인천지방법원 2024타경3027. 김포시 양촌읍 학운리 학운공구상가 나동 1층 102호입니다. 사건에 표시된 물건 용도는 도시형생활주택이지만, 감정평가서에서 확인되는 건물의 실제 이용 형태는 상점과 사무실 등입니다. 단지 역시 일반 주거지역이 아니라 학운4일반산업단지 내 준공업지역에 위치합니다. 따라서 이 물건을 일반 주거용 아파트처럼 접근하면 권리뿐 아니라 가격과 환금성까지 잘못 판단할 수 있습니다.

등기부를 살펴보면 소유자는 주식회사케이디엔입니다. 2020.09.29 소유권보존등기와 함께 중소기업은행 근저당권 2건이 설정됐고, 2024년에는 윤병훈의 강제경매개시결정과 중소기업은행의 별도 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 김포시의 압류까지 이어졌습니다. 중요한 점은 근저당 채권최고액이 크다고 해서 그 채무 전부를 낙찰자가 인수하는 것은 아니라는 사실입니다. 현재 제시된 권리분석에서는 해당 담보권들이 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 기업은행 근저당

권리분석의 출발점은 2020.09.29 접수번호 119212의 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,368,000,000원이고, 공동담보목록 제2020-1698호가 연결돼 있습니다. 같은 날 접수번호 119213으로 설정된 중소기업은행의 또 다른 근저당권은 채권최고액 3,360,000,000원, 공동담보목록 제2020-1699호입니다.

두 근저당권의 채권최고액은 합계 7,728,000,000원이지만, 공동담보가 설정된 채권최고액을 이 호실만의 실제 대출잔액이나 매수인 인수채무로 해석해서는 안 됩니다. 담보권의 설정범위와 실제 피담보채무, 공동담보물의 처분 상황은 구분해야 합니다.

다만 김포시의 압류가 매각으로 소멸한다는 것과 실제 배당에서 조세채권이 어떤 순위로 처리되는지는 별개입니다. 또한 등기상 소멸과 임차인에 대한 현실적인 인도·명도 부담도 구별해야 합니다.

② 임차인 분석 — 9명 모두 말소기준 이후 신고

현황조사에 등장하는 임차인 명의는 실제 임차인으로 분류된 9명입니다. 보증기관의 대위변제나 임차권 승계에 따른 중복신고로 분류된 명의는 없습니다. 조사된 신고일은 모두 2020.09.29 말소기준권리 이후입니다.

따라서 기록된 신고일을 기준으로는 모두 선순위 대항력을 갖추지 못한 것으로 분류됩니다. 다만 각 명의가 실제로 경매 대상인 나동 102호를 점유하거나 임차하는지는 별도로 확인해야 합니다. 특히 상가 임대차의 대항요건은 실제 인도와 사업자등록 등 관련 사실을 함께 살펴야 하므로, 현황조사의 신고일만으로 모든 개별 임대차의 법률관계가 최종 확정되는 것은 아닙니다.

* 대항력 '없음'은 기록된 신고일이 2020.09.29 말소기준권리 이후라는 분류 결과입니다. 실제 인도, 사업자등록, 임대차 목적물, 계약의 연속성은 별도 확인 대상입니다. 우선변제 여부는 확정일자 등 요건 확인이 필요합니다.

금액이 확인되는 보증금은 모두 합해 59,000,000원이고, 확인된 월차임 합계는 4,800,000원입니다. 그러나 이것을 나동 102호 한 호실의 보증금이나 월 임대수익으로 볼 수는 없습니다. 조사된 명의들이 어느 전유부분에 대응하는지 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 이 금액을 그대로 임대수익률이나 매수인 인수채무 계산에 반영하는 것은 부적절합니다.

③ 가격 분석 — 신건 497,000,000원의 적정성은 미확인

현재 최저매각가는 497,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 매각기일은 2026.11.17입니다. 현재 권리분석에서 인수액은 0원으로 산정되므로, 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득 기준액 역시 497,000,000원입니다. 취득세와 등기비용, 명도비용 등의 부대비용은 별개입니다.

하지만 이 금액이 시세보다 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 상점으로 이용되는 학운공구상가 나동 102호를 일반 공동주택의 주거용 시세와 비교해서는 안 됩니다. 같은 상가 또는 주변에서 용도·면적·층·접근성이 유사한 점포의 최근 실거래를 기준으로 적정가치를 판단해야 합니다.

유찰 시나리오는 제시된 회차별 금액을 적용했습니다. 실제 향후 매각기일과 최저가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 모든 실질취득 기준액은 인수액 0원 가정이며 취득 부대비용을 제외합니다.

④ 예상배당표 (매각가 497,000,000원 가정)

현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 예상 집행비용은 7,370,000원, 중소기업은행의 첫 번째 근저당권에 배당되는 금액은 489,630,000원입니다. 이 두 항목으로 매각대금 497,000,000원이 모두 소진됩니다. 후순위 근저당권과 경매신청 관련 채권에는 이 추정표상 배당액이 배정되지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다.

배당표에서 산정된 채권총액은 8,846,032,786원, 총 채권자 배당액은 489,630,000원, 미배당 채권액은 8,356,402,786원입니다. 다만 두 근저당권은 공동담보이며 경매개시결정 관련 채권액도 동일 금액으로 각각 표시돼 있으므로, 채권총액과 미배당액을 개별 부동산의 확정 잔존채무로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당에서는 피담보채무액, 공동담보 관계와 중복채권 여부를 확인해야 합니다.

