인천지방법원 2024타경3027. 김포시 양촌읍 학운4일반산업단지에 자리한 학운공구상가 나동 1층 108호입니다. 소유자는 주식회사케이디엔으로, 2020년 소유권보존등기와 함께 중소기업은행을 근저당권자로 하는 대규모 담보권이 설정됐습니다. 2024년 채권자 윤병훈의 강제경매가 개시됐고, 뒤이어 중소기업은행의 임의경매개시결정도 등기됐습니다. 현재 신건 최저매각가는 감정가와 동일한 525,000,000원입니다.

눈에 띄는 것은 담보권의 규모입니다. 중소기업은행 근저당권 채권최고액은 각각 4,368,000,000원과 3,360,000,000원입니다. 두 근저당권에는 공동담보목록이 연결되어 있어 이 물건의 실제 담보채무를 해당 채권최고액의 합계로 단정할 수는 없습니다. 중요한 점은 이 거액의 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 것이 아니라, 매각으로 소멸할 담보권의 배당 문제라는 사실입니다. 매수인의 실질적인 위험은 별도로 점유·임대관계와 물건의 실제 이용상태에서 찾아야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준권리는 2020.09.29 중소기업은행 을구 1번 근저당권입니다. 동일 날짜에 설정된 을구 2번 근저당권도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 등기된 윤병훈의 강제경매개시결정, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 김포시 압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

두 근저당권의 채권최고액 합계는 7,728,000,000원이지만, 이는 공동담보 관계의 담보한도액이며 해당 호실의 확정 채무액이나 낙찰자가 부담할 금액을 뜻하지 않습니다. 강제경매의 신청채권자 윤병훈이 청구한 금액은 559,016,393원입니다.

② 임차인 분석 — 관계인 9명, 명도 난도 확인 필수

현황조사에 기재된 임차관계인은 총 9명(개인 4명·법인 5곳)입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류되는 건은 없습니다. 신고일은 모두 말소기준권리 설정일인 2020.09.29 이후로, 조사상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 상업용 건물에서는 실제 점유, 사업자등록 및 임차 부분의 특정이 중요하므로 기재된 신고일만으로 각 점유자의 법적 지위를 최종 확정해서는 안 됩니다.

대항력 판정은 조사상 신고일과 말소기준일의 선후관계에 따른 것입니다. 확정일자와 개별 임차 부분, 사업자등록 및 실제 점유의 적법성은 별도 확인이 필요합니다. 배당요구 접수만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.

확인된 보증금은 7건 합계 59,000,000원이며, 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 보증금은 미상입니다. 이 합계는 현황조사에 기재된 보증금의 단순 합산이지, 108호에 귀속되는 확정 임대보증금 총액이나 매수인 인수액은 아닙니다. 특히 각 임차관계인이 108호를 실제로 점유하는지, 서로 다른 호실 또는 영업장과 관련된 것인지 구분해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 5.25억, 시세 검증이 먼저

현재 최저매각가는 525,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 아직 유찰이 없는 신건이며, 매각물건명세서상 명시 인수액을 적용하면 실질취득 기준금액도 525,000,000원입니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함되지 않은 금액입니다.

다만 학운공구상가의 최근 실거래가나 동일 호실·유사 호실의 임대수익을 근거로 가격 적정성을 검증할 수 있는 거래지표는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 특히 산업단지 내 상가는 실제 이용 가능 업종, 공실률, 임차수요와 호실별 위치가 가격에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

유찰 시나리오는 제시된 최저매각가 산정 기준입니다. 각 회차의 실질취득 기준금액은 매각물건명세서상 명시 인수액 0원이 유지된다는 전제이며, 실제 낙찰가·취득 부대비용·점유 관련 비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 525,000,000원 가정)

감정가 그대로 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 대부분의 매각대금이 선순위 중소기업은행 근저당권에 배분되는 구조입니다. 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션에서는 후순위 채권자에게 돌아갈 금액이 없습니다.

