인천지방법원 2024타경3027. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 학운공구상가 다동 1층 103호에 대한 경매입니다. 소유자는 주식회사케이디엔이며, 2020년 9월 29일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 중소기업은행 명의로 채권최고액 4,368,000,000원과 3,360,000,000원의 근저당권이 각각 설정됐습니다. 이후 채권자 윤병훈의 강제경매가 개시됐고, 중소기업은행의 임의경매개시결정과 김포시 압류도 추가됐습니다.

핵심은 근저당권 금액이 크다는 사실과 낙찰자가 그 채무를 떠안는지는 전혀 다른 문제라는 점입니다. 중소기업은행의 을구 1번 근저당권이 말소기준이므로 등기상 후순위 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 실제 배당에서 채권자가 돈을 전부 받지 못하더라도 그 부족액이 일반적으로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

그렇다고 권리조사가 완료된 안전 물건으로 단정할 수는 없습니다. 현황조사에는 다수의 임차인 명의가 나타나며, 감정평가에서는 다동 점포들의 공실 상태도 기재되어 있습니다. 임대차 명의, 실제 점유, 해당 호실의 관계를 대조하는 일이 이번 사건의 중요한 확인 과제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당권

등기상 말소기준은 2020.09.29 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 동일 날짜의 을구 2번 근저당권은 접수순위가 뒤에 있으며, 2024년 강제경매·임의경매개시결정과 2025년 김포시 압류 역시 말소기준 이후에 설정된 권리입니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

중소기업은행의 근저당권 채권최고액은 각각 4,368,000,000원, 3,360,000,000원입니다. 모두 공동담보목록이 기재되어 있어 해당 103호만을 담보로 한 실제 대출잔액으로 해석하면 안 됩니다. 공동담보의 범위, 실제 피담보채권 잔액, 다른 담보물에서의 변제 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 조사된 9명, 실제 점유 확인 필요

현황조사 및 문건접수 기록에서 확인되는 임차인 명의는 9명(법인 포함)입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 집계된 명의는 확인되지 않습니다. 조사된 신고일은 모두 말소기준권리 설정일인 2020.09.29 이후입니다.

보증금이 확인된 7명의 합계는 59,000,000원이며, 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 보증금은 확인되지 않았습니다. 특히 이 명의들이 모두 다동 103호와 직접 관련된 임차인인지는 확정되지 않았습니다. 다음 표는 조사 기록상 임대차 관계와 권리 판단을 구분한 것입니다.

대항력 표시는 신고일과 말소기준권리의 선후관계를 중심으로 한 잠정 판단입니다. 상가 임대차는 실제 인도·사업자등록 등 대항요건과 해당 호실 귀속관계를 함께 확인해야 합니다. 확정일자는 확인되지 않았으며, 배당요구 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 신건 373,000,000원의 경쟁력은 미확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 373,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최저매각가가 감정가의 100%입니다. 명세서에 기재된 권리만을 기준으로 하면 인수액은 0원이므로, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 373,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

그러나 학운공구상가 다동 103호와 비교할 수 있는 최근 실거래가격, 최근 12개월 평균 거래가격 및 가격 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가나 최저가가 주변 시세보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 상점 이용 물건이므로 실제 상가 거래사례 및 임대수익성을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.

유찰 시나리오는 각 회차의 최저매각가를 기준으로 한 가정이며 실제 낙찰가격을 뜻하지 않습니다. 매수인 인수액 0원은 현재 명세서상 확인된 권리관계에 따른 값입니다. 미확인 임대차·점유 문제나 취득 부대비용은 반영되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 373,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정할 때, 추정 집행비용 6,022,000원을 제외한 366,978,000원이 채권자 배당재원으로 계산됩니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서는 중소기업은행 을구 1번 근저당권에 해당 금액이 배당되고 나머지 채권에는 배당이 발생하지 않습니다.

근저당권 금액은 실제 확정 채권잔액이 아닌 채권최고액입니다. 공동담보 배당, 실제 채권잔액, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 경매개시결정 관련 청구액의 중복 산입 여부도 확인이 필요하므로 위 표는 확정 배당표가 아닙니다.