본 예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 모형이며 당해세, 임차인의 최우선변제 가능액, 실제 배당요구, 공동담보 조정 등을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 특히 김포시 압류 관련 조세채권과 권기현의 배당요구를 실제 배당절차에서 확인해야 합니다.

유찰이 진행되면 매각대금이 낮아지는 만큼 추정 미배당액은 증가합니다. 그러나 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산됩니다. 즉 배당 부족이 커지는 것과 낙찰자의 권리 인수 위험이 커지는 것은 같은 의미가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 학운4일반산업단지 내에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 중·소규모 공장이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가됩니다.
• 도로. 북측 약 12m 내외, 동측 약 25m 내외의 포장도로에 접합니다. 단지 토지는 중로각지 형태로 조사됐습니다.
• 건물. 나동은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로, 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인팅 및 인테리어, 창호는 강화유리창입니다. 위생설비, 상·하수도설비, 승강기설비 및 소화설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 3,469.7㎡의 대체로 정방형 평지이며 판매시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용됩니다. 이 면적은 단지 토지에 관한 수치로, 102호의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지, 지원시설구역, 성장관리권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있어 입찰 및 취득 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 조사된 공시지가는 1,353,000원/㎡입니다. 해당 값만으로 집합건물 102호의 적정 매각가격을 산정할 수는 없습니다.
• 공부상 상태. 감정요항표에서 공부와의 차이는 없다고 기재됐고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 사건상 도시형생활주택 표기와 상점 이용상태는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 산업단지 내 상점이라는 특성상 공장·산업단지 종사자와 사업체의 수요에 영향을 받을 수 있습니다. 일반 주거용 아파트와 동일한 매수층을 전제하기 어렵고, 실제 거래 유동성과 공실 수준을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 확인. 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 이 내용을 최신 명세서에서 다시 확인하고, 임차인별 점유 범위와 명도 관련 조건도 함께 살펴야 합니다.
• 나동 102호 임차인 특정. 현황조사의 9개 명의 중 실제 102호와 관련된 계약·점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 전체 상가의 조사 명의를 특정 호실의 임차인으로 잘못 합산해서는 안 됩니다.
• 대항력과 우선변제 재확인. 조사된 신고일은 모두 말소기준 이후지만, 실제 인도·사업자등록·확정일자·배당요구를 확인해야 합니다. 특히 권기현은 2024.07.10 배당요구 사실이 확인됩니다.
• 미상 보증금 확인. 전하영과 주식회사 대길홀딩스의 임대차계약과 보증금, 점유관계를 확인해야 합니다. 미상 보증금을 매수인 인수금으로 단정하거나 반대로 아무 확인 없이 무시해서도 안 됩니다.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권 2건에 연결된 공동담보목록 제2020-1698호와 제2020-1699호를 확인해야 합니다. 배당예상액과 실제 채권 잔액의 차이를 점검하는 데 필요합니다.
• 김포시 압류 및 조세. 2025.10.22 등기된 압류의 실제 조세채권 내용과 우선순위를 확인해야 합니다. 압류등기가 말소된다고 해서 예상배당액이 반드시 그대로 확정되는 것은 아닙니다.
• 건축물대장 대조. 도시형생활주택이라는 사건상 표기와 감정평가상 상점 이용상태를 비교하고, 전유부의 법적 용도 및 향후 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 실거래가 검증. 같은 상가 및 인근 유사 상점의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격과 가격 추세를 확보한 뒤 최저가 497,000,000원과 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다.
• 공실·명도·관리비. 실제 영업 또는 공실 상태와 관리비 체납, 공용부분 관리비 승계 가능성, 명도비용 등을 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 일반산업단지 지원시설구역과 토지거래계약 허가구역 관련 규제가 매수 및 이용계획에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 등기부 확인. 2026.11.04 발행 등기부를 기준으로 한 권리분석이므로, 매각기일 2026.11.17 전에 추가 변동사항이 있는지 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”은 장점, “가격 미검증”은 보류

이 물건의 가장 큰 장점은 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확하다는 것입니다. 2020.09.29 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 형태이며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다. 현재 예상배당에서는 미배당액이 상당히 크지만, 이를 매수인 인수채무와 혼동할 필요는 없습니다.

그러나 권리상 명시 인수 0원과 점유·명도까지 완전히 안전하다는 결론은 다릅니다. 조사된 임차인 명의가 9명이고, 이 중 2명의 보증금이 미상이며, 나동 102호에 실제로 대응하는 임차인을 특정하는 절차가 남아 있습니다. 여기에 사건상 도시형생활주택 표기와 감정평가상 상점 이용상태가 다르다는 점도 확인사항입니다.

현재 최저매각가는 497,000,000원이고 명시 인수액 0원 가정의 실질취득 기준액도 같습니다. 하지만 비교 가능한 최근 상가 실거래가 확인되지 않았으므로, 이 가격에 시세 대비 할인 혜택이 있다고 평가할 수 없습니다. 유찰 시나리오의 가격 인하 역시 그 자체로 안전마진을 보장하지 않습니다.

종합 판단은 보수적 검토 대상입니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 개별 호실의 임차관계·법적 용도·실거래 시세를 확인한 뒤에야 실제 응찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 물건은 근저당 채권액보다 무엇을 취득하고 누구에게 인도받으며 얼마에 재매각할 수 있는지가 더 중요한 경매입니다.