인천지방법원 2024타경3027. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 학운공구상가 나동 2층 204호에 대한 경매입니다. 소유자는 주식회사 케이디엔이며, 등기상 2020년 9월 29일 중소기업은행 명의의 근저당권 2건이 설정되어 있습니다. 이 가운데 을구 1번 근저당권이 말소기준권리이고, 채권최고액은 4,368,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 3,360,000,000원입니다.

권리의 선후관계만 보면 말소기준권리 이후 설정된 경매개시결정과 김포시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건은 단순히 등기부만 확인하고 입찰할 유형은 아닙니다. 여러 점유자와 보증금 미상 항목이 있고, 별도로 전입일을 알 수 없는 나동 주거 점유자가 존재합니다. 무엇보다 사건상 용도 표기와 감정평가서의 실제 이용현황, 대상 호수의 표시를 원본으로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 중소기업은행의 을구 1번 근저당권입니다. 2020년 9월 29일 설정된 채권최고액 4,368,000,000원의 근저당권으로, 이 날짜와 순위가 이후 권리의 소멸 여부를 판단하는 기준입니다.

같은 날 설정된 을구 2번 근저당권은 채권최고액 3,360,000,000원이며, 등기 순위상 1번 근저당권 다음입니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 공동담보목록 제2020-1698호 및 제2020-1699호가 각각 기재되어 있으므로, 채권최고액을 이 호수 하나에만 귀속되는 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.

이후 2024년 6월 14일 윤병훈의 강제경매개시결정, 2024년 9월 10일 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2025년 10월 22일 김포시 압류가 등재되었습니다. 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 현황 — 9건은 후순위, 나동 점유 1건은 미상

현황조사상 성명 또는 상호가 확인되는 점유자는 9건입니다. 이들의 전입신고일은 모두 말소기준권리 설정일인 2020년 9월 29일 이후이므로, 기재된 전입일을 기준으로는 대항력이 없는 것으로 조사되어 있습니다. 다만 보증금이 미상인 점유자가 있고, 확정일자와 우선변제 여부도 확인되지 않은 항목이 많습니다.

전하영과 주식회사 대길홀딩스는 전입일이 후순위여서 대항력은 없는 것으로 조사되지만 보증금이 미상입니다. 나머지 금액이 확인되는 점유자도 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 배당요구가 확인되는 사람은 권기현으로, 접수일은 2024년 7월 10일입니다.

보증기관의 대위·승계에 해당하는 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 기재된 9건을 모두 동일한 임대차 형태로 취급해서는 안 되며, 상가·사무실·주거 등 실제 사용 형태와 계약관계를 각각 대조해야 합니다.

③ 시세·가격 판단 — 거래 비교자료 없이 저렴하다고 볼 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 144,000,000원이며 유찰 없이 진행되는 신건입니다. 그러나 실거래 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래가 및 최근 가격 추세를 확인할 수 있는 비교자료가 없습니다.

따라서 최저가 1억 4,400만원을 주변 시세보다 싸다고 평가하거나, 감정가 대비 낙찰가 비율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 이 물건은 사건상 도시형생활주택으로 표기되어 있지만 감정평가서의 이용상태는 상점·사무실 중심입니다. 일반적인 주거용 도시형생활주택의 시세를 그대로 적용하는 것도 적절하지 않습니다.

현재 회차와 유찰 시나리오별 매각가 및 채권 미배당 추정액은 다음과 같습니다. 아래 금액은 배당 시뮬레이션이며 시장가치나 적정 입찰가격을 뜻하지 않습니다.

유찰 시나리오는 감정가 대비 80%·64%를 적용한 계산입니다. 시세 자료가 없으므로 이 가격대가 적정가이거나 저렴하다는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)

채권자 총 청구액은 8,846,032,786원으로 산정되어 있으며, 매각가 144,000,000원에서 집행비용 2,816,000원을 제외하면 중소기업은행의 1순위 근저당권에 141,184,000원이 배당됩니다. 그 이후의 근저당권과 경매개시결정 관련 채권에는 배당되지 않는 것으로 계산됩니다. 채권자 배당합계는 141,184,000원, 미배당액은 8,704,848,786원입니다.

