.19 |
| 허찬 2023.01.27 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 배당요구 2024.08.27 |
| ZENG WANPING 2023.02.22 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이정빈 2023.03.08 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박소정 2023.03.20 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박예진 2023.11.29 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김상웅 2024.02.29 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이나경 2024.03.04 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 김민희 2024.04.15 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 박선희 2024.08.06 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
대항력 '가능·미상' 표시는 선순위 대항력을 인정한다는 의미가 아닙니다. 전입일은 모두 2021.10.27 말소기준권리보다 늦으며, 별도 명의들의 실제 임대차 성립·호실 귀속·확정일자와 점유 범위가 확인되지 않았다는 뜻입니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권의 존재나 배당순위가 확정되지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 203,000,000원은 최근 거래보다 높다
베스테이센트럴뷰에서 확인되는 최근 실거래는 2026년 5월 170,000,000원입니다. 비교 거래는 전용 27.78㎡, 19층이며, 본 물건의 비교 대상 면적은 28.7648㎡입니다. 면적과 층이 다르므로 완전히 동일한 조건의 거래라고 볼 수는 없지만, 현재 최저가가 최근 거래보다 높다는 사실은 분명합니다.
| 거래시점 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 27.78㎡ | 19층 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | — | 170,000,000원 |
| 본건 감정가 / 최저가 | 28.7648㎡ | 16층 | 203,000,000원 |
최저매각가 203,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원보다 33,000,000원 높고, 그 비율은 119.4%입니다. 즉 현재 확인되는 가격 자료를 기준으로는 할인 매수라고 볼 근거가 없습니다.
다만 최근 12개월 실거래가 1건뿐이라는 점도 중요합니다. 단일 거래는 층, 면적, 개별 시설 상태 및 용도 차이를 충분히 반영하지 못할 수 있습니다. 따라서 170,000,000원을 이 호실의 확정적인 시장가격으로 단정하는 대신, 203,000,000원에 응찰할 가격 근거가 충분하지 않다는 판단에 사용하는 편이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,642,000원 |
| 1. 근저당 · 구덕신용협동조합 | 2,704,900,000원 | 199,358,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 | — | 2,505,542,000원 |
집행비용과 채권자 배당은 제공된 추정 모형 기준입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액 및 배당순위는 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.
매각대금 203,000,000원에서 집행비용 3,642,000원을 제외한 199,358,000원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 이에 따라 채권최고액 기준 미배당은 2,505,542,000원이지만, 이 미배당 금액 자체가 낙찰자의 새로운 채무가 되지는 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 동일
현재 회차와 1회·2회 유찰을 가정한 배당 시나리오입니다. 각 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 말소기준권리 이후의 임차권을 낙찰자가 떠안지 않는다는 배당모형상 판단이며, 실제 명도비용이나 미확인 점유관계까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 2,505,542,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 2,545,573,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 129,920,000원 | 127,301,120원 | 2,577,598,880원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근으로, 수영교차로 주변 광대로에 상업용 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물로 위생·급배수설비, 승강기, 스프링클러, 기계식 주차장 및 도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며, 북서측 약 30미터 및 북동측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 확인됩니다. 토지 공시지가는 9,835,000원/㎡입니다.
- 건물 이용상태. 감정평가 대상에는 주거용 오피스텔과 도시형생활주택이 혼재하며, 본건은 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 수영역 접근성은 긍정적이지만, 소규모 집합건물의 업무시설·주거시설 혼합 구조와 실제 임대차 관계를 고려해야 합니다. 확인된 최근 실거래가 1건에 그쳐 거래가격의 안정적인 범위를 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세 비교. 신건 최저가 203,000,000원은 최근 거래 170,000,000원보다 33,000,000원 높습니다. 충분한 추가 시세 조사 없이 감정가를 적정 매수가격으로 받아들이지 마세요.
- 임차인 호실별 대조. 등기 임차권자 이현경은 1602디호로 특정됩니다. 다른 전입·점유 관련 명의 21명은 해당 호실과의 관계를 각각 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 배당모형상 인수액은 0원이지만 점유 해소에 필요한 절차와 비용은 별도입니다. 현황조사 및 실제 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2021.11.18 민간임대주택등기의 현행 상태, 행정적 의무, 임대차 관계와 매각 이후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 근저당. 구덕신용협동조합 채권최고액 2,704,900,000원은 공동담보 금액입니다. 공동담보목록 및 다른 담보물의 처분 현황을 확인해 배당구조를 점검해야 합니다.
- 배당순위 및 배당요구. 배당요구를 한 사람들의 보증금·확정일자·점유 범위와 우선변제 성립 여부를 확인해야 합니다. 배당모형에 반영되지 않은 조세 및 우선변제 항목도 점검 대상입니다.
- 관리비 및 부대비용. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목, 명도비용, 취득 관련 비용 등을 매수가격 판단에 별도로 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 가격 162,400,000원과 2회 유찰 가정 가격 129,920,000원을 최근 거래 및 현장 상태와 비교해 응찰 상한을 설정하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 신탁 관련 기록 및 실거래 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 매수 가격은 별개다”
부산 베스테이센트럴뷰 1602디호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 임차권등기가 존재하는 구조입니다. 이현경의 임차보증금 160,000,000원은 확인되지만, 말소기준권리보다 뒤에 대항요건을 갖춘 것으로 나타나므로 현재 자료상 매수인에게 그 보증금이 승계되는 유형은 아닙니다. 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 사실만으로 매수하기 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다. 현황조사에 등장하는 다수의 전입·점유 명의는 실제 호실과의 관계가 아직 불명확하고, 민간임대주택 등록에 관한 추가 확인도 필요합니다. 무엇보다 현재 최저가 203,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원의 119.4%입니다.
신건에서 응찰하려면 이 가격 차이를 정당화할 개별 물건의 가치가 확인되어야 합니다. 거래 표본이 적은 데다 근린시설 표기·오피스텔 이용상태·점유 불확실성이 겹쳐 있어, 보수적인 접근이 필요합니다. 등기상 인수는 제한적이지만, 가격은 높고 점유관계 확인이 선행되어야 하는 물건. 현재 판단은 신건 입찰 보류, 시세 및 권리 재확인 우선입니다.