이 계산에서 명목상 채권액 합계는 8,846,032,786원이며, 채권자 배당액 366,978,000원을 제외한 미배당액은 8,479,054,786원입니다. 다만 이는 채권최고액 및 경매개시결정 관련 청구액을 기준으로 한 계산상 미배당액으로, 실제 확정된 미회수 채권액과 같다고 볼 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 학운4일반산업단지 내 학운공구상가입니다. 주변에는 근린생활시설과 중소규모 공장이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 편의성은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 약 12미터, 동측으로 약 25미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 정방형 평지로, 판매시설 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
• 건물. 다동은 일반철골구조 준불연판넬지붕의 1층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리창입니다. 위생설비와 상·하수도설비, 소화설비 등이 설치되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·지원시설구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 표시되어 있으므로 실제 거래·이용에 적용되는 허가요건을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 1,353,000원입니다. 단지 전체 토지에 관한 지표로, 개별 점포의 적정 매매가격을 직접 의미하지는 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 103호의 사용상태와 건축물대장상 용도는 별도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 산업단지 내 점포는 주변 사업체의 영업활동과 입주 수요에 영향을 받을 수 있습니다. 감정평가상 다동의 해당 점포군이 공실로 기재된 점은 임대수익과 향후 매각 가능성을 검토할 때 중요한 요소입니다. 실거래 및 현재 임대수요를 확인하기 전에는 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2020.09.29 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권이 말소기준이라는 점과 후순위 권리의 매각 후 말소 여부를 최신 등기부로 확인하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행의 공동담보목록 제2020-1698호 및 제2020-1699호를 확인하고, 실제 피담보채권과 다른 담보물의 관계를 검토하세요.
• 임차인 9명 확인. 조사된 임차인 각각의 실제 임차 목적물, 임대차계약서, 점유 현황을 대조해 다동 103호와의 관련성을 특정하세요.
• 보증금 미상 2명 확인. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 보증금, 임대차 개시일, 사업자등록 및 실제 점유 시점, 확정일자 유무를 확인하세요.
• 권기현 배당요구. 2024.07.10 배당요구 내용과 보증금 20,000,000원의 우선변제·최우선변제 해당 여부를 확인하세요.
• 점유 및 명도. 감정평가 당시 공실 기재와 현황조사상 임차인 명의를 현장에서 대조하세요. 대항력이 없는 점유자가 실제 사용 중이어도 인도 협의나 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 정식 건축물 용도. 도시형생활주택이라는 분류와 감정평가상 상점 이용상태의 차이를 확인하고, 건축물대장상 용도·이용 제한·영업 가능 여부를 점검하세요.
• 시세 검증. 김포 학운공구상가의 동일·유사 점포 실거래가격, 최근 임대차계약 수준, 현재 공실률을 확인한 후 입찰가 상한을 정하세요.
• 공과금과 관리비. 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 부분과 공용부분 관리비, 관련 비용을 확인하세요.
• 세금 및 배당. 김포시 압류의 실제 체납액, 당해세 여부, 임차인 최우선변제 가능성 및 채권계산서를 점검하세요.
• 매각기일 확인. 2026.11.17 매각기일 이전에 매각물건명세서 변경, 정정 공고, 기일변경 및 경매절차 변동 여부를 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸은 장점, 점유와 가격은 미확인”

이 사건의 등기상 말소기준은 분명합니다. 2020년 중소기업은행 근저당권이 기준이고, 이후의 근저당권·경매개시결정·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 명세서상 매수인 인수권리도 없으므로 확인된 권리를 기준으로 한 인수액은 0원입니다.

하지만 낙찰 판단에서 더 중요한 문제가 남아 있습니다. 현황조사에는 임차인 9명이 나타나고, 이 가운데 2명은 보증금이 미상입니다. 해당 호실의 실제 점유자가 누구인지, 상가 임대차 대항요건이 어떻게 성립했는지 추가 확인이 필요합니다.

또한 물건 분류는 도시형생활주택이지만 감정평가에서는 상점 이용상태를 확인할 수 있고, 다동 점포군에는 공실 기재가 존재합니다. 이용 가능성과 임대수요를 검증하지 않은 상태에서 가격을 판단하기 어렵습니다.

현재 실질취득금액은 인수액 0원 가정 시 373,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않았으므로 이 금액이 시세보다 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다. 1회 또는 2회 유찰로 최저가가 낮아지더라도, 실제 시장가격이 확인되기 전까지는 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 임차인 조사·실제 점유·상점 용도·시세 검증이 선행돼야 하는 조건부 검토 물건입니다. 신건 최저가만을 근거로 적극 입찰하기보다는 핵심 불확실성을 해소한 다음 가격을 판단하는 것이 적절합니다.