주의할 점은 채권 미배당액과 매수인 인수액은 전혀 다른 개념이라는 사실입니다. 채권자가 배당받지 못한 금액이 크다고 해서 그 금액이 매수인에게 그대로 넘어오는 것은 아닙니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 미상 점유자의 대항력 가능성과 명도 문제는 별도 확인 대상입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운4일반산업단지 내에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 중·소규모 공장 등이 혼재하며, 감정평가서상 제반 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 편의성은 감정평가서상 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 이용현황. 감정평가서에는 기호 1이 무인카페 4ST, 기호 15가 라온호스, 기호 16이 나라유니온으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 기호 2~14와 24~30은 상점으로 등재되어 있으나 공실로 조사되었고, 기호 17~23은 상점으로 등재되어 있으나 사무실 등으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
• 건물 구조. 나동은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로 기재되어 있으며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리창으로 평가되었습니다.
• 토지·지역지구. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역에 해당하며 학운4 일반산업단지 및 지원시설구역 관련 사항이 있습니다. 성장관리권역과 가축사육제한구역 등 토지이용 제한도 함께 확인해야 합니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 12m 내외, 동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 건물 하자. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 산업단지 내 지원시설 성격의 상점·사무실 이용현황과 다수 공실이 확인됩니다. 일반 주거용 부동산의 거래사례를 그대로 적용하기 어렵고, 실제 임대수요 및 공실 해소 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대상 호수 확인. 나동 2층 204호의 집합건축물대장, 등기부, 감정평가서 물건별 기호, 매각물건명세서가 동일한 전유부분을 가리키는지 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 도시형생활주택 표기와 감정평가서의 상점·사무실 이용현황이 다릅니다. 건축물대장상 용도, 실제 사용현황, 허용 용도 및 임대 가능 업종을 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 나동 주거 점유자의 성명, 전입신고일, 확정일자, 보증금, 실제 점유 범위를 확인하세요. 이 점유자는 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 보증금 미상 임차인 확인. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 보증금 및 계약관계를 확인하고, 나머지 점유자도 임대차계약서와 실제 보증금·차임을 대조하세요.
• 배당요구 확인. 권기현의 2024년 7월 10일 배당요구 접수내용과 다른 점유자의 배당요구 여부, 확정일자 및 우선변제 요건을 원본 서류로 확인하세요.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권 2건의 공동담보목록 제2020-1698호와 제2020-1699호를 확인하고 실제 피담보채무와 대상 호수의 부담관계를 검토하세요.
• 명도 계획. 대항력이 없는 것으로 조사된 점유자라도 실제 점유와 임대차관계가 다를 수 있습니다. 현장 방문을 통해 점유자별 사용 공간, 계약 종료 여부 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최저가 144,000,000원은 실거래 시세보다 저렴하다고 검증된 금액이 아닙니다. 동일한 용도와 유사한 위치의 거래사례 및 임대수요를 확보한 뒤 입찰가를 정하세요.
• 산업단지 규제. 준공업지역, 일반산업단지, 지원시설구역 및 지구단위계획구역 관련 규제를 확인하고 실제 사용하려는 업종이 허용되는지 검토하세요.
• 체납 및 부대비용. 관리비·공용부분 체납, 당해세, 최우선변제 등 배당 시뮬레이션에서 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 것은 물건과 점유의 실체

이 물건은 등기상 말소기준권리가 명확합니다. 2020년 9월 29일 중소기업은행의 1순위 근저당권 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 명시적 인수권리가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 인수액 0원이 곧 입찰 위험 0원을 의미하지는 않습니다. 성명 또는 상호가 확인되는 점유자 9건이 있고, 별도로 전입일과 보증금이 확인되지 않은 나동 주거 점유가 존재합니다. 또한 사건 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있지만 감정평가서에서는 상점·사무실·공실 중심의 이용현황이 확인됩니다. 나동 2층 204호와 감정평가서상 개별 물건의 일치 여부도 반드시 확인해야 합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 1억 4,400만원이 실거래 시세보다 저렴한지 확인할 비교자료가 없으므로, 신건 최저가라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 채권 미배당액이 크다는 사실도 매수인의 인수액과는 별개입니다.

권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·용도·대상 호수 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 원본 서류와 현장 확인으로 미상 점유 및 평가대상 동일성을 해소하고, 동일 용도 거래사례를 확보한 뒤에야 입찰 여부와 가격을 판단할 수 있습니다.