부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 18층 1806디호에 대한 임의경매입니다. 사건의 물건 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 매각물건명세서 비고와 감정평가의 이용상태에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용하는 물건이 포함되어 있습니다. 따라서 일반 아파트라고 가정해서 접근하기보다 실제 해당 호실의 공부상 용도와 이용현황을 대조해야 합니다.

권리 구조에서는 2021년 10월 27일 구덕신용협동조합 근저당권이 핵심입니다. 채권최고액은 2,704,900,000원이고 공동담보목록이 설정되어 있습니다. 이후 임의경매가 개시됐으며, 2024년 8월에는 한종호 명의의 160,000,000원 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 다만 해당 임차권의 전입·점유·확정일자는 모두 말소기준 근저당보다 늦습니다.

이 때문에 현재 확인되는 권리 순서만으로는 한종호의 임차보증금을 매수인이 그대로 인수하는 선순위 임차권으로 보기 어렵습니다. 그러나 매수인 인수액 0원이라는 계산 결과와 명도·점유관계가 단순하다는 판단은 서로 다릅니다. 가격과 별개로 임차인 확인 및 민간임대주택 등기 상태를 검토해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유관계는 확인해야 한다

말소기준은 2021.10.27 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후 임의경매개시결정, 한종호 명의 임차권등기는 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

특히 한종호 임차권등기는 2024년 8월 16일 접수되었지만, 대항력 판단에 필요한 전입신고일은 2022년 8월 17일, 점유개시일은 2022년 8월 16일입니다. 두 날짜 모두 선순위 근저당 설정일 이후이므로 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 매수인이 보증금 160,000,000원을 인수하는 것은 아닙니다.

임차인·전입자 분석

현황조사와 문건접수 등에 기재된 이름은 22명입니다. 이 중 한종호는 임차권등기를 통해 1806디호 전부에 관한 임대차가 특정되지만, 나머지 인원은 대부분 점유 부분과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 등재 인원 22명을 모두 이 호실의 독립된 임차인으로 간주하거나, 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다.

기재된 전입신고일은 모두 2021.10.27 말소기준일 이후입니다. 따라서 확인된 전입일 순서상 선순위 임차인은 드러나지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유가 불명확한 사람의 대항력은 미상으로 표시하고, 해당 호실 점유 여부부터 확인하는 것이 적절합니다.

대항력 미상은 대항력이 있다는 뜻이 아닙니다. 위 인원 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦으며, 점유 범위와 임대차관계가 확인되지 않은 경우 그 최종 판단을 보류한 것입니다. 배당요구가 확인된 경우에도 실제 배당 순위와 금액이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

또한 허찬·최윤하·전은경·문창욱·백지원은 배당요구 관련 문건 접수가 확인되지만, 보증금과 확정일자가 특정되지 않아 우선변제 범위와 실제 배당 가능성을 확정할 수 없습니다. 배당요구 유무만으로 대항력이나 매수인 인수 의무를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 33,000,000원 높다

가격을 판단할 때는 과거 전체 평균보다 최근 실거래를 우선해야 합니다. 베스테이센트럴뷰에서 확인되는 최근 12개월 거래는 2026년 5월 거래 1건, 170,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다.

감정가와 최저가는 모두 203,000,000원으로, 최근 실거래 170,000,000원보다 33,000,000원 높습니다. 가격 비율은 119.4%입니다. 매수인 인수액을 0원으로 보더라도 실질취득 추정액이 최근 거래보다 높으므로 신건 가격에 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

단, 비교 거래는 전용면적 27.78㎡, 19층이고 경매물건의 시세 비교 대상면적은 28.7648㎡, 해당 호실은 18층입니다. 면적·층·향·내부 상태의 차이에 따라 적정 가격은 달라질 수 있습니다. 더구나 최근 거래가 1건이므로 이 가격만으로 건물 전체의 시세나 가격 하락 추세를 확정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 최저가가 확인된 최근 거래를 상당히 웃돈다는 점은 분명합니다.

유찰 시 가격 시나리오

제시된 시나리오상 1회 유찰 시 162,400,000원으로 낮아지면 확인된 최근 거래가격 170,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시 최저가는 129,920,000원입니다. 다만 이 가격들은 향후 유찰을 전제로 한 시나리오이지 확정된 매각가격이 아닙니다. 또한 실제 입찰가격, 취득 부대비용, 점유 정리비용을 반영하면 총취득비용은 달라집니다.

③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

현재 신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,642,000원을 차감하고, 나머지 199,358,000원이 구덕신용협동조합 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없으며, 근저당권 채권최고액 기준으로 2,505,542,000원의 미배당이 발생합니다.