채권최고액 기준의 단순 추정배당입니다. 공동담보 배당관계, 실제 피담보채무액, 채권자별 권리의 중복 여부, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 실제 법원 배당표와 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운4일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 중·소규모 공장이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 약 12m, 동측으로 약 25m 폭의 포장도로와 접하는 입지입니다. 토지는 대체로 정방형 평지이며 판매시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용됩니다.
• 건물 구조. 나동은 일반철골구조 철근콘크리트지붕의 2층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 강화유리창입니다. 위생설비·상하수도설비·승강기설비·소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서상 나동에는 상점과 사무실 등의 이용상태가 혼재하며, 일부 구역은 공실로 조사됐습니다. 개별 108호의 실제 영업·점유·공실 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 표시되어 있습니다. 허가 적용 여부와 허용 용도를 관할기관에 확인할 필요가 있습니다.
• 공부·건축. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 도시형생활주택이라는 물건종류 표기와 상점 이용상태의 관계는 건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 산업단지 내 상업용 부동산은 주변 사업체의 영업·임차 수요에 영향을 받을 수 있습니다. 상가의 공실 여부와 유사 호실의 매매·임대 거래를 확인하기 전에는 매각 가능성과 시장가격을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 을구 1번 중소기업은행 근저당권(2020.09.29)이 말소기준입니다. 을구 2번 근저당권, 강제·임의경매개시결정, 김포시 압류의 매각 후 소멸 관계를 최신 등기부 및 매각물건명세서로 재확인하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권에 공동담보목록 제2020-1698호와 제2020-1699호가 연결되어 있습니다. 공동담보 목적물과 실제 피담보채무, 배당관계를 확인해야 합니다.
• 임차관계 9건의 대상 호실 확인. 현황조사에 나타난 개인·법인 9명이 모두 108호와 관련되는지 확인해야 합니다. 임대차계약서, 점유 구획, 사업자등록, 현장 안내표시 등을 대조하세요.
• 보증금 미상 관계인 확인. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 보증금은 미상입니다. 실제 임대차관계와 점유 여부를 확인하고, 대항력 및 배당 관계가 별도로 성립하는지 검토해야 합니다.
• 배당요구 확인. 권기현은 2024.07.10 배당요구를 접수했습니다. 확정일자·대항요건·최우선변제 해당 여부를 확인하고, 실제 배당순위를 법원 배당절차와 대조하세요.
• 용도 확인. 물건종류에는 도시형생활주택으로 표시되어 있지만 감정평가상 상업용 이용상태입니다. 건축물대장, 집합건축물대장, 전유부분 현황과 용도 적합성을 확인하세요.
• 매각 범위 확인. 나동 1층 108호에 포함되는 전유부분·대지권, 부속시설과 영업시설의 소유 및 인수 범위를 확인해야 합니다.
• 현장 점유·명도 조사. 영업 중인 점포인지, 사무실인지, 공실인지 직접 확인하세요. 점유자가 있다면 인도명령 가능 여부와 명도 비용, 집기·시설물 처리 문제를 구분해야 합니다.
• 실거래·임대수익 조사. 최저가 525,000,000원이 적정한지 판단하려면 동일 상가 또는 주변 유사 호실의 최근 실거래, 공실 수준, 실질 임대수익과 관리비를 검증해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 김포시 압류와 관련된 체납의 종류를 확인하고, 공용부분 관리비 체납 및 법률상 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 별도로 조사하세요.
• 원본 대조. 매각기일 2026.11.17 전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 낙찰”

이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020년 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 명시된 매수인 인수액은 0원입니다. 채권최고액과 미배당 추정액이 크다는 사실 자체가 매수인의 채무승계를 뜻하지도 않습니다.

그러나 현황조사상 임차관계인 9명이라는 점은 결코 가볍지 않습니다. 일부의 보증금이 확인되지 않고, 개별 점유 부분과 실제 영업 상태도 추가 확인이 필요합니다. 여기에 도시형생활주택 표기와 상점 이용상태의 불일치가 더해져 법적 용도와 실질 이용 가능성까지 검증해야 합니다.

가격도 마찬가지입니다. 현재 최저가와 명시 인수액을 반영한 실질취득 기준금액은 525,000,000원이지만, 최근 실거래 기준의 시장가치가 확인되지 않아 지금 가격이 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 유찰 시 최저가가 내려가더라도 시장가격과 실제 수익성의 검증이 선행되어야 합니다.

종합하면 권리소멸 구조는 양호하지만, 점유·용도·가격 검증 부담이 큰 물건입니다. 현재로서는 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵고, 임차관계의 실제 범위와 108호의 이용상태를 확정하기 전까지 신중 접근이 타당합니다.