인천지방법원 2024타경3027. 경기도 김포시 양촌읍 학운4일반산업단지에 위치한 학운공구상가 나동 2층 206호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020년 9월 29일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 4,368,000,000원과 3,360,000,000원의 근저당권이 각각 설정되어 있습니다. 두 근저당권은 공동담보목록이 기재된 권리로, 그 채권최고액을 이 개별 호실만의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

이후 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 김포시 압류가 차례로 등기됐습니다. 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 인수 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 하지만 실제 입찰에서는 임차인 점유 범위와 상가 형태의 이용상태를 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후 후순위 소멸

말소기준권리는 2020.09.29 접수 제119212호, 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,368,000,000원이며 공동담보목록 제2020-1698호가 기재되어 있습니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2024년 6월 14일 윤병훈의 강제경매개시결정, 2024년 9월 10일 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2025년 10월 22일 김포시의 압류 역시 후순위 권리입니다. 매각에 따른 말소 대상이므로 이 등기상 채권의 미배당 잔액을 낙찰자가 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 9명 모두 말소기준 이후 신고

현황조사에서 확인된 임차인 및 점유 관련 명의자는 실제 임차인 9명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 분류된 명의자는 없으므로 중복 합산할 보증기관 신고는 없습니다. 모두 2020년 9월 29일 이후 신고된 것으로 나타나 제시된 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판정됩니다.

그러나 임차인별 점유 부분이 구체적으로 특정되어 있지 않습니다. 따라서 아래 명의자 전원이 매각 대상인 나동 206호의 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 실제 점유 호실과 계약 관계를 확인하는 절차가 필요합니다.

대항력 판정은 확인된 신고일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것입니다. 실제 상가임차인의 대항요건 충족 여부, 사업자등록 내용, 점유 관계 및 우선변제 요건은 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 검토 — 신건 144,000,000원의 적정성

현재 감정가는 144,000,000원이며 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 가격 할인은 적용되지 않았습니다.

이 물건의 가격 판단에서 중요한 점은 학운공구상가 내 유사 호실의 실제 거래가격과 임대수익 수준입니다. 일반 아파트의 주거용 실거래 평균을 적용할 수 없으며, 이용상태 역시 상점·사무실에 가까운 것으로 나타납니다. 현재 동일·유사 호실의 실거래 가격이 확인되지 않으므로 감정가가 시세보다 낮다는 결론은 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액을 제외한 배당 재원은 중소기업은행의 선순위 근저당권에 우선 배정됩니다. 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다.

채권액은 채권최고액 및 신청채권자 청구금액 기준의 추정치입니다. 공동담보권의 실제 피담보채무와 배당 순위, 중복 계상 여부에 따라 확정 배당액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 미배당 시나리오

현재 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정됩니다. 반면 매각가격이 하락할수록 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 이는 선순위 근저당의 규모가 매각가격보다 상당히 크기 때문입니다.

다만 위 채권 미배당액은 공동담보 근저당의 채권최고액 등을 포함한 시뮬레이션 결과로, 개별 206호의 실제 채무잔액이나 확정 배당표를 의미하지 않습니다. 공동담보목록과 다른 담보물의 경매·변제 진행 상황을 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운4일반산업단지 내에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 중·소규모 공장이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 12m, 동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 정방형 평지이며 도로접면은 중로각지입니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 속하며, 학운4일반산업단지 및 지원시설구역에 포함됩니다. 성장관리권역과 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 공시지가. 토지의 공시지가는 1㎡당 1,353,000원입니다. 이는 토지 공시지가로, 매각 대상 개별 호실의 시세와 동일한 개념은 아닙니다.
• 건물 이용상태. 감정평가상 나동은 상점과 사무실 등으로 이용되는 호실이 혼재합니다. 일부 호실은 공실로 파악되지만, 이를 근거로 나동 206호가 공실이라고 단정할 수는 없습니다.
• 설비. 나동은 위생설비, 상·하수도 설비, 승강기설비 및 소화설비 등이 갖추어진 것으로 기재되어 있습니다.
• 규제·공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 건축물대장상 용도와 실제 이용상태의 부합 여부는 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 산업단지 내 상점·사무실의 거래 및 임대 수요에 영향을 받는 입지입니다. 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성과 적정 매각가격을 확정적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 매각 대상의 정확한 범위. 나동 2층 206호의 등기부, 집합건축물대장, 건물 배치도 및 호실 현황을 대조하세요. 감정평가에 포함된 다른 호실의 이용상태를 206호에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 용도 불일치 검증. 도시형생활주택이라는 용도 표시와 감정평가상 상점·사무실 이용상태의 관계를 확인하세요. 적법한 이용 형태인지가 향후 임대·매각 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.
• 임차인 9명 점유 범위 확인. 조사된 명의자 중 실제 206호를 점유하는 사람이 누구인지, 임차계약이 해당 호실에 관한 것인지 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 보증금·계약기간·확정일자 및 실제 점유 여부를 확인하세요.
• 권기현 배당요구. 2024.07.10 배당요구 신고에 관한 문건을 확인하고, 해당 임차인의 실제 임차 목적물 및 우선변제 요건을 검토하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행의 공동담보목록 제2020-1698호 및 제2020-1699호를 확인하고 실제 피담보채무와 다른 공동담보물의 진행 상황을 점검하세요.
• 김포시 압류. 2025.10.22 압류와 관련된 조세채권의 성격 및 배당 순위를 확인하세요. 등기상 압류 말소와 법률상 조세 부담 가능성은 구분해서 검토해야 합니다.
• 실거래 시세. 학운공구상가 내 유사한 층·면적·용도의 거래가격을 확인하세요. 시세가 확인되기 전에는 감정가 144,000,000원이 저렴하다고 볼 근거가 부족합니다.
• 임대수익 검증. 실제 206호의 임대차계약과 공실 상태, 관리비 및 임대 가능 업종을 확인해 예상 수익과 보유비용을 검토하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 입찰 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부·건축물대장 및 사건별 배당 관련 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

⑧ 종합 판단 — 권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증 전

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”

김포 학운공구상가 나동 206호는 말소기준권리와 후순위 등기의 소멸 관계가 비교적 명확한 물건입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 일관됩니다. 선순위 근저당 채권액이 크고 후순위 채권자들이 배당을 받지 못하더라도, 그 미배당액을 낙찰자가 그대로 승계하는 것은 아닙니다.

그러나 권리상 인수금액이 없다는 사실만으로 입찰이 안전하거나 수익성이 높다고 볼 수는 없습니다. 임차인 9명의 실제 점유 관계, 보증금 미상 계약, 도시형생활주택 표시와 상점·사무실 이용상태의 관계가 아직 핵심 확인 사항으로 남아 있습니다.

여기에 유사 호실의 실거래 가격도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 144,000,000원이 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족하며, 유찰 시 가격이 낮아지더라도 실제 시세와 임대수익을 검증하기 전에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.

종합 결론은 ‘등기상 권리 인수는 양호, 점유·용도·가격은 보류’입니다. 낙찰 전 현장 확인과 관련 원본 서류 대조를 통해 불확실성을 해소한 뒤 입찰 여부와 응찰가격을 결정하는 것이 적절합니다.