인천지방법원 2024타경3027. 김포시 양촌읍 학운4일반산업단지에 자리한 학운공구상가 가동 1층 101호입니다. 물건의 용도 표시는 도시형생활주택이지만, 감정평가상 해당 호실은 상점(무인카페 4ST)으로 이용 중입니다. 주위에는 근린생활시설과 중소규모 공장이 혼재하고 있습니다.

소유자는 주식회사케이디엔입니다. 2020년 9월 29일 소유권보존등기와 함께 중소기업은행 명의의 근저당권 2건이 설정됐습니다. 첫 번째 근저당권의 채권최고액은 4,368,000,000원, 두 번째 근저당권의 채권최고액은 3,360,000,000원입니다. 두 권리 모두 공동담보목록이 기재되어 있어, 채권최고액을 이 호실에만 귀속하는 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

이후 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 김포시의 압류가 차례로 등기됐습니다. 이들 권리는 말소기준권리 이후에 발생하여 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 등기권리의 소멸과 실제 점유자의 인도·퇴거는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 2건, 경매개시 2건, 압류 1건

말소기준권리는 2020년 9월 29일 설정된 중소기업은행의 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권과 이후 경매개시결정·압류도 매각으로 소멸할 예정입니다. 등기부상 근저당권이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.

특히 중소기업은행 근저당권 2건은 각각 별도의 공동담보목록을 가지고 있습니다. 채권최고액 합계는 7,728,000,000원이지만, 이 금액을 본건의 실제 잔존채무나 낙찰자의 추가 부담액으로 해석하는 것은 잘못입니다. 공동담보의 범위와 실제 피담보채무, 배당관계는 구분해야 합니다.

② 임차·점유 현황 — 9명 신고, 보증금 미상 2명

현황조사 등에 등장하는 임차·점유 신고자는 9명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 아래 9건은 각각 독립된 신고 내역입니다. 다만 실제로 현재 점유 중인 인원과 각자의 점유 부분은 별도 확인해야 합니다.

기재된 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2020.09.29 이후입니다. 따라서 전입일과 말소기준권리의 선후관계만 보면 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분류됩니다. 그러나 실제 이용상태가 상점이고 일부 보증금 및 확정일자가 확인되지 않는 만큼, 사업자등록·점유개시일·임대차 목적물·확정일자 등을 함께 확인해야 합니다.

대항력 없음 표시는 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 대항력 가능·미상 표시는 권리 인수를 확정한다는 뜻이 아니라, 보증금·확정일자와 실제 점유관계에 대한 추가 검증이 필요하다는 의미입니다. 우선변제 미상은 확정일자와 관련 요건이 확인되지 않았다는 의미이며, 우선변제권이 존재한다고 확정한 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 최저가 311,000,000원의 적정성은 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 같은 311,000,000원입니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정하면 최저가 낙찰 시 실질취득 기준액도 311,000,000원입니다. 취득세와 기타 부대비용은 별도입니다.

그러나 학운공구상가의 해당 호실과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시세보다 낮은지 또는 높은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 감정가가 정해졌다는 사실만으로 해당 금액을 시장가치로 확정하거나, 최초 매각가격을 가격 메리트가 있는 수준이라고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)

매각대금 311,000,000원에서 추정 집행비용 5,154,000원을 제외하면 305,846,000원이 채권자에게 배당됩니다. 제시된 배당순서에 따른 계산에서는 중소기업은행의 첫 번째 근저당권에 배당금이 집중되고, 나머지 근저당권과 경매개시결정 관련 채권에는 배당이 발생하지 않습니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당

유찰로 매각가격이 낮아지면 채권자에게 배당되는 금액은 줄고, 배당모형상 부족액은 증가합니다. 하지만 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 가격이 하락하더라도 현재의 점유·용도 확인 필요성이 없어지는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 양촌읍 학운리의 학운4일반산업단지 내부에 위치합니다. 주위는 근린생활시설과 중소규모 공장이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 가동은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리창입니다. 위생·상하수도·승강기·소화설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 12m, 동측으로 폭 약 25m의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 정방형 평지이며 판매시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지·규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며, 학운4일반산업단지 및 지원시설구역에 포함됩니다. 성장관리권역과 가축사육제한구역 관련 지정도 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 기준은 1,353,000원/㎡입니다. 이는 토지의 단위면적당 공시지가이며 본건 호실의 직접적인 거래시세를 의미하지 않습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표에 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현황 상점 이용과 용도 표시의 관계는 반드시 확인해야 합니다.
• 환금성. 산업단지 내 상업시설은 실제 영업수요와 임대수익, 주변 상가의 공실 및 매매거래에 영향을 받습니다. 비교 가능한 최근 거래를 확인하기 전에는 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 용도 확인. 도시형생활주택이라는 용도 표시와 감정평가상 무인카페 이용상태가 어떻게 연결되는지, 건축물대장과 관계 법령·인허가 자료를 확인하세요.
• 점유자 9명 확인. 전하영, 김기석, 권기현, 주식회사 케이아이디씨, 학운9 알반산업단지개발(주), 주식회사 대길홀딩스, 주식회사 케이로직, 주식회사 큰마당, 김민규의 실제 점유 여부와 범위를 구분해 확인해야 합니다.
• 보증금 미상자 검증. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 보증금·확정일자·임대차관계 및 실제 점유 여부를 확인하세요. 기재 전입일은 말소기준권리보다 늦지만, 권리와 점유관계의 세부 내용이 확정된 것은 아닙니다.
• 배당요구 확인. 권기현의 2024.07.10 배당요구 내역을 확인하고, 나머지 신고자들의 배당요구 및 우선변제 요건도 매각물건명세서와 법원 기록으로 대조하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행의 공동담보목록 제2020-1698호·제2020-1699호와 실제 피담보채무를 확인하세요. 채권최고액 합계를 낙찰자의 추가 부담이나 본건 단독채무로 오해하지 않아야 합니다.
• 현장 영업 확인. 무인카페의 현재 영업자·점유자, 내부 시설 및 동산의 소유관계, 인도 가능 여부를 확인하세요.
• 시세와 임대수익 확인. 동일 상가 및 유사 산업단지 상업시설의 거래사례, 임대료·공실 상태를 대조한 뒤 입찰가 상한을 결정하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능 부분과 실제 비용을 확인하세요. 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성도 배당표 원본으로 재검토해야 합니다.
• 매각기일·원본 대조. 2026.11.17 매각기일을 기준으로 변경·취하·정지 여부를 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최종 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0”

이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 2020년 9월 29일의 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로, 이후 설정된 근저당권 및 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다.

그러나 권리 소멸이 명확하다는 점만으로 안전한 입찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 임차·점유 신고자가 9명이고 2명의 보증금이 미상이며, 물건의 용도 표시는 도시형생활주택이지만 실제 이용은 상점(무인카페)입니다. 여기에 감정가 311,000,000원의 적정성을 확인할 충분한 실거래 근거도 확보되지 않았습니다.

배당모형상 미배당액은 8,540,186,786원으로 크지만, 이는 매수인 인수금이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되며, 실제 의사결정에서 더 중요한 것은 현재 점유자들의 권리관계와 인도 가능성, 현황 용도의 적법성, 그리고 시장가격입니다.

권리상 인수는 없지만, 점유·용도·시세 검증이 선행되어야 하는 C등급 신중 검토형 물건. 매각기일에 앞서 임대차와 실제 점유관계를 정리하고, 적정 시세를 독립적으로 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.