예상배당은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 당해세·임차인의 최우선변제 및 별도 우선채권은 반영되지 않았습니다. 실제 배당금은 채권신고와 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인의 자동 인수채무가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래자료 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근입니다. 수영교차로 주변으로 상업용 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 사정을 양호하다고 평가했습니다.
• 건물 특성. 베스테이센트럴뷰는 2021.09.17 준공된 건물로, 철근콘크리트구조 19층 규모입니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기, 스프링클러, 기계식 주차장, 공동현관문 및 도시가스 개별난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 용도 혼재. 감정평가 대상에는 업무시설(주거용 오피스텔)과 공동주택(도시형생활주택·원룸형)이 함께 포함됩니다. 1806디호의 공부상 용도와 실제 이용상태가 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
• 도로. 북서측 약 30m, 북동측 약 8m 포장도로와 접합니다. 주변 접근성과 간선도로 이용 측면의 입지 조건은 확인됩니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 역사문화환경보존 관련 검토구역 등의 규제사항이 기재되어 있습니다. 공시지가 자료는 9,835,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다.
• 건축물 상태. 감정평가에서 위반건축물 여부는 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 호실의 내부 상태와 실제 점유 상태를 확인한 결과로 대체할 수는 없습니다.
• 환금성. 거래자료상 단지 세대수는 25세대이고, 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 소형 오피스텔 성격의 물건이고 거래 표본이 적어, 대단지 아파트처럼 거래가격을 폭넓게 검증하기 어렵습니다. 환금성과 적정 매도가격은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래보다 높은 신건 가격. 현재 최저가 203,000,000원과 최근 거래 170,000,000원을 비교해야 합니다. 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격의 적정성이 보장되지는 않습니다.
• 유찰 시나리오 검토. 1회 유찰 시 162,400,000원, 2회 유찰 시 129,920,000원으로 계산된 시나리오를 참고하되, 실제 매각기일과 최저가 변경 여부를 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 1806디호 점유자 특정. 현황조사에 등재된 이름 중 실제 1806디호에 거주하거나 점유하는 사람을 구분해야 합니다. 다른 호실 관련 전입자와 동일 호실 임차인을 혼동해서는 안 됩니다.
• 한종호 임차권등기와 보증금. 임차보증금 160,000,000원, 확정일자 2022.08.05, 전입일 2022.08.17 및 임차권등기일 2024.08.16을 기준으로 선순위 근저당과의 관계를 확인해야 합니다. 임차권등기 말소 처리와 실제 인도 가능성도 점검해야 합니다.
• 기타 배당요구자 확인. 허찬·최윤하·전은경·문창욱·백지원의 배당요구 관련 문건이 있습니다. 보증금과 확정일자, 점유 부분, 법원의 배당 판단을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2021.11.18 등기의 현재 효력과 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간 및 경매 후 처리 관계를 확인해야 합니다. 선순위 근저당의 존재만으로 관련 확인을 생략해서는 안 됩니다.
• 근린시설 표기와 오피스텔 이용 상태. 건축물대장, 집합건축물대장, 등기부 및 감정평가상 해당 호실 용도를 대조해야 합니다. 용도에 따라 금융·세금·활용 가능성이 달라질 수 있습니다.
• 공동담보목록 확인. 공동담보목록 제2021-275호와 구덕신용협동조합 채권의 범위를 확인해 해당 호실의 경매 절차 및 배당관계를 정확하게 파악해야 합니다.
• 미납 관리비와 명도비용. 공용부분 관리비 체납, 현재 점유자, 인도 가능 시점과 비용을 별도로 확인해야 합니다. 이러한 비용은 매수인 인수채무 산정과 별개로 실제 취득원가에 영향을 줍니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 공고를 확인해야 합니다. 등기부상 권리의 소멸 여부와 실제 점유·임대차에 관한 판단은 구분해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 지금 가격은 높다”

이 사건에서 가장 중요한 것은 채권액이 크다는 이유로 낙찰자가 그 채무를 인수한다고 오해하지 않는 것입니다. 구덕신용협동조합의 근저당권은 말소기준권리이며, 한종호 임차권등기는 그보다 후순위입니다. 따라서 제시된 계산상 매수인의 인수액은 0원입니다.

그렇지만 이것이 무조건 안전한 입찰이라는 뜻은 아닙니다. 임차권등기상 160,000,000원의 보증금이 있고, 현황조사에는 여러 명의 전입자가 기재되어 있습니다. 1806디호의 실제 점유자와 민간임대주택등기 상태를 확인하지 않은 채 명도 부담까지 없다고 평가할 수는 없습니다.

가격은 더욱 분명합니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래가격 170,000,000원에 비해 현재 실질취득 추정액은 203,000,000원입니다. 비교 거래가 1건이어서 시세 추정의 불확실성은 있지만, 신건 가격이 최근 거래의 119.4%라는 점을 가볍게 볼 수 없습니다. 소형 주거용 오피스텔 성격, 적은 거래 표본, 호실별 점유 확인 필요성까지 고려하면 가격을 공격적으로 평가하기 어렵습니다.

결론은 권리상 인수는 제한적이나, 가격 메리트는 부족하고 현장 확인 부담이 큰 신건입니다. 선순위 근저당 이후 임차권이라는 구조는 유리한 요소이지만, 현재 최저가에 곧바로 응찰하기보다는 실제 임대차·용도·점유관계를 해소하고 최근 거래가격과 총취득비용을 기준으로 입찰가격을 판단해야 합니다.