부산지방법원 2024타경108052. 부산 수영구 광안동 수영로 700에 있는 베스테이센트럴뷰 9층 903씨호입니다. 사건의 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 단순히 일반 아파트라고 전제해서는 안 되는 물건입니다.

소유자는 주식회사한빛주택이며, 2021년 10월 27일 설정된 구덕신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 2,704,900,000원으로 이번 최저매각가보다 훨씬 크지만, 공동담보목록이 있는 근저당이므로 해당 금액을 이 호실만의 채무로 단정할 수는 없습니다.

권리분석에서는 말소기준 이후 권리의 소멸 여부가 비교적 명확합니다. 다만 다수의 전입자와 임차권등기, 민간임대주택등기가 확인되므로 등기상 인수액과 실제 점유·명도 위험을 구분해야 합니다. 더욱이 신건 가격은 최근 거래 수준보다 높아 가격 측면에서도 보수적인 접근이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당

가장 중요한 권리는 2021.10.27 설정된 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당은 말소기준권리로서 매각에 따라 소멸할 것으로 분석됩니다. 이후 접수된 임의경매개시결정과 허찬의 주택임차권등기도 말소기준권리보다 후순위입니다.

② 점유·임차관계 — 가장 중요한 현장 확인 항목

현황조사와 등기부 등에 22명의 이름이 확인됩니다. 이 가운데 허찬은 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기권자이고, 나머지 전입자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이는 22명 모두가 현재 별도의 임대차계약을 유지하거나 실제 점유 중이라는 뜻은 아닙니다.

확인된 전입일은 모두 말소기준권리인 2021.10.27 이후입니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 근저당권보다 선순위인 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·점유관계·확정일자 등이 불분명한 경우가 많아, 선순위 인수 위험이 없다는 판단과 별개로 임대차관계의 실체는 확인해야 합니다.

대항력 표시는 2021.10.27 말소기준권리와 기재된 전입일을 비교한 것입니다. 보증금 및 확정일자가 확인되지 않는 전입자의 우선변제 요건, 실제 점유 여부와 임대차관계는 별도로 확정해야 합니다. 배당요구 접수 사실이 곧 배당금 지급 확정을 뜻하지는 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

베스테이센트럴뷰의 최근 12개월 실거래는 1건이며, 거래금액은 170,000,000원입니다. 최신 거래 역시 같은 거래입니다. 표본이 많지 않아 개별 호실의 층·면적·상태 차이를 충분히 보정할 수 없지만, 확인된 시세를 기준으로 보면 최저가가 높은 것은 명확합니다.

최근 실거래 170,000,000원과 최저가 203,000,000원의 차이는 33,000,000원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 119.4%에 해당하므로, 현재 신건은 최근 시세보다 저렴하지 않습니다.

거래 표본은 19층·27.78㎡로 표시되어 있고, 비교 대상 면적은 28.7788㎡로 제시되어 있습니다. 본건은 9층이므로 개별 호실의 층·향·내부 상태와 실제 전용면적을 확인하여 비교할 필요가 있습니다. 단일 거래만으로 정확한 적정가를 확정할 수는 없지만, 신건에 가격상 가점을 주기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

신건 최저가인 203,000,000원에 매각되는 경우, 집행비용 추정액 3,642,000원을 공제하면 구덕신용협동조합에 199,358,000원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 2,505,542,000원, 소유자 잔여금은 0원입니다.

이 계산은 당해세 및 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다. 따라서 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 원칙적으로 낙찰자에게 그대로 승계되는 금액이 아니므로, 채권 미배당과 매수인 인수액을 혼동해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 필요

1회 유찰 시나리오에서는 최저가가 162,400,000원으로 낮아져 최근 실거래 170,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시나리오에서는 129,920,000원입니다. 다만 두 금액은 향후 실제 매각가격이나 낙찰가격이 확정되었다는 의미가 아닙니다.

예상 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정되어 있습니다. 하지만 민간임대주택등기와 점유·임대차관계에 관한 확인 사항은 유찰 횟수에 따라 자동으로 해소되지 않습니다. 특히 주거용 오피스텔의 환금성과 명도비용을 반영하지 않은 최저가만으로 투자수익을 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 북동측 인근입니다. 수영교차로 주변 상업용 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 형성된 노선상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2·3호선 수영역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 19층 건물입니다. 승강기, 스프링클러, 화재탐지·경보설비, 기계식 주차장 및 도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
• 도로. 북서측 약 30m, 북동측 약 8m의 포장도로와 접하는 입지입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 등의 제한 사항이 있습니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 베스테이센트럴뷰는 2021.09.17 준공된 건물이며, 최근 12개월 비교 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적고 업무시설(주거용 오피스텔) 이용 물건이므로 일반 아파트와 동일한 환금성을 가정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 점검. 최저가 203,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원의 119.4%입니다. 현재 최저가에 가격 메리트를 부여하지 마세요.
• 매각물건명세서 재확인. 전입자와 임차권자 등의 보증금, 확정일자, 배당요구 및 점유관계를 최종 명세서와 대조해야 합니다.
• 허찬 임차권등기. 보증금 150,000,000원, 임차권등기일 2024.11.19 및 후순위 관계를 확인하고 실제 점유·명도 문제를 별도로 점검하세요.
• 민간임대주택등기. 2021.11.18 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대사업자 관련 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보. 구덕신용협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2021-275호를 확인하여 다른 담보와 채권관계를 정확히 파악하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 실제 업무시설(주거용 오피스텔) 이용을 구분하고, 건축물대장상의 구체적인 용도를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 전입자 등의 현재 거주 여부와 임대차계약의 실체를 확인하고 인도명령·명도 협의 가능성을 검토하세요.
• 관리비 및 세금. 공용부분 관리비 체납 가능성과 당해세·최우선변제 등 배당에 영향을 주는 항목을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 162,400,000원, 2회 유찰 129,920,000원이라는 가격 시나리오를 기준으로 시장가격과 권리 위험을 재평가하세요.
• 원본 서류. 입찰 전 등기사항전부증명서, 신탁원부 관련 사항, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 매수가격”

이 물건의 권리구조는 2021년 구덕신용협동조합 근저당권을 기준으로 분석할 수 있습니다. 후순위 금전권리의 소멸이 예상되고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현황조사에 등장하는 다수 전입자, 허찬의 임차권등기 및 민간임대주택등기는 반드시 원본을 통해 확인해야 합니다.

가격은 더 분명한 문제입니다. 현재 최저가 203,000,000원은 최근 실거래 170,000,000원의 119.4%입니다. 최근 거래가 1건뿐이라 적정가의 오차 가능성도 크고, 실제 이용형태가 주거용 오피스텔인 점까지 고려해야 합니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 지금은 신건으로, 권리관계를 확인해야 할 사항이 많은 데 비해 가격적 이점이 충분하지 않습니다. 권리는 조건부 검토 가능, 점유는 확인 필요, 가격은 보류. 이 물건의 핵심 전략은 원본 서류로 인수·명도 위험을 검증하고, 유찰 이후 시세 대비 충분한 가격 여유가 생기는지 판단하는 것입니다.